城市更新中的拆迁补偿：容积率、公摊面积如何影响你的安置房？

一、容积率：决定安置房 “建筑面积” 的核心指标
1. 什么是容积率？
定义：总建筑面积 ÷ 用地面积（例：1 万㎡土地建 3 万㎡房子，容积率 3.0）。
法律作用：《城乡规划法》规定，容积率是规划审批的强制性指标，直接影响开发商可建面积。
2. 容积率如何影响补偿？
原址回迁：
若原房屋容积率为 1.5，新项目容积率提高至 3.0，开发商可能通过 “容积率置换” 压缩安置房面积。
案例：老王原有 100㎡房屋（容积率 1.5），回迁时容积率 3.0，按 “拆一还一” 需补 100㎡×(3.0÷1.5)=200㎡，但实践中常按 1:1 补偿，导致实际居住面积 “缩水”。
法律依据：《民法典》第 243 条规定，征收补偿不得降低被征收人居住水平，容积率提高需折算成建筑面积补偿。
二、公摊面积：安置房 “得房率” 的隐形杀手
1. 公摊面积的法定范围
必须分摊：楼梯、电梯、走廊、物业用房等（《房产测量规范》GB/T 17986）；
不得分摊：开发商自用的地下室、车库等。
2. 公摊系数如何计算？
公式：公摊系数 = 公摊面积 ÷ 套内建筑面积
示例：
原房屋：套内 80㎡，公摊 20㎡，公摊系数 25%；
安置房：套内 80㎡，公摊 30㎡，公摊系数 37.5%，实际得房率下降 12.5%。
3. 法律对公摊的限制
住建部 2024 新规：
安置房公摊系数不得高于同区域商品房；
需在补偿协议中明示公摊部位、系数及计算方式；
超约定公摊面积 5% 以上部分，被征收人可拒绝补差价。
四、维权关键点：看懂协议，守住底线
1. 协议必须注明的条款
安置房容积率、公摊系数；
若容积率高于原址，需约定建筑面积补偿倍数（例：容积率每增加 0.5，补偿面积增加 10%）；
公摊超约定部分的处理方式（免费赠送或按成本价购买）。
2. 法律救济途径
对容积率不满：可申请查看项目规划许可证，质疑容积率调整的合法性；
对公摊有异议：委托第三方测绘机构重新测量，起诉要求按实测面积补偿。
五、典型案例：容积率与公摊 “双杀” 怎么办？
案例：2024 年北京某棚户区改造
原房屋：60㎡（套内 50㎡，公摊 10㎡，容积率 2.0）；
安置房：60㎡（套内 40㎡，公摊 20㎡，容积率 4.0）。
争议点：
开发商称 “拆一还一” 符合规定，但实际套内面积减少 20%；
法院判决：按套内面积 1:1 补偿，开发商需增补 10㎡套内面积或按市场价赔偿。
结语
城市更新中，容积率和公摊是影响补偿的隐形杠杆。被征收人需重点关注：
原址容积率与安置房容积率的差异；
公摊系数是否在合理范围内（一般多层≤15%，高层≤25%）；
协议中是否明确 “按套内面积补偿” 或 “公摊超量免费” 条款。
记住：法律要求补偿后居住条件 “不降低、有改善”，任何以容积率、公摊为由的缩水都可依法维权。