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被撤销的拆迁裁决——发现隐藏的裁决对象

时间:2017-04-11 13:10:59 浏览量:25次


摘要: 以北京为例,集体土地上房屋拆迁制度至今是一种合法制度,而作为其中的一环,拆迁纠纷裁决至今仍然有其合法土壤。作为专业拆迁维护合法权益律师,我们经常建议拆迁咨询客户,想维护合法权益,要趁早。

事实概要


王烁(化名)在北京市顺义区仁和镇望泉寺村拥有房产一套。2009年,因北京市土地整理储备中心顺义区分中心(以下简称:拆迁人)实施顺义区轨道交通M15号线顺西路--府前街站D、E地块土地一级开发,王烁的前述房产划入拆迁范围内。因补偿问题经几次协商后终未能达成一致,拆迁人以王烁为被申请人,于2013年8月向顺义区住房和城乡建设委员会(以下简称:顺义区住建委)申请了拆迁纠纷行政裁决。2013年9月,后者即做出了《房屋拆迁纠纷裁决书》,300余平方米的房产,仅被裁决可获得不足65万元的货币补偿!深感合法财产权益遭到“掠夺”的王烁随即委托了北京在明律师事务所的资深拆迁维权专家杨念平律师和青年女律师黄艳依法维护合法权益。



办案掠影 


办案唯一辑:行政复议失败后的诉讼逆袭


王烁委托律师之前,已经自行向北京市住房和城乡建设委员会申请了行政复议,请求撤销顺义区住建委的《裁决书》。杨、黄二位律师接受委托后,随即前往市建委进行了阅卷,并根据阅卷结果整理出一份洋洋洒洒数千字的《法律意见》,剖析了争议裁决书的“七大”违法点:①拆迁人系北京市土地整理储备中心转委托进行土地储备,构成无效的行政转委托,其拆迁资格的瑕疵亦影响其裁决申请人主体资格;②裁决程序缺乏正当性,诸如未组织拆迁当事人进行调解、裁决相关文书未依法进行直接送达、未履行裁决中的权利告知义务等,导致裁决的实体结果严重损害王烁的合法利益;③争议裁决据以作出的主要证据多数系伪造;④作为裁决主要事实依据的《评估报告》,无论在实体还是程序上均存在违法之处,依法不应作为争议裁决的依据;⑤争议裁决据系在补偿资金证明不存在、回迁房不存在的情况下作出,主要事实依据不足;⑥望泉寺村属于典型的城中村,且早已纳入了城市规划区,按照法〔2005〕行他字第5号司法解释的规定,应当参照城市房屋拆迁补偿安置,但争议裁决确定的补偿安置标准远远低于同区位城市房屋拆迁补偿标准;⑦争议裁决做出时,拆迁项目立项、规划、建设用地批准手续均已超过两年有效期,项目拆迁、裁决已不具备合法性基础。


不过,代理律师的“千言书”并未换来复议机关的公正一判——复议机关经过书面审查后,维持了争议《裁决书》!


二律师丝毫没有气馁,而是起草好《行政起诉状》,将本案诉至北京市顺义区人民法院,请求法院判决撤销前述《裁决书》。诉讼进行过程中,律师从一份关键证据中发现了“玄机”——王烁提交的《集体土地使用权证》是其父亲的名字,其父去世后,根据农村财产传男不传女的习俗,该处房产留给了王烁,王烁两个外嫁的姐姐则不对该遗产房屋享有任何权利。不过,王烁并未持前述集体土地使用权证去登记部门进行变更登记,仅仅是将王烁父亲的名字涂掉后加上了王烁的名字,而后加盖了望泉寺村村委会公章。从法律层面而言,前述房屋实际仍然系王烁父亲的遗产,而并未转变成为王烁的个人财产。那么,顺义区住建委仅以王烁为裁决被申请人,显然存在裁决对象不当的问题。



根据前述发现,代理律师漂亮地赢得了这场诉讼——顺义区人民法院最终以裁决行为认定事实不清为由,判决撤消了诉争《裁决书》。又一场拆迁裁决危机被成功予以化解。


律师说法


 

以北京为例,集体土地上房屋拆迁制度至今是一种合法制度,而作为其中的一环,拆迁纠纷裁决至今仍然有其合法土壤。作为专业拆迁维权律师,我们经常建议拆迁咨询客户,想维权,要趁早。何谓“早”?即要在“裁决”之前启动维权法律程序维护合法权益。如果“裁决”下来以后再维权,则在很大程度上失去了获取理想补偿安置的先机,虽然亡羊补牢犹未为晚,但各种的不确定性、难度系数已然远远高于裁决之前。


就本文所涉案件而言,实际属于“亡羊补牢”撤销裁决的一类经典案例。该案给我们的启发在于:如果很不幸走到了裁决那一步,先不要慌,可以从裁决对象这一层面再判断判断裁决的合法性,即判断裁决是否存在遗漏如下两种裁决被申请人的情况:(1)房屋共有权人。房屋共有权人包括产权凭证上记载的共有权人,也包括一些隐性的共有权人,如通过继承对房屋形成共有的权利人、通过离婚财产分割对房屋形成共有的权利人、通过赠与对房屋形成共有的权利人;(2)承租人。租赁房屋须拆迁时,在被拆迁人与承租人在未达成租赁解除协议的情况下,拆迁行政主管部门势必对承租人的搬迁、安置等问题予以裁决。如果存在前述遗漏情形,那么,裁决将因为裁决对象不全面而被司法程序予以撤销。