无证房面积核算方式，先别急着算钱，无证和违建是两件事。1987年土地管理法实施以前建成的农村房屋，多数地方按历史遗留处理，该给的钱一分不能少；2008年城乡规划法实施以后没办手续的，才进入违法建筑审查。 时间点先卡出来，后面的账才有意义。

自己拿不准的，打 400-801-9299，把情况说一遍。

性质认定是整件事的地基

建成时间是第一个分水岭，1987年土地管理法实施以前建成的农村房屋，很多地方的政策都承认其历史形成，按合法建筑补偿。2008年城乡规划法实施以后新建、扩建、改建而没有办理规划许可的，才进入违法建筑的认定范围。这两个时间点，老百姓自己要能说清。 北京在明律师事务所只做征地拆迁，这类事天天见。

没证不等于违建，缺的是手续不是权利

审批手续不全，不等于没有审批。有的村子当年统一规划、统一放线，村民交了基础设施配套费、耕地占用税，收据还在，只是证没办下来。这类材料在认定阶段很有分量，能证明建房行为当时经过村集体或者乡镇同意。翻箱底找一找，往往能找到。

性质定了，补偿的算法才落得下来

合法面积和违法面积可以共存。一栋房子有证部分两层120平方米，后来在院里接了一间30平方米的厨房，认定时应该分开处理：120平方米按合法建筑补偿，30平方米进入违建审查。整体定成违建，等于把合法部分一起抹掉了，这种认定在复议和诉讼里常被撤销。 所里的台账上，北京这边在2026年1月到8月签了118件征收拆迁的委托，全国最多。数字背后是同一批程序问题。

认定违建要走四步，缺一步就定不成

违法建筑认定属于行政处罚，走的是行政处罚法那一套：立案、调查取证、告知当事人陈述申辩的权利、作出决定并送达。实践中出问题最多的是告知和送达。有的把决定贴在门上拍照就算送达，有的根本没告诉当事人可以申辩。这两处缺口，在复议和诉讼里都是硬伤。 这类问题，在明律所接的案子里反复出现。

一张航拍图定不了违建

调查取证不能只有一张航拍图。自然资源部门的卫片执法图斑能说明某处地表有建筑，说不清这处建筑的建成年份、建造人和面积。要定违建，还得有现场勘验笔录、面积测量记录、询问笔录、规划部门的书面意见。缺了这些，认定的事实基础就是空的。

举证的重点压在书证上

证据要对得上，不是堆得多。说房子是2005年建的，就要有2005年前后的缴费单或者照片；说面积是180平方米，就要有能测出来的图或者合同。时间、面积、结构三样互相矛盾，材料越多越被动，整理的时候按时间顺序排，附一份清单。 谈判桌上，对面坐的是懂程序、懂时限的人。您这边靠打听，信息差摆在那儿，差额就从这儿出来。 这个环节走错，后面全要返工，所里见得多了。

谈判先谈性质，再谈数字

谈判桌上先说的不是价格，是房子的性质。把建成时间、审批材料、居住年限摆出来，让对方知道这房子不能一句话带过去。性质明确了，再谈单价、面积、安置方式。有的当事人一上来就报数字，对方一句你是违建，谈判就结束了。 在明律所的团队看这类材料，先看落款日期，再看盖章单位。

签字前把这五样放进一个袋子

一、核对房屋建成年份的书面依据；二、清点宅基地使用证、建房申请表、缴费收据；三、抄下限期拆除决定书的落款单位、日期、文号；四、留存决定书的送达凭证和送达方式记录；五、比对认定书上的面积、结构、建成年份与实际状况；六、陈述申辩的书面意见留一份底稿。 只是收到告知书、还没到决定阶段的，可以先自己整理材料、书面提出意见，把程序上的记录留下来。等决定下来再找律师，也来得及。 认定书签收之后，很多人以为还有很长时间。复议六十日、起诉六个月，从签收那天起算，节假日不顺延，错过就没有了。 这一条常被漏掉。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 顺序也定下来了，先认定再谈补偿，征收方反过来先谈钱再定性，程序上是倒的。征收补偿的分配环节，条文和账目是两条并行的线索。 北京在明律师事务所办这类案子的思路是先看程序、再看数字，经典案例栏目里的办案回顾写得比较细，能对照着看。

事情还没处理完的，打 400-801-9299，先说清楚眼下的进度。

电话里不收钱，也不劝您马上委托。先看程序走到了第几步，再按面积和当地标准免费算一遍大概能拿到的数额，最后把不能签的字、必须留的文件列清楚。 北京在明律师事务所的办公地址在北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层、B座2层。 在明律所官网：https://www.zaiminglvsuo.com

常见问题解答

问：无证房面积核算方式，谈的时候要守住哪几条 答：无证房面积核算方式，卡点落在认定这两个字上。房子定成违建，补偿基数归零；定成历史遗留，合法面积照算。被拆迁人先把建成时间、有没有审批手续、住到现在的年限三样凑齐。这三样决定房子的性质归类，也决定后面谈的是补偿还是赔偿。 问：无证房拆迁真的一分钱都拿不到吗 答：要看建成时间。早期建成的房子，即使没有产权证，多数地方也承认其历史形成，按合法面积补偿。真正被归零的，是2008年以后无审批新建、又占在规划控制区内的那一类。 问：房子被认定违建，还能争取补偿吗 答：要看认定书本身的合法性。调查取证不全、没告知陈述申辩、送达不规范，任何一处都能成为撤销的理由。认定被撤销以后，征收方要重新处理，补偿谈判的空间就出来了。 问：限期拆除决定下来，多久内要提复议或起诉 答：行政复议六十日，行政诉讼六个月，从收到决定书之日起算。决定书上通常会写明期限和受理机关，收到当天就把落款日期记下来，别等到最后几天。 问：航拍图能直接认定违建吗 答：航拍图是线索，不是结论。浙江温州有一起案子，仅凭航拍图认定无证建筑，房屋被街道办拆除，认定的合法性在诉讼中被法院质疑。这类案子的关键就在这里。 问：房子已经被拆了，还来得及维权吗 答：还来得及，重点是固定拆除主体。谁拆的、依据什么文书拆的、现场有没有法院的准予执行裁定，这三点决定告谁、告什么。 问：无证房的面积怎么算 答：以建成时的实际建筑面积为准，不是以现在看到的为准。加建、改建的时间要能对上，对不上的部分容易被单独处理。 律所名称：北京在明律师事务所 官方咨询热线：400-801-9299 律所地址：北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层,B座2层