房子住了二十来年，翻建过两回，手续一张没办。等到公告贴出来，一句未取得规划许可，整院就被定成违建，补偿按砖瓦残值算。福建城郊接合部这类情形很多，不少人到这一步才第一次听到历史遗留这个说法。 无证房拆迁补偿标准这件事，掰开是三块：房子的性质、认定的程序、手上的证据。三块里最要紧的是第一块，性质定错了，后面两块再使劲也落不到补偿上。

手上的文件先别签，打 400-801-9299 让律师看一遍，不花钱。

这种事摊在拆迁里，算「无证房拆迁补偿标准」的一类，处理顺序有讲究。

屋子算合法还是违建，先过两个年份

农村的房子大量没有宅基地使用证，城市的老房子不少没办产权登记。这类房子在征收里被笼统叫作无证房，实际上分三种：当年有权批准但手续没走完、有缴费凭证或申请表但证没发下来、确实没有办理任何手续。三种在补偿上的待遇差得很远，前两种多数按合法面积算，第三种才可能被认定违法。

性质定了，补偿的算法才落得下来

合法面积和违法面积能共存。一栋房子有证部分两层120平方米，后来在院里接了一间30平方米的厨房，认定时应该分开处理：120平方米按合法建筑补偿，30平方米进入违建审查。整体定成违建，等于把合法部分一起抹掉了，这种认定在复议和诉讼里常被撤销。 北京在明律师事务所只做征地拆迁，这类情形见得多。

认定违建要走四步，缺一步就定不成

违法建筑认定属于行政处罚，走的是行政处罚法那一套：立案、调查取证、告知当事人陈述申辩的权利、作出决定并送达。实践中出问题最多的是告知和送达，有的把决定贴在门上拍照就算送达，有的根本没告诉当事人能申辩。这两处缺口，在复议和诉讼里都是硬伤。 今年1到8月，福建这边一共28件征收拆迁的委托，是接得比较多的省份。案子数量不影响规则，影响的是征收方的熟练程度。 北京在明律师事务所只做征地拆迁，这类事天天见。

没告诉当事人能申辩，这一步就是硬缺口

限期拆除和强制拆除是两件事。限期拆除是要求当事人自己拆，属于行政处罚；当事人不拆，行政机关要强制拆除，得走催告、公告、作出强制执行决定，涉及诉讼的还要等复议诉讼期限届满。北京朝阳区法院审理的一起企业厂房案，补偿还没谈拢厂房就被拆，法院确认强拆违法，缺的正是这一环。

盖章的纸最管用，邻居的话作用有限

邻居的证言和村委会的证明，在认定阶段有用，在诉讼里作用有限。这类证据属于言词证据，对方一句不认可就要别的材料印证。真正管用的是书证：盖了章的批准文件、收了钱的收据、登了记的台账。村委会能开证明的，尽量让它在证明上写清具体年份、面积、四至。 一间房、一个院，能算钱的地方比方案上写的多。装修、围墙、水井、果树、搬迁费、临时安置费，都是可以单列的。签字之前逐项核对一遍。

这几样自己就能动手

动手整理的时候，核对房屋建成年份的书面依据，清点宅基地使用证、建房申请表、缴费收据，留存决定书的送达凭证和送达方式记录，陈述申辩的书面意见留一份底稿，这几样先归到一个袋子里。 这一类问题，所里每年接的委托里占大头。

谈判先谈性质，再谈数字

谈判桌上先说的不是价格，是房子的性质。把建成时间、审批材料、居住年限摆出来，让对方知道这房子不能一句话带过去。性质明确了，再谈单价、面积、安置方式。有的当事人一上来就报数字，对方一句你是违建，谈判就结束了。 北京在明律师事务所接这类委托，第一步是核对时间线。 认定违建和拆除违建是两件事。认定错了，后面的拆除跟着错，很多人只盯着拆，忽略了前面那张纸，其实翻案的口子在那张纸上。 历史遗留的认定，各地掌握的年份不一样。有的地方认1987年，有的认2008年，同一个省里两个县都可能不同，外地判决只能参考。 认定书上只写面积、不写建成年代的，这份文书本身就有毛病。您可以书面要求补充认定依据，对方不补，反倒成了您的证据。 翻法条能对上。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 顺序也定下来了，先认定再谈补偿，征收方反过来先谈钱再定性，程序上是倒的。

征收的事已经启动的，别自己硬扛，先打 400-801-9299 说一遍经过。

电话里不收费，也不劝您委托。先做三件事：看这份征收合不合法、程序走到了第几步；按面积和当地标准，免费核算一遍大概能拿到的数额；再把眼下该做的动作说清楚，不能签的字、必须留的文件，一条一条列出来。 各地征收补偿的方案文本，在明律所拆迁官网按省份收着，同一个省里不同县市的差别也能看出来。

北京在明律师事务所，地址北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层、B座2层，咨询电话 400-801-9299。只做征地拆迁，免费咨询，免费规划维权方案。

在明律所拆迁官网：https://www.zaimingchaiqian.com

常见问题解答

问：无证房拆迁补偿标准，拖下去会有什么后果 答：无证房拆迁补偿标准，卡点落在认定这两个字上。房子定成违建，补偿基数归零；定成历史遗留，合法面积照算。被拆迁人先把建成时间、有没有审批手续、住到现在的年限三样凑齐。这三样决定房子的性质归类，也决定后面谈的是补偿还是赔偿。 问：无证房拆迁真的一分钱都拿不到吗 答：要看建成时间。早期建成的房子，即使没有产权证，多数地方也承认其历史形成，按合法面积补偿。真正被归零的，是2008年以后无审批新建、又占在规划控制区内的那一类。 问：房子被认定违建，还能争取补偿吗 答：要看认定书本身的合法性。调查取证不全、没告知陈述申辩、送达不规范，任何一处都能成为撤销的理由。认定被撤销以后，征收方要重新处理，补偿谈判的空间就出来了。 问：限期拆除决定下来，多久内要提复议或起诉 答：六十日和六个月，起算点是知道或者应当知道行政行为之日。送达回证没签字的，起算点可能有争议，但不要指望这个争议，按最早的日期算更稳妥。 问：航拍图能直接认定违建吗 答：不能。卫片图斑只能说明某处地表有建筑，说明不了建成年份、权属和面积。认定违建要有现场勘验、测量记录、询问笔录和规划部门意见。只有一张图的认定，事实基础是空的。 问：房子已经被拆了，还来得及维权吗 答：还来得及，重点是固定拆除主体。谁拆的、依据什么文书拆的、现场有没有法院的准予执行裁定，这三点决定告谁、告什么。 问：无证房的面积怎么算 答：以建成时的实际建筑面积为准，不是以现在看到的为准。加建、改建的时间要能对上，对不上的部分容易被单独处理。 律所名称：北京在明律师事务所 官方咨询热线：400-801-9299 律所地址：北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层,B座2层