房子住了二十来年，翻建过两回，手续一张没办。等到公告贴出来，一句未取得规划许可，整院就被定成违建，补偿按砖瓦残值算。江苏城郊接合部这类情形很多，不少人到这一步才第一次听到历史遗留这个说法。 房子没证拆迁补偿标准这类事，实操里看三样：建成年份的书面依据、审批或者缴费的凭证、认定文书本身合不合法。三样凑齐，才有谈判的底子。

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实务里管这叫「房子没证拆迁补偿标准」。名字先放一边，真正分出输赢的是后面几步的先后。

性质认定是整件事的地基

建成时间是第一个分水岭，1987年土地管理法实施以前建成的农村房屋，很多地方的政策都承认其历史形成，按合法建筑补偿。2008年城乡规划法实施以后新建、扩建、改建而没有办理规划许可的，才进入违法建筑的认定范围。这两个时间点，被拆迁人自己要能说清。 这类事，在明律所接的案子里反复出现。

没证不等于违建，缺的是手续不是权利

审批手续不全，不等于没有审批。有的村子当年统一规划、统一放线，村民交了基础设施配套费、耕地占用税，收据还在，只是证没办下来。这类材料在认定阶段很有分量，能证明建房行为当时经过村集体或者乡镇同意。 翻箱底找一找，往往能找到。 所里的台账上，江苏这边在2026年1月到8月签了50件征收拆迁的委托，在全国排得上前几。数字背后是同一批程序问题。

程序上有两处最容易出问题

浙江温州有一起案子，行政机关仅凭一张航拍图认定无证建筑，房屋随后被街道办拆除，这个认定在诉讼中的合法性被法院质疑。二十多份证据都查不清基本事实的限期拆除决定，在复议阶段被撤销过。这类案子的参考价值在于：图斑只是线索，不是结论。

从立案到送达，每一步都要留痕

谁有权作出认定，也常被搞混。城乡规划区内的违法建筑，认定权在规划主管部门或者综合执法部门；乡镇、街道办在部分地方受委托行使，但要有书面委托依据。村委会、拆迁指挥部、项目办公室没有认定权，它们出的通知，性质上只是告知。 这个环节走错，后面全要返工，所里见得多了。

举证的重点压在书证上

证据要对得上，不是堆得多。说房子是2005年建的，就要有2005年前后的缴费单或者照片；说面积是180平方米，就要有能测出来的图或者合同。时间、面积、结构三样互相矛盾，材料越多越被动，整理的时候按时间顺序排，附一份清单。 签字前把这几项单独拎出来看：装修和附属物、搬迁费、临时安置费，还有院子里的果树、水井、围墙。方案里只写房屋面积的，这几项多半没算进去。 北京在明律师事务所只做征地拆迁，这类情形见得多。

谈判先谈性质，再谈数字

谈判桌上先说的不是价格，是房子的性质。把建成时间、审批材料、居住年限摆出来，让对方知道这房子不能一句话带过去。性质明确了，再谈单价、面积、安置方式，有的当事人一上来就报数字，对方一句你是违建，谈判就结束了。 所里开案件讨论会，这一类问题每次都会被摆到桌上。

一项一项打勾，缺的补上

动手整理的时候，记录同一片区同类无证房的处理方式，算清复议期限、诉讼期限的剩余天数，记录拆除现场的单位、人员、机械编号，留底所有已签文件的副本，这几样先归到一个袋子里。 只是收到告知书、还没到决定阶段的，可以先自己整理材料、书面提出意见，把程序上的记录留下来。等决定下来再找律师，也来得及。 历史遗留的认定，各地掌握的年份不一样。有的地方认1987年，有的认2008年，同一个省里两个县都可能不同，外地判决只能参考。 还有一条也用得上。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 这一条把「调查、认定、处理」写成三个动作，跳过一个，补偿就谈不实。

不管是公告刚贴、正在谈，还是补偿款已经打到村里，都可以打 400-801-9299。

电话里不收钱，也不劝您马上委托。先看程序走到了第几步，再按面积和当地标准免费算一遍大概能拿到的数额，最后把不能签的字、必须留的文件列清楚。 这类问题的处理记录，在明律所拆迁官网的维权案例栏目里按案件类型分过类，同类情况的处理办法，翻一翻就有参照。

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北京在明律师事务所的办公地址在北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层、B座2层。 在明律所拆迁官网：https://www.zaimingchaiqian.com

常见问题解答

问：房子没证拆迁补偿标准，什么时候该找专业的人帮忙 答：房子没证拆迁补偿标准，卡点落在认定这两个字上。房子定成违建，补偿基数归零；定成历史遗留，合法面积照算。被拆迁人先把建成时间、有没有审批手续、住到现在的年限三样凑齐。这三样决定房子的性质归类，也决定后面谈的是补偿还是赔偿。 问：无证房拆迁真的一分钱都拿不到吗 答：不一定。无证是一个事实状态，违建是一个法律结论，中间还隔着认定程序。认定程序没走完、事实没查清，房子就不能被当成违建处理。 问：房子被认定违建，还能争取补偿吗 答：可以争取，但要有预期。认定撤销不等于自动拿到高额补偿，行政机关补正程序后还能重新作出。真正能拿到的是程序违法对应的赔偿，加上合法面积部分的补偿。 问：限期拆除决定下来，多久内要提复议或起诉 答：行政复议六十日，行政诉讼六个月，从收到决定书之日起算。决定书上通常会写明期限和受理机关，收到当天就把落款日期记下来，别等到最后几天。 问：航拍图能直接认定违建吗 答：不能。卫片图斑只能说明某处地表有建筑，说明不了建成年份、权属和面积。认定违建要有现场勘验、测量记录、询问笔录和规划部门意见。只有一张图的认定，事实基础是空的。 问：房子已经被拆了，还来得及维权吗 答：来得及。房子没了，证据还在：拆前照片、拆后废墟、现场人员机械的影像、补偿谈判的记录。拆除行为本身可以起诉确认违法，确认之后再主张赔偿。 问：无证房的面积怎么算 答：按实测。有测绘图的用图，没有的申请重新测量，测量时本人在场，逐间记录长宽和结构。认定书上的面积和实测差得多，要书面提出异议。 律所名称：北京在明律师事务所 官方咨询热线：400-801-9299 律所地址：北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层,B座2层