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一、计算房屋面积时外墙是否包含在面积内

在计算房屋面积时，外墙通常是被包含在内的，但具体需区分是计算建筑面积还是套内面积。

1. 建筑面积的计算：

- 法规依据：根据《民用建筑通用规范》（GB 55031-2022）以及《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353 - 2013，建筑面积应按各自然层楼面或地面处围护结构外表面的水平面积之和计算，其中围护结构包括墙体。

- 计算方式：外墙主体结构内的建筑面积，按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的，计算全面积；结构层高在2.20m以下的，计算1/2面积。外墙保温层也按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。

2. 套内面积的计算：

- 共用墙：与他人共用的墙体，如两户之间的分隔墙，其水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

- 非共用墙：套内房屋使用空间周围的维护或承重墙体，如卧室四周的墙体，其水平投影面积全部计入套内墙体面积。

- 外墙外侧部分：房屋外墙的外侧部分，如用于装饰或保温等功能的墙体部分，不计入套内面积。

二、房屋外墙漏水是业主承担还是物业承担

房屋外墙漏水责任的承担需要根据具体情况来判断。一般来说，可能涉及的责任主体包括业主和物业。

房屋外墙漏水的责任承担需要根据房屋是否在质保期内、漏水原因以及物业公司的管理情况等因素来综合判断。在实际操作中，建议业主先与物业公司协商解决，若无法达成一致，再考虑通过法律途径来明确责任并寻求解决方案。

需要注意的是，以上分析仅供参考，并不能替代专业法律意见。如有需要，请咨询专业律师以获取更准确的法律指导。

哪些事情由业主共同决定

由业主共同决定的事项主要包括以下几点：

业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，对业主大会的召开、议事方式、表决程序等作出规定。这些规则的制定和修改需要业主共同决定，以确保业主大会的顺利进行和决策的公正性。

管理规约是对业主在物业管理区域内行为规范的约定，包括物业的使用、维护、管理等方面。业主共同决定管理规约的制定和修改，有助于维护物业管理区域的秩序和稳定。

业主委员会是业主大会的执行机构，负责具体执行业主大会的决策，并处理物业管理区域内的日常事务。选举业主委员会或更换其成员是业主共同决定的重要事项，以确保业主委员会的代表性和有效性。

物业服务企业是提供物业管理服务的专业机构。选聘和解聘物业服务企业需要业主共同决定，以确保物业服务的质量和效率。

专项维修资金是用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。筹集和使用这项资金需要业主共同决定，以确保资金的合理使用和透明管理。

改建、重建建筑物及其附属设施是物业管理区域内的重大工程，涉及业主的切身利益。这些工程的实施需要业主共同决定，以确保工程的合法性和安全性。

七、有关共有和共同管理权利的其他重大事项

除了上述事项外，还有其他涉及共有和共同管理权利的重大事项，如改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动等。这些事项也需要业主共同决定，以维护业主的合法权益和物业管理区域的稳定。

业主享有什么权利

业主享有的权利主要包括专有部分的所有权、共有权，以及共同管理的权利。

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。这意味着业主对其专有部分具有占有、使用、收益和处分的完全支配权利。业主可以自主决定如何使用其专有部分，并从中获取收益。

业主对专有部分以外的共有部分享有共有权。这包括建筑物内的公共区域，如楼梯、电梯、走廊等，以及建筑区划内的公共场所、场地和设施，如绿地、道路、停车位等。业主有权参与这些共有部分的管理和维护，确保其正常使用和良好状态。

业主还享有共同管理建筑物的权利。这包括参与制定和执行有关建筑物管理、使用、维修等方面的规章制度，以及选举和被选举为业主委员会成员等。共同管理权是业主维护自身权益和建筑物整体利益的重要手段。

业主作为建筑物的所有者和使用者，享有专有部分的所有权、共有权和共同管理权，这些权利共同构成了业主的完整权益体系。

三、楼房外墙属于小区全体业主共有 还是整栋楼业主共有

楼房外墙的归属问题，需根据具体情况判断，但一般情况下属于小区全体业主共有，特定情况下可能属于整栋楼业主共有。以下是对此问题的详细分析：

1. 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。楼房外墙作为建筑物的基本结构部分，不属于某一户业主的专有部分，而是共有部分。

2. 功能属性与成本分摊：外墙面是建筑物整体结构的重要组成部分，具有保护建筑物内部结构、保温、隔热等功能，服务于整个小区的安全和正常使用。在购房过程中，外墙面的建设成本通常已分摊到全体业主所购房屋的房价中，因此全体业主共同为外墙面的建设支付了费用，理应共同拥有其所有权。

1. 合同约定：如果开发商与业主在购房合同中有特别约定，如某些特定的外墙面使用权或广告收益权归属于开发商或特定业主，那么这些约定可能会改变外墙面的归属。但这类约定必须合法、明确，且不能侵犯其他业主的合法权益。

2. 整栋楼业主共有：若楼房为独立建筑，且外墙未与其他建筑共用，那么外墙可能仅属于该栋楼业主共有，而非整个小区的全体业主。这种情况下，外墙的使用和管理应由该栋楼业主共同决定。

无论外墙面属于全体业主共有还是整栋楼业主共有，其使用和管理都应遵循相关法律法规和小区管理规定。业主在行使对外墙面的权利时，应确保不损害其他业主的合法权益，不危及建筑物的安全。

四、买的房子外墙渗水谁负责

房屋外墙渗水的责任归属需根据具体情况判断，主要分为以下几种情况：

一、保修期内开发商负责

- 法律依据：根据《商品房销售管理办法（2001年版）》第三十三条，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

- 适用情形：若房屋外墙渗水发生在保修期内，且经鉴定属于施工质量问题，开发商应负责免费维修并赔偿相关损失。

二、保修期外物业或全体业主共同担责

1. 有专项维修资金时物业代行职责

- 法律依据：根据《物业管理条例》第五十三条，住宅专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。当外墙渗水超出保修期且存在维修资金时，物业公司应按规定程序申请使用资金进行维修。

- 适用情形：如外墙防水层老化导致渗水，物业公司可通过应急通道启用维修资金完成修复。

2. 无维修资金时全体业主分摊

- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，改建、重建建筑物及其附属设施由业主共同决定。外墙作为共有部分，其维修费用应由全体业主按专有部分面积比例分摊。

- 适用情形：未缴纳维修资金的社区发生外墙渗水，经业主大会表决通过后，按楼层系数分摊维修费用。

三、特殊情形下其他责任主体认定

- 相邻关系侵权赔偿：若渗水系邻居擅自改造外墙导致，受损方可依据《中华人民共和国民法典》第二百九十六条，要求侵权人停止侵害并赔偿损失。

- 第三方施工致损追偿：若外墙渗水因邻近工程施工不当导致，受害者可依据《中华人民共和国民法典》第一千二百五十二条，向施工方主张侵权责任。

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内容来源参考：头条-房屋外墙漏水是业主承担还是物业承担,楼房外墙属于小区全体业主共有 还是整栋楼业主共有

内容审核：仝永宽律师