导读：北京市某区人民政府房屋征收办公室因某环境整治项目将委托人房屋列入拆迁范围。经过先后两次评估测量对委托人房屋面积认定竟然大相径庭，而拆迁部门毫无疑问以少于实际面积近150平米的测量结果估价报告为依据试图向委托人作出最后裁决。在明律师接受委托后，巧妙制定诉讼策略，不但阻滞了拆迁部门强制执行委托人房屋的脚步，并且帮助委托人最后获取6套安置房+400多万元的翻倍的补偿结果。
关键词：评估报告 拆迁许可证 中止诉讼 裁决程序
【基本案情】
2016年11月，北京市某区人民政府房屋征收办公室依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》向该区房屋征收事务中心核发了《拆迁许可证》，将委托人房屋纳入拆迁范围。然而，在对委托人房屋进行两次评估测量后，委托人最后收到的评估报告房屋面积比实际面积少近150平。在委托人对评估报告申请专家委员会鉴定过程中，在拆迁许可证及其前置文件诉讼过程中，拆迁人即向房屋征收办提起了裁决申请，试图等待对委托人下发裁决书后，立即申请人民法院拆迁房屋……
【律师办案】
北京在明律师事务所的资深征收维权律师杨念平和青年律师李群杰在接受委托后，第一时间向相关部门发送律师函。由于在拆迁许可证下发之前，拆迁人已经开始了拆迁工作，并且拆除了部分房屋，因此，两位律师在律师函中首先指出相关部门的拆迁行为已经违法。其次，着重强调拆迁人委托的评估机构在对委托人房屋进行评估过程中的违法之处。收到律师函后的有关部门从律师函内容的专业性上自然得知了委托人已经聘请了专业律师，在其后对委托人的态度和行为上必然也是有所收敛，变得规范、文明了许多。
由于本案项目拆迁范围小，仅涉及几十户，由此两位律师判断，项目速度进展应该会很快。加之在委托人委托之时，仅有争议较大的几户尚未签订补偿协议，不排除拆迁人会快刀斩乱麻，快速推进程序进入强制执行阶段。因此，律师决定迅速对《拆迁许可证》提起行政诉讼，这样一来可以从被告提供的证据中得知在拆迁许可证核发之前的前置性文件，进而发现拆迁过程中的违法点；其次，阻止拆迁人对委托人房屋申请拆迁裁决；再次，通过在法庭上与拆迁人的面对面，并且通过中立的法院第三方，制造谈判协商的机会，促进委托人房屋补偿的协商。
提起对拆迁许可证的诉讼后，接下来就是要对房屋面积及价值进行认定的评估报告提出异议程序，多程序并举而行。虽然，理论上，评估报告仅仅是评估机构对被征收房屋价值的客观认定。但是，在实践中，征收（拆迁）部门往往就以估价报告作为对房屋的最后补偿结果而作出征收补偿决定（拆迁裁决书）。因此，《国有土地上房屋征收评估办法》赋予了房屋所有人对评估报告复核以及申请专家委员会鉴定的救济途径，代理律师在本案中也充分利用了上述程序。
在拆迁许可证案件立案后，不足一个月，委托人就收到了被告提供的证据以及本案开庭传票。如此安排紧凑的开庭安排似乎隐隐在印证两位律师初始对本案案情的判断——拆迁人无非就是要实现一个“快”的目的。
在拆迁许可证案件被告提交的证据中包含了作出被诉拆迁许可证的立项批复、用地预审意见以及建设用地规划条件。于是，对前置性文件提起复议或诉讼程序，并中止拆迁许可证案的审理，是两位律师使出的缓兵之计。但是，事不遂人愿，某区法院不仅仍然径行对该案开庭审理，而且还在开庭后快速下发了一审判决书。代理律师一份数页的上诉状细数一审法院程序及认定事实的严重违法，将案件上诉于北京市某中级人民法院。
在拆迁许可证案二审未开庭之际，当事人竟然收到房屋征收办送达的《拆迁裁决申请书》和《立案调查通知书》。此时的当事人慌了神，“这一旦下了裁决书，我的房子马上就要被拆迁了？”。代理律师一方面安抚当事人情绪，要从容淡定，一方面立即着手准备裁决前调查核实会，以充分应战。在调查会上，两位律师首先以拆迁许可证案未审结为由义正严辞要求裁决机关中止裁决程序，其次对拆迁人两次评估测量委托人房屋却以面积小于实际一百多平的结果作出估价报告并且以此申请裁决的评估重大违法严正阐明，最后，向裁决机关表明委托人可以通过协商解决补偿问题的意愿。经过本次调查会，无论是拆迁人还是裁决机关，均感受到了委托人及其代理律师为其申请法院强制执行之路带来的重重阻力，此时，协商谈判的时机也已成熟，解决最后补偿事宜自然水到渠成。果然，2017年4月，委托人既激动又感激的向二位律师报告了签订补偿协议的好消息。
【案件点评】
法律在赋予被拆迁人（被征收人）各项权利的同时也对拆迁人（征收人）通过法律程序实现拆迁（征收）的目的做了规定。因此，在采取法律途径维护权利时，要实现有攻有守，及时洞察政府相关部门的意图，方能实现攻守转换自如。每个案件因项目及实际情况的不同而决定了法律思路的不同。此时，就需要依靠专业律师在充分分析案情的基础作出专业判断，“对症下药”从而巧妙制定不同的法律策略。本案中，代理律师对案件精准判断，不仅扭转了当事人房子遭遇拆迁的颓势，反而借此发起反攻，最终为当事人争取了合法的权益。
办案律师简介
杨念平律师，毕业于西南政法大学，硕士学位，现为北京在明律师事务所征地拆迁业务部核心主办律师。自2008年以来一直致力于征地拆迁案件，代理案件数量达400件以上，无论是企业拆迁还是个人拆迁，亦或国有土地征收还是集体土地的拆迁，尤其擅长处理以各种“拆违”为手段的征收拆迁。杨念平律师为中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，《中国律师》和中国律师网特约撰稿人和评论员，中国公益协作律师网会员。
杨念平律师能够充分理解当事人在面对拆迁时的无助和无奈，也深刻理解政府在拆迁中的立场，因此杨念平律师运用其深厚的法学功底，严谨的逻辑思维能力，以及丰富的办案技巧和良好的沟通能力，创造性地为当事人解决各种疑难杂症，为当事人在拆迁中最大程度维护自己的合法权益，被誉为“拆迁律师界的花木兰”。同时杨念平律师也积极参与律师立法，在《土地管理法》的修改中提出许多建设性的条款，和团队一起为全国人民代表大会提出议案；在“违章建筑的认定和处理”中也提出自己的真知灼见，向最高人民法院做出司法解释提供自己的实践认知。
李群杰，河北农业大学法学学士、中国社会科学院研究生院法律硕士，现为北京在明律师事务所律师。执业期间，先后在北京、天津、河南、上海、江苏、浙江、湖北、山东、四川、陕西、广西、宁夏、重庆等地参与办理百余件征地拆迁案件；同时在其他法律业务领域，办理过合同纠纷、股权转让纠纷、 侵权纠纷等民商事案件，现担任多企业或其他组织的常年法律顾问。
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