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老旧小区改造、棚户区改造、城中村改造并行,你更青睐哪一种?

摘要:经过了2021年的前4个月持续不断的政策发布,未来一段时间的“城市更新改造”“征收拆迁”大局已定:老旧小区改造、棚户区改造和城中村改造将成“三足鼎立”之势,成为改善居民居住环境的“三驾马车”。那么,对于普通居民而言这3者的最主要区别在哪儿?
老旧小区改造、棚户区改造、城中村改造并行,你更青睐哪一种?

  经过了2021年的前4个月持续不断的政策发布,未来一段时间的“城市更新改造”“征收拆迁”大局已定:老旧小区改造、棚户区改造和城中村改造将成“三足鼎立”之势,成为改善居民居住环境的“三驾马车”。那么,对于普通居民而言这3者的最主要区别在哪儿?你有权作出一定的选择吗?大部分人又更青睐哪种呢?本文,在明律师就为大家简要做一番对比和分析。

  我们首先通过一个简单清晰的表格来对比一下这3者在几个关键性问题上的联系和区别:

老旧小区改造、棚户区改造、城中村改造并行,你更青睐哪一种?

  法律依据《民法典》等民事法律规范《国有土地上房屋征收与补偿条例》等行政法律规范《土地管理法》《村民委员会组织法》等

  事实上,能碰到这3者中的哪一种,对于老百姓而言是有较大区别的。在对房屋“拆旧建新”层面,棚改和城改有时存在概念混用,其区别主要在是否涉及对土地的征收和人员的安置上。

  而城镇老旧小区改造则是典型的“微改造”,主要通过改善水、电、气、热管网,加固修缮楼体、保温层和加装电梯、无障碍设施等加以提升改造,不涉及对现有房屋的拆除,也不会新建安置房供居民居住。

  在面临上述可能长期影响我们未来居住生活体验的选择时,在明律师提示大家以下3点:

  1. 珍惜选择权利,慎重表态支持或者反对。

  无论是上述哪种项目,都首先要尊重居民自身的意愿。如果居民在相应的意愿征询环节不同意、不签字,项目就不会强行开展。

  故此,当事人要摒弃“不同意不行”的片面认知,在全面了解政策、方案的基础上敢于提出疑问、意见,要求相关人员解释说明。如对自身权益的最终结果不认可,大可明确表态“不同意”。

  签字同意,一定要建立在明明白白且自主自愿的基础上,不要稀里糊涂或者弄得很勉强,过后又各种反悔。无论上述哪种改造项目,其最终目的都是为了人民群众的居住幸福,这点原则大家要充分理解到位了。

  2. 选老旧小区改造的,要把问题和困难考虑得充分一些。

  之所以单拎出来谈老旧小区改造,道理就在于棚户区改造和城中村改造都是老事物了,政府、开发商、村(居)委会和被拆迁人都不缺乏与之打交道的经验了。

  唯独老旧小区改造是完全新生的事物,且是对社区治理体系的重大变革,其可能涉及的许多利益问题绝非签字同意或者不同意那么简单的。

  举例而言,要全楼更换供水、气等管线,往往需要入户施工,这就不可避免地要将各住户现有的装饰装修加以破坏,需要事后再予以恢复。

  但个别业主所选用的瓷砖等装饰装修建材品质、价值较高,老旧小区改造不可能“照单全收”予以原样的恢复,而只能提供一个全楼统一的“标准价值建材”予以恢复。如此一来,个别业主的利益注定要受损。而如果有一户不同意入户或者砸毁现有建材,施工就将难以进行。

  此时,业主可能会提出要求全楼受益住户给予其一定的补偿,那么这事儿怎么办?住户们得在心里掂量一下了。

  再比如现阶段争议颇多的老楼加装电梯,其对现有通风、采光、噪声的影响是客观存在的(尽管电梯厂商一般都强调这个影响很轻微,但个体的感受是有差异的),而且还涉及长期的运营、维护费用分摊,对现有不同楼层房屋市场价值影响等问题。

  个案中有的户刚开始同意装了,刚刚进场施工没多久又不同意了,那么怎么办?这都是亟待慎重研究解决的事情,而非简单地强调“少数人”和“多数人”谁该服从谁。

  而且最核心的问题其实在于,“受益付费”还是就先这么凑合着、坚持着,这个弯儿好多老居民仍然没转过来。不愿意出钱就想享受服务,不想交物业费,总觉得自己的房屋“单位”得管、国家得管。

  这些现实都决定了老旧小区改造的探索之路不会是一帆风顺的,选择接受它的一定要有足够的心理准备。

  3. 彻底打消“xx致富”的想法,让改造回归其公益性本身。

  “拆迁致富”“拆二代”“钉子户”等标签化的表述持续年头较久了,这些都应当逐步摒除。今时不同于往日,2021年以后的拆迁、改造已不再具备“致富”的作用了,调整好对补偿的心理预期无疑非常必要。

  无论是上述哪种项目,其实质都是民生工程和发展工程,都应坚持“适度改善”的原则去因地制宜、量力而行。

  如果居住在老旧房屋中的居民一直放不下“拿几套房”“领几千万”等执念,那么哪种项目想要推进都可能举步维艰,改善居住条件的目标也就难以实现了。

  “拆不拆,1:1”,请大家牢牢记住这个补偿的基本标准。过往的岁月里确实出现过1:10,那是有特殊的历史背景和原因的,不具有可复制性,不会在今后继续发生。

  在明律师最后想提示广大居民朋友的是,这3种项目都不是能硬塞给大家接受的,成与不成都在大家的选择,当然也要有一定的运气成分。摆正心态,积极参与,遇到不懂的地方及时咨询工作人员和专业律师,不草率、盲目签订任何书面材料,改造带来的幸福感、获得感提升就一定能在你的身上显现出来。(王小明/文)


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