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一、国家关于预制板楼拆迁的最新文件

关于国家关于预制板楼拆迁的最新文件，以下是对相关政策的详细解读：

从2022年开始，国家住建部已经发布通告，明确指出预制楼板房将被全面拆除。这一政策背景主要基于保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，特别是对于危房的改造和拆迁，国家出台了一系列相关政策。

1. 拆迁范围与标准：

- 预制板楼，特别是那些超过一定使用年限（如30-50年）且被定义为危房的，将纳入拆迁范围。

- 拆迁标准主要依据房屋的结构、折旧程度以及是否达到危房标准。

2. 拆迁补偿：

- 拆建单位需要依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付各种补偿金，包括房屋补偿费（房屋重置费）、周转补偿费以及奖励性补偿费。

- 补偿方式多样，包括货币补偿、产权置换以及混合型补偿。货币补偿是通过评估机构对被拆迁房屋进行专业估价后确定的补偿金额；产权置换则是通过新建房屋的产权予以价值的等价置换；混合型补偿则是既给货币补偿又给产权置换。

3. 拆迁与旧改的区别：

- 对于破旧小区，如果能够继续住人，政府会下令对其进行旧改，包括粉刷外墙、修缮水电路以及加装电梯等。

- 旧改与拆迁不同，旧改主要是改善居住条件，而拆迁则是完全拆除并重新建设。

- 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条明确规定了为了公共利益需要可以征收房屋的情形，其中包括由政府组织实施的危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。

- 《中华人民共和国土地管理法》第二条也规定了国家为了公共利益的需要可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

国家关于预制板楼拆迁的最新政策已经明确，对于危房或超过使用年限的预制板楼将进行全面拆除，并依法给予补偿。同时，政府也鼓励对破旧小区进行旧改以改善居住条件。

二、拆迁安置房外墙漏水该谁负责

拆迁安置房外墙漏水责任的归属问题，主要根据房屋质保期、物业管理责任以及具体漏水原因来判断。

1. 如果拆迁安置房仍在质保期内，包括外墙的防水等在内的相关问题，属于开发商的管辖范围。依据《中华人民共和国民法典》的相关规定，质保期内发生的外墙漏水情况应由开发商承担责任。

1. 若拆迁安置房已经过了质保期，且外墙漏水是由于物业管理不善导致的，那么物业公司应承担相应责任。因为物业公司对外墙有监督和管理的义务，需要对其维护不当造成的漏水问题负责。

2. 如果漏水是因为房屋自然老化造成的，物业公司可提取公共维修基金进行维修。但提取维修基金需获得至少三分之二以上业主的同意。

在处理拆迁安置房外墙漏水问题时，还需考虑房屋质量检测报告等因素，以便更准确地确定责任归属。若遇到纠纷，可通过协商或法律途径解决。

拆迁安置房外墙漏水的责任归属需根据具体情况判断。在质保期内，开发商应承担责任；质保期外，则可能是物业公司的责任。自然老化导致的问题则可通过公共维修基金解决。

三、农村自建房不动产权登记时建筑面积计算

农村自建房不动产权登记时建筑面积的计算，主要依据的是房屋的实际占地面积以及相关的法律规定。具体来说：

1. 实际占地面积：农村不动产证上的面积首先是以房屋的实际占地面积为基础进行计算的。这包括了建筑物的占地面积，即建筑物在地面上的投影面积，也就是外墙根部的占地面积。

2. 庭院面积：除了建筑物的占地面积外，庭院面积也是不动产证上面积的一部分。庭院面积指的是建筑物周围用于生活、生产或休闲的空地面积，如院子、花园、菜地等。

3. 房屋建筑面积：房屋建筑面积也是重要的计算内容。它是指建筑物各层外墙外围线测定的平面面积之和，包括了房屋的使用面积和可能的公摊面积。

虽然《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国土地管理法》等法律并未直接规定农村自建房不动产权登记时建筑面积的具体计算方法，但它们为宅基地的使用权、土地的管理和登记等提供了法律基础。

- 《中华人民共和国民法典》第三百六十二条：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

- 《中华人民共和国土地管理法》第十二条：土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

1. 实地测量：在进行不动产权登记时，通常会由专业人员进行实地测量，以确保面积的准确性。

2. 法律规定与地方政策：由于不同地区可能有具体的地方政策或规定，因此在计算建筑面积时，还需参考当地的相关政策和规定。

3. 超面积问题：如果宅基地或房屋建筑面积超过了当地规定的标准，那么在登记时可能会需要特别注明，并在未来分户建房或房屋拆迁、改建时按有关规定处理。

农村自建房不动产权登记时的建筑面积计算是一个综合考量实际占地面积、庭院面积和房屋建筑面积的过程，同时还需要遵循相关的法律规定和地方政策。

四、违建不予补偿的法律依据

关于违建不予补偿的法律依据，主要可以从以下几个方面进行阐述：

1. 不予补偿的明确条款：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，市、县级人民政府及其有关部门在作出房屋征收决定前，应当对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。其中明确规定，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。这一条款直接确立了违建不予补偿的法律原则。

2. 违章建筑的界定与处理：

- 规划许可要求：根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，在城市、镇规划区内进行建设，必须取得建设工程规划许可证。未取得或未按照许可证规定进行建设的，视为违章建筑。

- 违章建筑的处理：根据该法第六十四条和第六十五条，对违章建筑的处理措施包括责令停止建设、限期改正、罚款、限期拆除等。这些条款从规划许可的角度明确了违章建筑的情形和相应的法律后果，为违建不予补偿提供了法律依据。

3. 非法占用土地的处理：

- 非法占地的定义：根据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条，未经批准或骗取批准非法占用土地的，属于非法占地行为。

- 非法占地的处理：该法规定，对非法占地行为，应责令退还非法占用的土地，并可能采取限期拆除、没收建筑物、罚款等措施。对于农村村民非法占用土地建住宅的，也有相应的处理规定（第七十八条）。这些条款从土地管理的角度进一步强化了违建不予补偿的法律原则。

违建不予补偿的法律依据主要来源于《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《中华人民共和国城乡规划法》以及《中华人民共和国土地管理法》等法律法规。这些法规明确规定了违建的定义、处理措施以及不予补偿的原则，为政府依法处理违建提供了有力的法律支撑。

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内容审核：王天子律师