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征收过程中,承租人能否作为原告提起诉讼?

摘要:政府征收过程中会遇到很多被征收房屋存在租赁合同关系的情况,承租人除了要在与出租方的租赁合同中约定遇到政府征收时的解决方案,亦要积极参与其中,关键时刻运用法律手段维护自身合法权益。
征收过程中,承租人能否作为原告提起诉讼?

  案情简介

  A公司于2013年1月与B公司签订《房屋租赁合同》,约定B公司将自己拥有合法权益的涉案场地和房屋租赁给A公司使用,土地性质系国有土地,租赁期限至2023年总计10年。

  2017年10月,Z区政府发出关于Z区环城南路片区三期棚户改造项目的《房屋征收决定书》,并于不久后发布《房屋征收决定公告》,A公司承租的涉案地块和房屋位于征收红线内。

  2018年11月,征收实施部门Z区住房保障服务中心在明知涉案房屋为A公司承租并用于商业用途的情况下,未通知A公司,即直接与B公司就案涉场地和房屋签订了《补偿协议》。A公司沟通无果,遂将Z区住房保障服务中心诉至法院,请求法院确认《补偿协议》违法,并要求Z区住房保障服务中心支付因承租房屋被征收而遭受的损失300余万元。

  那么,A公司的诉讼请求会被法院支持吗?

  焦点归纳

  一、关于A公司诉讼主体资格问题

  法院认为,根据《中华人民共和国行政诉讼法》的相关规定,行政行为的相对人以及与该行政行为有利害关系的公民、法人或其他组织,有权作为原告提起行政诉讼。

  本案中,A公司要求Z区住房保障服务中心补偿因承租房屋被征收而遭受的损失。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,因为公共利益的需要,征收国有土地上单位或个人房屋,应当对被征收人给予合理的补偿。对被征收人给予的补偿包括被征收房屋的价值,因征收造成的搬迁、临时安置及停产停业的补偿。

  根据上述规定,征收补偿的对象一般是房屋所有权人,但是涉及到经营性房屋被征收时,因为征收行为会给承租人造成房屋装修及停产停业的损失,那么承租人就会与该征收行为具有利害关系,属于其他具有利害关系的人,其合法权益应当得到保障。所以,A公司在本案中具有原告主体资格。

  二、Z区与B公司签订的《补偿协议》合法性问题

  法院审理认为,根据前述《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,被征收房屋的所有权人即为被征收人,本案中涉案房屋产权证上登记的仅为B公司,Z区住房保障服务中心与B公司签订征收协议符合法律规定。

  A公司还认为,其在与B公司签订的《房屋租赁合同》中约定,如遇到政府征收,A公司有权参与征收补偿款的协商,亦有权获得装修补偿款和经营性损失,所以其应作为被征收人签订《补偿协议》。法院则认为,房屋征收补偿关系与房屋租赁合同分属不同的法律关系,根据合同的相对性,《房屋租赁合同》中的该条款仅对合同当事人具有约束力,原则上A公司可基于租赁合同通过民事诉讼向B公司主张违约责任。

  但法院又认为,在存在租赁关系的房屋征收中存在两个法律关系,一个是征收人与被征收人之间的征收法律关系,另一个是出租人与承租人之间的租赁合同法律关系,两者既有独立性亦有从属性。《房屋租赁合同》中约定如遇政府征收双方互不承担违约责任,而征收必然导致合同客观上不能实际履行,个人利益因公共利益收益受损理应得到补偿。A公司作为承租人主张违约责任的《房屋租赁合同》已因政府征收双方互不担责而丧失请求权基础,但实际补偿款中确实包括了A公司遭受损失的补偿,且A公司未实际得到。

  综合全案情况,虽然不能径直将A公司作为本案被征收人,但由征收人直接将相应补偿款补偿给A公司,有利于节约诉讼资源,保护A公司的合法权益,实现法律效果和社会效果的统一。法院最终支持了A公司停产停业损失补偿的诉求。

  综上,政府征收过程中会遇到很多被征收房屋存在租赁合同关系的情况,承租人除了要在与出租方的租赁合同中约定遇到政府征收时的解决方案,亦要积极参与其中,关键时刻运用法律手段维护自身合法权益。

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