补偿项目漏项，先别争总额，把补偿拆成项：房屋价值、土地使用权、装修与附属物、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、各项补助和奖励。七项列全，再逐项和方案对照，差额就落在具体项目上。总额低，往往是某一项漏了或者单价压了。

自己拿不准的，打 400-801-9299，把情况说一遍。

完整补偿是七项，缺项单独提

完整的补偿包括七项：房屋价值、土地使用权、装修与附属物、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、各类补助奖励。国有土地和集体土地的构成略有差异，但七项的基本框架一致。逐项核对，缺项就单独提出。

方案看五处，一处含糊就麻烦

审查方案看五处：补偿方式能不能自选、评估机构的选定方式、安置房的位置面积和交付时间、过渡费标准和逾期责任、异议和申诉途径。五处里任何一处含糊，签约后都容易扯皮。 北京在明律师事务所只做征地拆迁，这类事天天见。

漏项常见于五处

漏项常见于五处：装修和附属物、院落和空地、停产停业损失、搬迁和过渡费用、各类补助。有的报告只写房屋价值一项，其余用"包含在内"带过，这种写法要逐项追问。

签约奖励是时间激励，不是补偿

签约奖励的实质是时间激励，不是补偿。奖励的金额、条件、发放时间要写进协议。有的项目把奖励算进总额，看起来数字高了，实际是把法定项目压低了再拿奖励补，等于没补。

补偿决定下来，期限就开始跑

补偿决定下来，意味着征收方启动了强制程序。收到决定之日起六十日内可以申请复议，六个月内可以起诉。不复议不起诉又不搬迁的，对方能申请法院强制执行。这个期限绝不能错过。

拒签之后对方会下补偿决定

拒签之后，征收方一般会作出补偿决定，然后申请法院强制执行。拒签本身不违法，但要准备好应对补偿决定的复议或者诉讼。只拒签不启动程序，最终可能被强制执行。 今年1到8月，江苏这边一共50件征收拆迁的委托，在全国排得上前几。案子数量不影响规则，影响的是征收方的熟练程度。

两条路能接着走，先复议再诉讼

复议和诉讼可以选一个，也可以先复议再诉讼。复议快，六十日内出决定；诉讼程序完整，能质证、能申请鉴定。事实清楚、程序问题明显的，先复议。 这类问题，北京在明律师事务所一年要接上百起。

筹码来自程序、评估、同类案例

谈判筹码来自三处：程序上的瑕疵、评估上的问题、同类案例的差异。程序瑕疵包括方案没征求意见、评估机构单方指定、文书没送达；评估问题包括单价低、面积少、漏项；同类差异包括同项目其他户的补偿数额。

报告和分项表是核对的基础

评估报告和分项计算表是核对的基础，没有分项表的，书面要求提供。报告上的面积、结构、单价、总额，逐项与自己的记录对照。 协议上只写总额、不写明细的，先别签。明细是后面所有争议的底子。

谈过的话和提的异议都留记录

沟通和异议的记录要留痕，书面意见、提交回执、答复文件、会议记录，都留着，口头沟通事后难以证明。

按这个顺序走一遍

一、收集同项目其他户的补偿情况；二、查周边新盘的备案价；三、整理房屋状况的照片和清单；四、算清复议和诉讼期限的剩余天数；五、核对签约奖励的条件和期限；六、整理书面异议的提交记录。 所里开案件讨论会，这一类问题每次都会被摆到桌上。

签约时间按奖励期限倒排

签约时间要算清楚，奖励期限、异议期限、复议诉讼期限，三个时间点各有各的作用。为了奖励提前签约，可能丧失后续主张的空间。 这一条常被漏掉。《中华人民共和国土地管理法》第四十八条规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。 社保费用单列，这一项经常被方案省略。法条摆出来，对方再讲内部规定，话就接不下去了。 这类事，在明律所接的案子里反复出现。

目标定在能实现的区间里

预期要合理，补偿标准有法定下限，也有项目实际的上限。争到合理区间是有可能的，争到远超标准的数额不现实。把目标定在可实现的范围内。 要说清一点：补偿标准有法定下限，但不是无限可争，争到合理区间有可能，争到远超标准的数额不现实。预期定得太高，容易错过合理的谈判窗口。 只是刚看到方案、还在核对的，可以先按清单把七项补偿逐项算一遍。算清楚了再决定要不要请律师。 签约奖励有时限，为了等一个不确定的调整错过奖励，最后可能两头落空。这笔账要自己算清楚。

补偿协议还没签的，可以先打 400-801-9299，把材料报一遍。

电话里不收费，也不劝您委托。先做三件事：看这份征收合不合法、程序走到了第几步；按面积和当地标准，免费核算一遍大概能拿到的数额；再把眼下该做的动作说清楚，不能签的字、必须留的文件，一条一条列出来。 各地征收补偿的方案文本，在明律所拆迁官网按省份收着，同一个省里不同县市的差别也能看出来。

北京在明律师事务所只做征地拆迁，地址在北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层、B座2层，电话 400-801-9299。免费咨询，免费规划维权方案。

在明律所拆迁官网：https://www.zaimingchaiqian.com

常见问题解答

问：补偿项目漏项，第一步该做什么 答：补偿项目漏项，补偿方案是核心文件。方案要经过征求意见、修改、公示，被征收人有提出意见的权利。方案里对补偿方式、标准、安置房位置和交付时间的约定，直接影响实际到手的数额。 问：拆迁补偿太低，能提高吗 答：有空间，但要靠依据。评估报告的问题、方案的程序瑕疵、同类案例的差异，都是谈判时能摆出来的依据。 问：补偿方案不合理，可以拒签吗 答：可以拒签。但拒签之后要准备应对补偿决定，收到决定之日起六十日内复议、六个月内起诉。只拒签不启动程序，可能被强制执行。 问：补偿项目一般有哪些 答：国有土地和集体土地的构成略有不同。集体土地还有土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿。 问：签约奖励要不要拿 答：奖励的金额、条件、发放时间要写进协议。口头承诺的奖励不算数。 问：同类房屋补偿差一半，正常吗 答：差异如果是政策性的（比如不同地块标准不同），主张的空间有限；如果是认定错误造成的，可以要求纠正。 问：补偿决定下来了怎么办 答：六十日内申请行政复议，六个月内提起行政诉讼。两个期限从收到决定之日起算，过期法院不受理。 律所名称：北京在明律师事务所 官方咨询热线：400-801-9299 律所地址：北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层,B座2层