拆迁补偿计算公式全公开！一文看懂房屋、土地、附着物补偿明细

一、农村集体土地征收补偿公式
法律依据：《土地管理法》第 48 条，补偿包括土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅补偿、地上附着物及青苗补偿。
1. 土地补偿费 + 安置补助费
公式：
（区片综合地价 × 土地面积）
注：区片地价由各省市政府公布，至少每 3 年调整一次，可在自然资源局官网查询。
示例：
某村区片地价为 10 万元 / 亩，宅基地面积 0.3 亩，补偿 = 10 万 ×0.3=3 万元（土地部分）。
2. 农村村民住宅补偿
方式一：货币补偿
公式：
房屋重置成本价 × 建筑面积 + 宅基地地价 × 宅基地面积
重置成本价：当地住建局公布的房屋重建单价（例：砖混结构 1500 元 /㎡）；
宅基地地价：一般为区片地价的 60%-80%。
示例：
房屋 120㎡，重置成本价 1500 元 /㎡，宅基地地价 8 万元 / 亩（0.3 亩），补偿 = 1500×120 + 8 万 ×0.3=20.4 万元。
方式二：产权调换（安置房）
公式：
应补偿面积 = 原房屋建筑面积 × 置换比例
置换比例一般不低于 1:1，具体由补偿方案规定。
3. 地上附着物及青苗补偿
附着物：按评估价补偿（例：水井 2000 元 / 口、围墙 200 元 /㎡）；
青苗：一季产值补偿（例：水稻 1500 元 / 亩）。
二、城市国有土地上房屋征收补偿公式
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第 19 条，补偿包括房屋价值、搬迁费、临时安置费、停产停业损失。
1. 房屋价值补偿
公式：
（市场评估单价 × 建筑面积）
评估方式：可比实例法、收益法、成本法（由注册房地产估价师确定）。
示例：
某市区房屋 100㎡，市场评估价 2 万元 /㎡，补偿 = 2 万 ×100=200 万元。
2. 搬迁费与临时安置费
搬迁费：20-50 元 /㎡（具体由地方规定，例：北京 40 元 /㎡，100㎡补偿 4000 元）；
临时安置费：市场租金 × 过渡期（例：过渡期 24 个月，月租金 5000 元，补偿 12 万元）。
3. 停产停业损失补偿
公式：
（被征收房屋月租金 × 50%）× 停产停业期限
或 （上年度纳税营业额 × 5%）× 停产停业期限
法律依据：《国有土地上房屋征收评估办法》第 14 条。
三、特殊情形补偿公式
1. 无证房屋补偿
可补偿情形：
1982 年前老房：重置成本价 ×100%；
符合 “一户一宅” 的违建：重置成本价 ×60%-80%。
2. 公房承租人补偿
公式：
（房屋评估价 × 30%）+ 搬迁费 + 临时安置费
（注：具体比例由地方规定，例：上海承租人获 30%，产权人获 70%）。
四、补偿计算常见误区与纠正
误区 1：“宅基地面积按房屋占地面积计算”
纠正：宅基地面积以不动产权证或宅基地审批文件为准，包含院子、空地。
误区 2：“安置房公摊面积不计入补偿”
纠正：《民法典》规定，安置房应 **“拆一还一” 包含公摊 **，或在协议中注明套内面积补偿标准。
五、维权工具：如何复核补偿计算？
查询区片综合地价：
登录省自然资源厅官网，搜索 “XX 省征地区片综合地价标准”。
申请评估报告复核：
对评估单价有异议，可在 10 日内向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
计算停产停业损失证据：
提供营业执照、纳税证明、租赁合同等，证明实际经营损失。
结语
拆迁补偿计算的核心是 “合法评估 + 据实补偿”。农村需重点关注区片地价和重置成本 ，城市需核实市场评估价和公摊面积。遇到补偿明细模糊或计算错误，可委托律师或评估机构介入，确保每一分补偿都有法律依据。