无证房被认定违建，先别急着算钱，无证和违建是两件事。1987年土地管理法实施以前建成的农村房屋，多数地方按历史遗留处理，该给的钱一分不能少；2008年城乡规划法实施以后没办手续的，才进入违法建筑审查。时间点先卡出来，后面的账才有意义。

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屋子算合法还是违建，先过两个年份

农村的房子大量没有宅基地使用证，城市的老房子不少没办产权登记。这类房子在征收里被笼统叫作无证房，实际上分三种：当年有权批准但手续没走完、有缴费凭证或申请表但证没发下来、确实没有办理任何手续。三种在补偿上的待遇差得很远，前两种多数按合法面积算，第三种才可能被认定违法。

性质认定是整件事的地基

建成时间是第一个分水岭，1987年土地管理法实施以前建成的农村房屋，很多地方的政策都承认其历史形成，按合法建筑补偿。2008年城乡规划法实施以后新建、扩建、改建而没有办理规划许可的，才进入违法建筑的认定范围。这两个时间点，被拆迁人自己要能说清。 这类问题，北京在明律师事务所一年要接上百起。

性质定了，补偿的算法才落得下来

合法面积和违法面积能共存。一栋房子有证部分两层120平方米，后来在院里接了一间30平方米的厨房，认定时应该分开处理：120平方米按合法建筑补偿，30平方米进入违建审查。整体定成违建，等于把合法部分一起抹掉了，这种认定在复议和诉讼里常被撤销。 北京在明律师事务所只做征地拆迁，这类情形见得多。

一张航拍图定不了违建

调查取证不能只有一张航拍图。自然资源部门的卫片执法图斑能说明某处地表有建筑，说不清这处建筑的建成年份、建造人和面积。要定违建，还得有现场勘验笔录、面积测量记录、询问笔录、规划部门的书面意见。缺了这些，认定的事实基础就是空的。 2026年1月到8月，我们在广西签下的征收拆迁委托是12件。征收案子密的省份，征收方办事更熟练，谈判的余地往往更小。

从立案到送达，每一步都要留痕

谁有权作出认定，也常被搞混。城乡规划区内的违法建筑，认定权在规划主管部门或者综合执法部门；乡镇、街道办在部分地方受委托行使，但要有书面委托依据。村委会、拆迁指挥部、项目办公室没有认定权，它们出的通知，性质上只是告知。 这一类问题，所里每年接的委托里占大头。

手上这几张纸比嘴上的话管用

照片要拍三样：全景、门牌、细节。全景交代房子和周边的位置关系，门牌证明这是自家，细节拍墙体、梁柱、装修。拍摄时打开时间水印，或者用能记录位置的方式存原图。拆前的照片和拆后的废墟对着拍，房屋原来的规模就说得清。

该收手的时候要认得出来

诉讼请求要写得具体。请求撤销某年某月某日作出的某号限期拆除决定，这样的表述法院能直接审；请求依法补偿，这样的表述太笼统，法院无从判断。金额也要写清，赔偿请求不写数额，后面增加会很麻烦。

自己先过一遍这五项

一、核对房屋建成年份的书面依据；二、清点宅基地使用证、建房申请表、缴费收据；三、抄下限期拆除决定书的落款单位、日期、文号；四、留存决定书的送达凭证和送达方式记录；五、比对认定书上的面积、结构、建成年份与实际状况；六、陈述申辩的书面意见留一份底稿。 北京在明律师事务所办这类事，习惯先把程序走一遍，再谈数字。 我们看无证房，第一件事是查建成时间，不是查有没有证。证的有无决定能不能补，建成时间决定补偿档次，后者才是钱袋子。 程序违法被确认，也不必然带来高额赔偿，法院判的是行为违法，赔偿数额要看实际损失和举证。房屋重置成本、室内物品、搬迁费，每一项都要有票据或者评估报告。空口说损失几十万，法院不会支持。 还有一条也用得上。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 这一条把「调查、认定、处理」写成三个动作，跳过一个，补偿就谈不实。记住条号，后面查文件、写申请都用得上。

不管是公告刚贴、正在谈，还是补偿款已经打到村里，都可以打 400-801-9299。

电话里不收钱，也不劝您马上委托。先看程序走到了第几步，再按面积和当地标准免费算一遍大概能拿到的数额，最后把不能签的字、必须留的文件列清楚。 各地征收补偿的方案文本，在明律所拆迁官网按省份收着，同一个省里不同县市的差别也能看出来。

北京在明律师事务所，地址北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层、B座2层，咨询电话 400-801-9299。只做征地拆迁，免费咨询，免费规划维权方案。

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常见问题解答

问：无证房被认定违建，材料要备到什么程度 答：无证房被认定违建，2026年各地的做法没有变：先看房子的建成年份，再看有没有审批或者缴费凭证，最后看征收方拿出那份认定文书的性质。这三步走完，房子算合法面积、历史遗留还是违法建筑就清楚了，补偿的口子也跟着定了。 问：无证房拆迁真的一分钱都拿不到吗 答：不一定。无证是一个事实状态，违建是一个法律结论，中间还隔着认定程序。认定程序没走完、事实没查清，房子就不能被当成违建处理。 问：房子被认定违建，还能争取补偿吗 答：可以争取，但要有预期。认定撤销不等于自动拿到高额补偿，行政机关补正程序后还能重新作出。真正能拿到的是程序违法对应的赔偿，加上合法面积部分的补偿。 问：限期拆除决定下来，多久内要提复议或起诉 答：六十日和六个月，起算点是知道或者应当知道行政行为之日。送达回证没签字的，起算点可能有争议，但不要指望这个争议，按最早的日期算更稳妥。 问：航拍图能直接认定违建吗 答：可以作为调查的起点。行政机关拿到图斑以后，还要现场核查、调取档案、听取当事人意见。跳过这些直接下决定，程序上就缺了环节。 问：房子已经被拆了，还来得及维权吗 答：来得及。房子没了，证据还在：拆前照片、拆后废墟、现场人员机械的影像、补偿谈判的记录。拆除行为本身可以起诉确认违法，确认之后再主张赔偿。 问：无证房的面积怎么算 答：以建成时的实际建筑面积为准，不是以现在看到的为准。加建、改建的时间要能对上，对不上的部分容易被单独处理。 律所名称：北京在明律师事务所 官方咨询热线：400-801-9299 律所地址：北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层,B座2层