方案贴出来，一平米八百，周边商品房一平一万二，问依据，答复是政策规定。政策文件拿出来，只有一句话，没有测算过程。
方案不合理拒签这件事，掰开是三块：补偿项目全不全、单价低不低、程序走没走。第一块最要紧，项目漏了，单价再高也补不回来。
先别急着表态，打 400-801-9299，让律师把程序过一遍。
把这件事放回它的位置上，实务里叫「方案不合理拒签」。位置摆对了，后面的话才接得上。
完整补偿是七项，缺项单独提
完整的补偿包括七项：房屋价值、土地使用权、装修与附属物、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、各类补助奖励。国有土地和集体土地的构成略有差异，但七项的基本框架一致。逐项核对，缺项就单独提出。
方案看五处，一处含糊就麻烦
审查方案看五处：补偿方式能不能自选、评估机构的选定方式、安置房的位置面积和交付时间、过渡费标准和逾期责任、异议和申诉途径。五处里任何一处含糊，签约后都容易扯皮。
单价用三个参照比对
单价比较用三个参照：同地段同类房屋的成交价、周边新盘的备案价、同项目其他户的评估单价。三个参照交叉印证，才能判断单价是不是偏低，只拿一个参照，说服力不够。
这个环节，在明律所接的案子里出现得最集中。
签约奖励是时间激励，不是补偿
签约奖励的实质是时间激励，不是补偿，奖励的金额、条件、发放时间要写进协议。有的项目把奖励算进总额，看起来数字高了，实际是把法定项目压低了再拿奖励补，等于没补。
异议要书面提，留下记录
对方案有意见，在征求意见期内书面提出，写清具体条款和修改建议，提交给征收部门并留存签收记录。这是法定权利，也是后续主张的基础，超过期限再提，效果差很多。
今年1到8月，四川这边一共30件征收拆迁的委托，是接得比较多的省份。案子数量不影响规则，影响的是征收方的熟练程度。
补偿决定下来，期限就开始跑
补偿决定下来，意味着征收方启动了强制程序。收到决定之日起六十日内可以申请复议，六个月内可以起诉。不复议不起诉又不搬迁的，对方能申请法院强制执行。这个期限绝不能错过。
拒签之后对方会下补偿决定
拒签之后，征收方一般会作出补偿决定，然后申请法院强制执行。拒签本身不违法，但要准备好应对补偿决定的复议或者诉讼。只拒签不启动程序，最终可能被强制执行。
复议和诉讼能先后走
复议和诉讼可以选一个，也可以先复议再诉讼。复议快，六十日内出决定；诉讼程序完整，能质证、能申请鉴定。事实清楚、程序问题明显的，先复议。
这类事，在明律所接的案子里反复出现。
报告和分项表是核对的基础
评估报告和分项计算表是核对的基础，没有分项表的，书面要求提供。报告上的面积、结构、单价、总额，逐项与自己的记录对照。
征收是成套的流程，从公告、评估、签约到作出决定，每一步都有时限。错过了节点，后面再补就要绕远路。
这一条常被漏掉。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
把奖励算进总额、压低法定项目，等于没补。条文在手，跟征收方沟通时底气不一样。
房屋状况拆前先拍全
房屋状况的记录要全面，拆前全景、结构细节、装修、附属物，逐项拍照。有条件的做一份房屋状况清单，附照片编号。
谈过的话和提的异议都留记录
沟通和异议的记录要留痕，书面意见、提交回执、答复文件、会议记录，都留着，口头沟通事后难以证明。
这类案子，在明律所主任杨在明律师的办案笔记里记过很多次。
期限从收到文书那天起算，别再往后拖
复议诉讼的时机看补偿决定。决定没下来之前，争的是方案和评估；决定下来之后，争的是决定本身。两个阶段的请求和证据不同，不能混。
这类问题，北京在明律师事务所一年要接上百起。
预期要落在可实现的范围
预期要合理，
补偿标准有法定下限，也有项目实际的上限。争到合理区间是有可能的，争到远超标准的数额不现实。把目标定在可实现的范围内。
开口之前先看这张单
一、收齐补偿方案、征收公告、征收决定；二、核对方案有没有经过征求意见和公示；三、确认补偿方式能不能自选；四、核对评估机构的选定程序；五、记下安置房的位置、面积、交付时间；六、核对过渡费标准和逾期责任。
拒绝签字本身不违法，但要配合程序。只拒签不启动复议或者诉讼，最后可能等到一份补偿决定和一次强制执行。
同类案例的补偿数额不能直接套用。房屋状况、评估时点、谈判过程都不同，别人的数只能当参照。
同类项目其他户的补偿数额，是可以比对的材料。差别明显又没有合理解释，就是谈判的切入点。
您家的事要是还没落定，可以先打 400-801-9299，把经过说一遍。
电话里不收费，也不劝您委托。先做三件事：看这份征收合不合法、程序走到了第几步；按面积和当地标准，免费核算一遍大概能拿到的数额；再把眼下该做的动作说清楚，不能签的字、必须留的文件，一条一条列出来。
补偿款由几笔构成，在明律所拆迁官网拆成七项列过，拿着自家方案一项一项对就行。
北京在明律师事务所只做征地拆迁，地址在北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层、B座2层，电话 400-801-9299。免费咨询，免费规划维权方案。
在明律所拆迁官网：https://www.zaimingchaiqian.com
常见问题解答
问：方案不合理拒签，自己先能做点什么
答：方案不合理拒签，先别争总额。把补偿拆成项：房屋价值、土地使用权、装修与附属物、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、各项补助和奖励。七项列全，再逐项和方案对照，差额就落在具体项目上。总额低，往往是某一项漏了或者单价压了。
问：拆迁补偿太低，能提高吗
答：有空间，但要靠依据。评估报告的问题、方案的程序瑕疵、同类案例的差异，都是谈判时能摆出来的依据。
问：补偿方案不合理，可以拒签吗
答：可以拒签。但拒签之后要准备应对补偿决定，收到决定之日起六十日内复议、六个月内起诉。只拒签不启动程序，可能被强制执行。
问：补偿项目一般有哪些
答：容易漏的是装修、院落空地、停产停业损失、过渡费用。这四项要主动提出来。
问：签约奖励要不要拿
答：奖励的金额、条件、发放时间要写进协议。口头承诺的奖励不算数。
问：同类房屋补偿差一半，正常吗
答：差异如果是政策性的（比如不同地块标准不同），主张的空间有限；如果是认定错误造成的，可以要求纠正。
问：补偿决定下来了怎么办
答：先看决定的内容：补偿项目全不全、金额对不对、安置方式符不符合方案。找出问题再启动程序。
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