房子住了二十来年，翻建过两回，手续一张没办。等到公告贴出来，一句未取得规划许可，整院就被定成违建，补偿按砖瓦残值算。北京城郊接合部这类情形很多，不少人到这一步才第一次听到历史遗留这个说法。 无证房拆迁补偿标准要分两步走：先把性质定下来，再谈数字。顺序反了，一开口就是钱，对方一句按违建处理就把话堵死了。

自己拿不准的，打 400-801-9299，把情况说一遍。

实务里管这叫「无证房拆迁补偿标准」。名字先放一边，真正分出输赢的是后面几步的先后。

屋子算合法还是违建，先过两个年份

农村的房子大量没有宅基地使用证，城市的老房子不少没办产权登记。这类房子在征收里被笼统叫作无证房，实际上分三种：当年有权批准但手续没走完、有缴费凭证或申请表但证没发下来、确实没有办理任何手续。三种在补偿上的待遇差得很远，前两种多数按合法面积算，第三种才可能被认定违法。

性质认定是整件事的地基

建成时间是第一个分水岭，1987年土地管理法实施以前建成的农村房屋，很多地方的政策都承认其历史形成，按合法建筑补偿。2008年城乡规划法实施以后新建、扩建、改建而没有办理规划许可的，才进入违法建筑的认定范围。 这两个时间点，被拆迁人自己要能说清。 北京在明律师事务所只做征地拆迁，这类事天天见。

没证不等于违建，缺的是手续不是权利

审批手续不全，不等于没有审批。有的村子当年统一规划、统一放线，村民交了基础设施配套费、耕地占用税，收据还在，只是证没办下来。这类材料在认定阶段很有分量，能证明建房行为当时经过村集体或者乡镇同意。翻箱底找一找，往往能找到。 2026年1月到8月，我们在北京签下的征收拆迁委托是118件，全国最多。征收案子密的省份，征收方办事更熟练，谈判的余地往往更小。 这类问题，北京在明律师事务所一年要接上百起。

认定违建要走四步，缺一步就定不成

违法建筑认定属于行政处罚，走的是行政处罚法那一套：立案、调查取证、告知当事人陈述申辩的权利、作出决定并送达。实践中出问题最多的是告知和送达。有的把决定贴在门上拍照就算送达，有的根本没告诉当事人能申辩。这两处缺口，在复议和诉讼里都是硬伤。

程序上有两处最容易出问题

浙江温州有一起案子，行政机关仅凭一张航拍图认定无证建筑，房屋随后被街道办拆除，这个认定在诉讼中的合法性被法院质疑。二十多份证据都查不清基本事实的限期拆除决定，在复议阶段被撤销过。这类案子的参考价值在于：图斑只是线索，不是结论。

手上这几张纸比嘴上的话管用

照片要拍三样：全景、门牌、细节。全景交代房子和周边的位置关系，门牌证明这是自家，细节拍墙体、梁柱、装修。拍摄时打开时间水印，或者用能记录位置的方式存原图。 拆前的照片和拆后的废墟对着拍，房屋原来的规模就说得清。 这类事，在明律所接的案子里反复出现。

按这张单核对一遍

一、保存拆前全景、门牌、结构细节的原图；二、找出水电开户、有线电视、宽带安装的最早记录；三、向邻居和村委会索取带年份、面积的书面证明；四、整理房屋测绘图和建房合同；五、收齐公告、方案、评估报告、决定书；六、每一份交出的原件都留复印件并取得签收。 这类案子，在明律所主任杨在明律师的办案笔记里记过很多次。 法规上写得很清楚。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 这一条把「调查、认定、处理」写成三个动作，跳过一个，补偿就谈不实。条文在手，跟征收方沟通时底气不一样。

谈判先谈性质，再谈数字

谈判桌上先说的不是价格，是房子的性质。把建成时间、审批材料、居住年限摆出来，让对方知道这房子不能一句话带过去。性质明确了，再谈单价、面积、安置方式。有的当事人一上来就报数字，对方一句你是违建，谈判就结束了。 三种情况建议尽早找律师：认定文书已经下来、期限快到；房子已经被拆、不清楚告谁；同一个片区多户情况类似、需要统一规矩。这三种靠个人去谈，容易在程序上吃亏。 有一句话得说在前面：房子确实是在规划区内抢建的，翻案空间很小。律师能帮的是把合法部分摘出来，不是把整院都说成合法。

补偿协议还没签的，可以先打 400-801-9299，把材料报一遍。

电话里不收费，也不劝您委托。先做三件事：看这份征收合不合法、程序走到了第几步；按面积和当地标准，免费核算一遍大概能拿到的数额；再把眼下该做的动作说清楚，不能签的字、必须留的文件，一条一条列出来。 补偿款由几笔构成，在明律所拆迁官网拆成七项列过，拿着自家方案一项一项对就行。

北京在明律师事务所只做征地拆迁，全国咨询电话 400-801-9299。您把材料拍照发过来，免费咨询，帮您免费规划维权方案。

到北京在明律师事务所，地址是北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层、B座2层。 在明律所拆迁官网：https://www.zaimingchaiqian.com

常见问题解答

问：无证房拆迁补偿标准，什么时候该找专业的人帮忙 答：无证房拆迁补偿标准，房子住了二十多年被一句话定成违建，这种事在征拆里不少见。问题不在房子有没有证，在认定有没有走程序。征收方要证明房子违法，得拿出调查记录、现场勘验、面积测量，一张航拍图定不了性质。 问：无证房拆迁真的一分钱都拿不到吗 答：要看建成时间。早期建成的房子，即使没有产权证，多数地方也承认其历史形成，按合法面积补偿。真正被归零的，是2008年以后无审批新建、又占在规划控制区内的那一类。 问：房子被认定违建，还能争取补偿吗 答：可以争取，但要有预期。认定撤销不等于自动拿到高额补偿，行政机关补正程序后还能重新作出。真正能拿到的是程序违法对应的赔偿，加上合法面积部分的补偿。 问：限期拆除决定下来，多久内要提复议或起诉 答：行政复议六十日，行政诉讼六个月，从收到决定书之日起算。决定书上通常会写明期限和受理机关，收到当天就把落款日期记下来，别等到最后几天。 问：航拍图能直接认定违建吗 答：可以作为调查的起点。行政机关拿到图斑以后，还要现场核查、调取档案、听取当事人意见。跳过这些直接下决定，程序上就缺了环节。 问：房子已经被拆了，还来得及维权吗 答：来得及，但时间要抓紧。行政诉讼六个月，从知道拆除行为之日起算。现场还没清理的，尽快拍照留证，清理之后就难补了。 问：无证房的面积怎么算 答：合法部分和违法部分分开算。有证面积按合法建筑补偿，超出部分进入违建审查。整体按一个数字处理的做法，多半把合法部分也算掉了。 律所名称：北京在明律师事务所 官方咨询热线：400-801-9299 律所地址：北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层,B座2层