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房屋所有权和土地使用权人不一致,遇到怎么办?

摘要:日前,来自沪市的柳女士咨询了一个问题。父母去世后,遗留的老房子在多年前被法院判决由三名子女中的一人继承,明确了被继承房屋面积。
房屋所有权和土地使用权人不一致,遇到怎么办?

  日前,来自沪市的柳女士咨询了一个问题。父母去世后,遗留的老房子在多年前被法院判决由三名子女中的一人继承,明确了被继承房屋面积。

  柳女士和另一个弟弟不服,但判决生效后也没有进一步救济。在法院作出判决之前,三人办理了国有土地使用权证,登记为三人共有,判决之后至今未办理变更登记,也自始至终未办理房屋所有权证。

  目前,该房屋面临征收,确定的被征收人是继承了房屋的妹妹,被征收房屋面积以继承判决确定的面积为准。姐弟妹三人均对房屋征收补偿决定不服,想要寻求救济渠道。作为姐姐的柳女士一方面认为多年前的继承判决不公,房屋应当有她的一部分;另一方面认为房屋征收补偿决定认定的补偿面积过小,确定的总补偿金额过低,导致她应该分的补偿款过低。

  针对柳女士的疑问与诉求,在明律师为其作了以下分析:

  一、关于被继承房屋的权属及补偿问题

  《民法典》规定,不动产物权的确定,一是登记,二是法院生效裁判,三是征收决定。除非发现足以推翻继承判决的新的证据,在六个月内申请再审,并且柳女士重新分割房产的请求获得法院判决支持,否则征收前该房屋所有权属于妹妹的事实不能改变。即使国有土地使用权证登记为三人共有,根据“地随房走”的原则,房屋范围内的该部分的土地使用权也应当属于妹妹,那么这部分房地产的征收补偿款只能由妹妹享有,与姐弟二人无关。

  二、关于国有土地使用权的补偿问题

  本案中,该房屋的占地面积小于国有土地使用权证登记的面积,也就是说,该土地使用证范围内,除房屋占地外,还有其他的土地。

  但在继承判决中并未对土地没有进行处理,也就是说,按国有土地使用权证的登记情况,除房屋占地外的土地使用权目前应当属于三人共有。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,房屋被征收的,国有土地使用权同时收回。

  本案中最有意思的一点,是房屋征收决定、补偿方案还有补偿决定中没有表明征收范围内的国有土地使用权同时收回。而征收方在几乎同一时期作出的其他房屋征收决定,无一例外地将这句写到了进去。从分户评估报告和补偿决定中,也丝毫看不出将该部分土地使用权的价值纳入到房屋价值的评估和补偿中。在这种事实不清的情况下,在明律师建议柳女士以国有土地权利人的身份提起诉讼,以补偿决定未将柳女士和弟弟纳入被征收人范围、土地使用权未进行评估并补偿为由,要求撤销补偿决定。

  如果征收方以此次征收只涉及房屋,未收回国有土地使用权为由抗辩,并获得法院支持,则可另行起诉,要求征收方履行收回土地使用权并补偿的义务。如果征收方以土地使用权价值已纳入房屋价值内进行抗辩并获得法院支持,则柳女士可向妹妹主张分得相当于其土地使用权份额的补偿款。

  三、关于附属物的补偿问题

  另外,在明律师发现,征收补偿决定对一部分未认定面积的附属物进行了补偿。如果这部分附属物建在了三人共有的土地上,那么该附属物的所有权归属于谁,也值得深入研究。附属物所有权的问题虽不足以推翻征收补偿决定,但足以作为柳女士分割征收补偿款的依据。

  四、关于补偿决定的其他问题

  补偿决定中还存在其他一些问题,足以提高被征收房屋的补偿金额。但是正如前面所言,法院生效判决将房屋所有权确定给妹妹享有。在明律师向柳女士提醒,在生效判决推翻可能性极小的情况下,柳女士辛苦一场,有可能是为她人作嫁衣裳。

  从这个案件当中,可以看出,在不动产权属出现房地分离的情况下,应当充分考虑各不动产权确定的时间,从而判断其效力,对被征收权和获得补偿权作出精确的分析,并充分考虑诉讼的风险和效率,决定救济的重点放在哪里。本案中,如果国有土地使用权证颁发的时间晚于继承判决生效时间,关于权属的问题,就又是另一种解答和处理方式了

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