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自建房需要哪些手续?

摘要:3层及以上的高层建筑也好,违规审批的经营性自建房也罢,被限期拆除都不是绝对的,查处的过程必须区分情况、严格认定、证据充分、程序合法。对无视法定程序,调查认定事实不清、证据不足就以“解危排险”为由滥拆一气的,当事人切不可轻易放弃自己的合法权利,及时咨询专业律师并采取有力的法律步骤才是正道。
自建房需要哪些手续?

  在明律师在此前的文章中重点提及了两件大事:一是4.29湖南长沙自建楼房倒塌事故后的经营性自建房安全排查整治;二是农村宅基地上房屋“3层及以上”在征收拆迁中常常受到“不予补偿”“认定违建”等特殊“照顾”。日前,国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案》,在住建部、国务院安委会等部门之后以更高的层级、更全面严格的部署就自建房屋的安全排查整治工作出台了新政策。那么,《方案》究竟拟对哪些情形下的自建房“亮剑”呢?这其中又有哪些潜在的风险隐患值得广大自建房屋的权利人高度重视、提早防范呢?

  【总体要求:谁拥有、使用自建房屋谁要负责】

  《方案》一上来就确立了明确的自建房屋安全问题“责任制”——“谁拥有谁负责、谁使用谁负责、谁主管谁负责、谁审批谁负责”。

  自建房屋的拥有者一般就是房屋的建造者,姑且可称之为“权利人”(若自建房屋为违建,则无“所有权”一说,没有为法律所保护的合法利益存在)。

  自建房屋的使用者有可能是建造者本人及其家人,也有可能是承租自建房屋用于生产、经营或者居住的租房者。

  至于主管、审批,则主要指规划和自然资源主管部门、乡镇街道和住建部门等,它们都对宅基地和其他集体建设用地,及其上的建房行为具有法定的审批、监管职责。此外,村(居)委会也对此类安全隐患具有日常性巡查、上报、劝阻违法建设行为等职权。

  这样的梳理意义在于让各位明确此轮为期3年的自建房安全排查整治的行动主体,找对了人才能有效解决纠纷。

  对于那些“协助”“雇佣”参与到排查整治中的不明身份社会闲散人员或者不能行使行政管理职责的普通群众,当事人完全有权拒绝其入户、调查、谈话等无理要求。涉及以违建认定逼迫、威胁当事人的,当事人切不可忍气吞声,及时报警并依法维权是必要的。

  【排查范围和内容:所有自建房一座不落,不光排查经营性自建房】

  4.29案件中倒塌的自建楼房属于“经营性自建房”,那么有的农民朋友会说了,我这就是盖起来自己家人住的,没从事经营,这它管不着了吧?事实上可并非如此。

  《方案》在排查范围部分是这样确定的:各地要对本行政区域内城乡所有自建房进行排查摸底,在继续推进农村房屋安全隐患排查整治工作的基础上,重点排查城乡结合部、城中村、安置区、学校医院周边、工业园区等区域,突出人员密集、涉及公共安全的经营性自建房。

  大家看,排查范围白纸黑字写的是“城乡所有自建房”,不单单只针对农村自建房,也包括城镇自建房;不单单只排查经营性房屋,住宅房屋也被囊括其中。

  行文中不难看出,农村房屋、城中村和城乡结合部的房屋被明确为排查整治的重点,这是符合几次严重事故带来的经验教训的。如果您的房屋恰好地处这些区域,那么被排查一轮将会是难以避免的。

  范围明确了,具体排查什么呢?《方案》中明确要排查3件事:

  1. 重点排查结构安全性。自建房屋是否有明确的设计图纸,是否取得过施工许可,实际用途是否符合法律规定和设计目标,这都是要排查的内容。

  早些年农村房屋“私搭乱建”随意加盖的现象十分猖獗,自建行为可谓是“诸证皆无”,全凭房主充分发挥,其间遗留下来的结构安全领域欠账不可谓不多。

  2. 重点排查经营安全性。经营性自建房仍是此轮排查的重中之重,因其在历次事故中导致的伤亡人数众多且事故发生几率明显高于普通住宅。

  故此,当事人利用自建房屋从事的经营行为是否合法,是否有相应的经营证照,是否履行了消防、用水、用电、人员紧急疏散等方面的安全保障义务,将成为此轮排查的内容之一。

  3. 房屋建设的合法合规性。自建房屋究竟是合法建筑,还是违法建筑,这本身就是行政机关日常监管的重要内容,在排查整治专项行动中也不会例外。

  简单讲,一座合法的自建房屋需要有3方面完善的审批、许可手续:

