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拆迁补偿方案岂能说改就改,信赖利益如何保护?

摘要:诚实信用原则是一般法律原则,要求民事主体秉持内心良善,遵守承诺,行使权利,履行义务。诚实信用原则与信赖利益保护如一枚硬币的两面,前者是缔约人应主动遵循的行为义务,后者是缔约人对缔约行为的信任和依赖,其体现的法律精神完全一致。
拆迁补偿方案岂能说改就改,信赖利益如何保护?

  基本案情

  2017年丰灵庄村为了整治优化环境,改善村(居)民居住条件,根据区政府、乡政府统一安排,启动本村集体土地腾退项目。刘某系丰禾家园小区6号楼2单元303号房屋权利人,其所在的丰禾家园小区被纳入本次腾退项目范围。

  为开展工作,丰灵庄村委会根据村民代表大会决议制定了《丰禾家园小区腾退补偿安置办法》并统一下发,确认腾退主体为丰灵庄村委会,也确认了被腾退人范围、补偿标准、签约等事宜。

  在腾退补偿标准一项中规定,被腾退人可选择房屋置换补偿方式或者货币补偿方式。其中,房屋置换补偿方式标准如下:按照认定面积原则上按1:1.4的置换指标进行安置,但因户型对接原因,超出部分按腾退货币补偿价格自行购买,最高不得超过10平方米。当事人结合腾退房屋面积,并与腾退方沟通后,确认其可获得“认定面积92x1.4=128.8平米,再加上10平米合计为138.8平米”的安置面积;另结合项目安置房房型,刘某最终可选“一套80平米两居和一套54平米一居,共134平米”。

  对此,刘某认可该补偿方案及政策,并积极配合腾退工作。2017年11月15日刘某与腾退方签订了《补偿协议书》,并确认宅基地腾退补偿款73万元,选房序号338。2017年11月27日,刘某依约将房屋交付腾退方并全部拆除。

  2021年10月21日,回迁房选房咨询工作启动,刘某再次到腾退办确认安置房选房事宜,结果被告知,因村级政策变动、房源紧缺等原因,当事人只能选择120平米的安置房,不能按照腾退政策享受134平米的安置房。

  但据刘某了解,同一小区的被腾退户,原三居室房主能够以回迁面积150多平米的条件,再自行购买5平米,置换100平米小三居和54平米一居(合计154平米)两套安置房。同理,刘某认为其也应该能按照方案选购134平方米安置房。对于刘某的质疑,腾退方只说补偿方案是村民自治定的,政策修改也经过了村民表决,这些都是合法的。

  法律分析

  对于上述案例,腾退方能以补偿方案变更降低补偿标准吗?刘某还有权利获得原有补偿吗?笔者认为,补偿政策不能说变就变,当事人有权索要其应有的补偿。

  其一,村委会作为腾退主体,依据相关法律法规政策,结合本村实际情形自行拟定的腾退补偿办法,已经广泛下发,在整个腾退片区内执行;且项目范围内绝大多数被腾退人已经按照补偿办法腾退签约;该补偿安置办法具有法律效力,应予遵照执行。

  其二,刘某自项目开始就积极配合腾退工作,其基于对村集体的高度信任,认可村集体制定的补偿标准及政策,签订了补偿协议并完成了交房,已经充分履行了自己作为被腾退人及合同一方所负有的腾房义务。腾退方也应依法依约履行给付安置房及补偿款的义务。

  其三,该腾退补偿办法系经村民自治表决通过、并经乡镇政府或住建部门备案的文件,具有法律效力。被腾退人对该补偿安置办法有信赖利益,即使存在安置房源变动,无法满足原有安置条件的情形,腾退人也应及时出具补救方案。未经被腾退人知情及同意,擅自降低补偿标准,既有损当事人信赖利益,又有违诚信精神。

  延伸——信赖利益保护与诚实信用原则

  事实上,信赖利益保护是一项重要的法治原则,它与民事活动的“帝王条款”—诚实信用原则密切相关。

  诚实信用原则是一般法律原则,要求民事主体秉持内心良善,遵守承诺,行使权利,履行义务。诚实信用原则与信赖利益保护如一枚硬币的两面,前者是缔约人应主动遵循的行为义务,后者是缔约人对缔约行为的信任和依赖,其体现的法律精神完全一致。

  民事主体秉持诚实信用进行民事活动,行政主体及某些法律授权行使特定行政管理职能的主体在制定、发布规划、计划、政策的时候,也应该保持政策的连续性、稳定性,不能随意变更,损害群众的信赖利益。

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