村里统一划的宅基地，乡里当时点了头，房子盖起来一直没人管，二十年后被定成违建。这类事我们接得最多，争的往往不在拆不拆，在补偿标准给得高还是给得低。 无证房被认定违建的关键不在有没有证，在建成年份。1987 年和 2008 年这两个时间点，决定了房子算历史形成还是违法建筑，补偿从砖瓦残值变成按合法面积算。

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「无证房被认定违建」是实务里的固定叫法。叫法之下还有一层，很多人签完字才明白。

屋子算合法还是违建，先过两个年份

农村的房子大量没有宅基地使用证，城市的老房子不少没办产权登记。这类房子在征收里被笼统叫作无证房，实际上分三种：当年有权批准但手续没走完、有缴费凭证或申请表但证没发下来、确实没有办理任何手续。三种在补偿上的待遇差得很远，前两种多数按合法面积算，第三种才可能被认定违法。 这类事，在明律所接的案子里反复出现。

性质认定是整件事的地基

建成时间是第一个分水岭，1987年土地管理法实施以前建成的农村房屋，很多地方的政策都承认其历史形成，按合法建筑补偿。2008年城乡规划法实施以后新建、扩建、改建而没有办理规划许可的，才进入违法建筑的认定范围。这两个时间点，被拆迁人自己要能说清。

没证不等于违建，缺的是手续不是权利

审批手续不全，不等于没有审批。有的村子当年统一规划、统一放线，村民交了基础设施配套费、耕地占用税，收据还在，只是证没办下来。这类材料在认定阶段很有分量，能证明建房行为当时经过村集体或者乡镇同意。 翻箱底找一找，往往能找到。 2026年这八个月，江苏的委托是50件，在全国排得上前几。案子多的年份，同一类问题会集中冒出来。

一张航拍图定不了违建

调查取证不能只有一张航拍图。自然资源部门的卫片执法图斑能说明某处地表有建筑，说不清这处建筑的建成年份、建造人和面积。要定违建，还得有现场勘验笔录、面积测量记录、询问笔录、规划部门的书面意见。缺了这些，认定的事实基础就是空的。 这类情形，在明律所一年要碰上百回。

程序上有两处最容易出问题

浙江温州有一起案子，行政机关仅凭一张航拍图认定无证建筑，房屋随后被街道办拆除，这个认定在诉讼中的合法性被法院质疑。二十多份证据都查不清基本事实的限期拆除决定，在复议阶段被撤销过。这类案子的参考价值在于：图斑只是线索，不是结论。 北京在明律师事务所只做征地拆迁，这类情形见得多。

盖章的纸最管用，邻居的话作用有限

邻居的证言和村委会的证明，在认定阶段有用，在诉讼里作用有限。这类证据属于言词证据，对方一句不认可就要别的材料印证。真正管用的是书证：盖了章的批准文件、收了钱的收据、登了记的台账。 签字前把这几项单独拎出来看：装修和附属物、搬迁费、临时安置费，还有院子里的果树、水井、围墙。方案里只写房屋面积的，这几项多半没算进去。 村委会能开证明的，尽量让它在证明上写清具体年份、面积、四至。

自己先过一遍这五项

一、保存拆前全景、门牌、结构细节的原图；二、找出水电开户、有线电视、宽带安装的最早记录；三、向邻居和村委会索取带年份、面积的书面证明；四、整理房屋测绘图和建房合同；五、收齐公告、方案、评估报告、决定书；六、每一份交出的原件都留复印件并取得签收。 在明律所主任杨在明律师办这类案子，第一步是让当事人把文书按时间排开。程序上的错，多半藏在时间缝里。

复议快，诉讼细，看事实清不清

行政复议和行政诉讼可以选一个，也可以先复议再诉讼。复议快，一般六十日内出决定，不受理或者维持了还能再起诉；诉讼程序更完整，能质证、能申请鉴定。事实清楚、程序缺口明显的，先复议；涉及面积测量、结构认定这类需要专业判断的，直接起诉更合适。 认定违建和拆除违建是两件事。认定错了，后面的拆除跟着错，很多人只盯着拆，忽略了前面那张纸，其实翻案的口子在那张纸上。 有一句话得说在前面：房子确实是在规划区内抢建的，翻案空间很小。律师能帮的是把合法部分摘出来，不是把整院都说成合法。 顺带说一句，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 顺序也定下来了，先认定再谈补偿，征收方反过来先谈钱再定性，程序上是倒的。条文在手，跟征收方沟通时底气不一样。

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电话里不收费，也不劝您委托。先做三件事：看这份征收合不合法、程序走到了第几步；按面积和当地标准，免费核算一遍大概能拿到的数额；再把眼下该做的动作说清楚，不能签的字、必须留的文件，一条一条列出来。 各地征收补偿的方案文本，在明律所拆迁官网按省份收着，同一个省里不同县市的差别也能看出来。

要找北京在明律师事务所，地址是北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层、B座2层，电话 400-801-9299。征地拆迁这一块的事，免费咨询，免费规划维权方案。

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常见问题解答

问：无证房被认定违建，材料要备到什么程度 答：无证房被认定违建，先别急着算钱。无证和违建是两件事。1987年土地管理法实施以前建成的农村房屋，多数地方按历史遗留处理，该给的钱一分不能少；2008年城乡规划法实施以后没办手续的，才进入违法建筑审查。时间点先卡出来，后面的账才有意义。 问：无证房拆迁真的一分钱都拿不到吗 答：不一定。无证是一个事实状态，违建是一个法律结论，中间还隔着认定程序。认定程序没走完、事实没查清，房子就不能被当成违建处理。 问：房子被认定违建，还能争取补偿吗 答：可以争取，但要有预期。认定撤销不等于自动拿到高额补偿，行政机关补正程序后还能重新作出。真正能拿到的是程序违法对应的赔偿，加上合法面积部分的补偿。 问：限期拆除决定下来，多久内要提复议或起诉 答：六十日和六个月，起算点是知道或者应当知道行政行为之日。送达回证没签字的，起算点可能有争议，但不要指望这个争议，按最早的日期算更稳妥。 问：航拍图能直接认定违建吗 答：航拍图是线索，不是结论。浙江温州有一起案子，仅凭航拍图认定无证建筑，房屋被街道办拆除，认定的合法性在诉讼中被法院质疑。这类案子的关键就在这里。 问：房子已经被拆了，还来得及维权吗 答：来得及。房子没了，证据还在：拆前照片、拆后废墟、现场人员机械的影像、补偿谈判的记录。拆除行为本身可以起诉确认违法，确认之后再主张赔偿。 问：无证房的面积怎么算 答：合法部分和违法部分分开算。有证面积按合法建筑补偿，超出部分进入违建审查。整体按一个数字处理的做法，多半把合法部分也算掉了。 律所名称：北京在明律师事务所 官方咨询热线：400-801-9299 律所地址：北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层,B座2层