  一是合法的用地手续,比如取得宅基地使用权证或者国有土地建设用地使用证,不能存在违法占地行为;

  二是合法的规划许可手续,取得乡村建设规划许可证或者建设工程规划许可证,且自建行为符合规划许可的内容,不存在违规改、扩、翻建等现象;

  三是合法的建设审批手续,是否由有资质的人员或者机构进行施工建设,是否接受了竣工验收等等。

  这样捋下来各位自建房的权利人也就不难看出来了,自己的房屋要想在排查中被认定为“完全合法”,难度极大。这么多的手续、审批事项,放到过去十几、二十几年的现实背景下,想都办齐的可能性着实不大。

  【什么样的自建房屋“该拆除的依法拆除”?】

  “应拆尽拆”这种说法看上去比较绝对,实际上并无太大政策层面的色彩。依法应拆的还留着,那能叫依法行政吗?自然,依法不该拆除,能够加以改正、补证的房屋,也就不该被“一刀切”地予以拆除了。

  对于什么样的自建房屋一定要拆,《方案》是这么掌握的:

  坚持先急后缓,先大后小,分类处置。对存在结构倒塌风险、危及公共安全的,要立即停用并疏散房屋内和周边群众,封闭处置、现场排险,该拆除的依法拆除;

  对存在设计施工缺陷的,通过除险加固、限制用途等方式处理;

  对一般性隐患要立查立改,落实整改责任和措施。

  对因建房切坡造成地质灾害隐患的,采取地质灾害工程治理、避让搬迁等措施。

  怎么样,看明白了没?《方案》中讲的“应拆尽拆”是有严格适用条件的,具体而言需注意以下3点:

  1. 重点在“大”不在“小”。4.29事故中那是自建的大楼房,塌下来了后果就是严重,这种自建到“3层及以上”的高层建筑将被作为重点排查整治的对象。北方地区一般的宅基地上房屋也就盖2-3层,体量上算不上“大”,最多被称为“小别墅”,这种房屋不应被简单粗暴地予以拆除。

  2. 只有“存在结构倒塌风险、危及公共安全”的自建房屋才涉及“应拆尽拆”。也就是说,所谓“该拆除的依法拆除”,主要目的在于解危排险,杜绝类似4.29的重大安全事故再度发生。对经专业鉴定不存在“危险”的自建房屋,即便在手续上存在违规缺漏,也不得违法实施强制拆除。

  3. 对违法建设行为将予以严厉查处。尽管“应拆尽拆”的就那么一种情形,但有一点是可以明确的:对各类违法自建行为的查处力度,将会迎来一个空前的阶段。

  《方案》中对此的表述为:加强部门联动,加大对违法建设和违法违规审批房屋的清查力度,依法严厉查处未取得土地、规划和建设等手续,以及擅自改建加层、非法开挖地下空间等行为,对严重危及公共安全且拒不整改构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  存在违法建设、违法违规审批问题的自建房,不得用于经营活动。

  建立群众举报奖励机制,举报一经查实,予以奖励。对故意隐瞒房屋安全状况、使用危房作为经营场所导致重大事故的,依法追究刑事责任。

  可以预见的是,《方案》发布后到2023年6月底全面排查摸底期间,各类拆违建行为或将呈明显上升态势,“责令限期拆除决定”“限期改正违法建设行为通知”等文书将会与有违规自建行为的当事人相伴相随。

  换言之,即便你的无证房屋并不属于前述“解危排险”范畴,也照样有可能在《方案》的执行中遭遇前所未有的严厉查处。《方案》在落实中的实际影响面或将非常可观,自建房屋的当事人对此可一定要有充分的认识和心理准备。

  在明律师最后要强调的是,全国自建房安全专项整治重在排除安全隐患上,各地不应将其在执行中“变了样”,搞成一阵风似的大规模拆违行动。3层及以上的高层建筑也好,违规审批的经营性自建房也罢,被限期拆除都不是绝对的,查处的过程必须区分情况、严格认定、证据充分、程序合法。对无视法定程序,调查认定事实不清、证据不足就以“解危排险”为由滥拆一气的,当事人切不可轻易放弃自己的合法权利,及时咨询专业律师并采取有力的法律步骤才是正道。

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