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院落空地有补偿吗?城中村的院落空地有何补偿标准?

摘要:在最高院裁判案例周某根等人诉江山市政府房屋征收补偿一案中,政府征收部门针对院落空地补偿问题,制定补偿安置政策。最高院裁判认为,以当地对此类情况都是通过超标准容积率补偿来进行,不能准确反映案涉院落空地的市场价值,故,对院落空地价值应进行评估确定。
院落空地有补偿吗?城中村的院落空地有何补偿标准?

  在征收过程中,有些拆迁户房屋、院落、空地都被纳入征收范围。但是,有些征收部门为了压低征收成本,往往不对院落空地进行补偿。

  那么,农村中的院落空地可以补偿吗?按照什么标准补偿?如果是城中村,补偿标准会有变化吗?

  一、院落空地是否应获得补偿?

  实践中,能获得补偿的院落空地一般包括以下几种情况,1.该院落空地在集体土地建设用地使用权证或者“房地一体”的不动产权证上有明确的确权登记的;2.在《土地登记审批表》《建房用地审批表》等其他证明材料中有记载。

  因此,宅基地只要在权属证明的附图范围内,没有突破乡镇政府批准的宅基地四至范围内,不论其是建房占用的宅基地面积,还是空下的院落面积,都应获取补偿。法律依据便是《土地管理法》规定的“先补偿后搬迁、居住条件有改善”的原则,院落作为农民住宅的有机组成部分,也应给予补偿。

  另外,需要补充的一点是,在实践中,由于历史原因或是当地征收部门未及时对土地进行登记的原因,有些被征收人的院落空地并没有进行确权登记但确实一直长期占有使用,对于此种情况的院落空地是否予以补偿在最高院的答复中也予以说明,那就是在土地公有制之前,通过购买房屋方式使用私有的土地,土地转为国有后迄今仍继续使用的,未经确权登记,亦应确定现使用者的国有土地使用权。

  二、若院落空地可获得补偿,补偿标准是什么?

  对于一般的宅基地,在对院落空地进行补偿时一般是按照区片综合地价确定补偿标准。一般情况下,各个省甚至区、县都会制定自己地区的区片综合地价。但是需要注意的一点是,对于院落空地要按照宅基地地价予以补偿。

  实践中,不少征收方会按照农用地的地价补偿,这对于被征地农民来说无疑是不公平的,两者价格差距巨大。

  对于城中村中的宅基地的补偿标准,由于其位于城市之中,秉持“长远生活有保障、生活水平不降低”原则,城中村中的院落空地补偿标准会与普通空地不同。

  依据《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》、《国有土地上房屋征收评估办法》规定,可总结为一般情况下,对国有土地使用权价值的补偿是包括对被征收房屋价值的补偿范围之内的,不单独对国有土地使用权价值进行补偿。但是被征收人确有合法享有的国有土地使用权的院落、空地的情形下,应当将这部分院落、空地也纳入征收评估范围,按房地产市场价格一并予以征收补偿。

  由此可知,对于城中村中的院落空地一般会按照房地产市场价格通过评估方式予以补偿。

  当然,实践中关于院落空地的补偿问题,征收部门除了采取评估方法,有些地方在制定补偿安置政策时,以当地对此类情况都是通过超标准容积率补偿进行。这种补偿是否合理呢?

  答案是否定的。

  在最高院裁判案例周某根等人诉江山市政府房屋征收补偿一案中,政府征收部门针对院落空地补偿问题,制定补偿安置政策。最高院裁判认为,以当地对此类情况都是通过超标准容积率补偿来进行,不能准确反映案涉院落空地的市场价值,故,对院落空地价值应进行评估确定。

  最后,在明律师提醒各位被征收人,在面临征收拆迁时,务必及时委托律师,以求争取到自身的利益。

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