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房屋补偿面积如何界定?航拍图能否作为违建依据?

摘要:在征收拆迁中,导致补偿利益严重缩水的最直接原因之一就是房屋面积不合法。沾上了“违建不补,无证少补”的边儿,后果自然可想而知。而通过航拍图、遥感影像来判定某处房屋是否属于违法建设则是征收方的惯用利器,被征收人在相关复议、诉讼中也会专门对此进行审查。那么,航拍图究竟能否作为认定违建、压低补偿的依据?最高法对此问题又持怎样的裁判观点呢?

  在征收拆迁中,导致补偿利益严重缩水的最直接原因之一就是房屋面积不合法。沾上了“违建不补,无证少补”的边儿,后果自然可想而知。而通过航拍图、遥感影像来判定某处房屋是否属于违法建设则是征收方的惯用利器,被征收人在相关复议、诉讼中也会专门对此进行审查。那么,航拍图究竟能否作为认定违建、压低补偿的依据?最高法对此问题又持怎样的裁判观点呢?

  【最高法裁判:航拍图作为确定补偿与否的考虑因素,不违法】

  王xx在安徽省某县拥有面积为400余平方米的房屋,2015年房屋所在地被纳入征收范围内。然而征收部门通过调取2008年6月的航拍图发现涉案房屋并无标注,且并未办理产权登记或持有规划、建房批准手续。

  结果,400多平方米的房屋中仅有50平方米被认定为可补偿面积,其余300多平方米仅能给予很少的一笔“助拆费”,被征收人的补偿利益无疑因此认定结果而出现了“大跳水”。

  那么,征收方对航拍图的引入能否成为决定补偿利益变化的依据呢?最高人民法院在(2019)最高法行赔申403号《行政裁定书》中作了如下论述:

  涉案建筑是否予以补偿由航拍图和房屋权属证明以及建房批准手续综合判定,航拍图为决定是否应予补偿的考虑因素之一。征收部门为了征收项目的有效快速实施,借助某个时间点的航拍图作为确定房屋补偿范围及认定时点的考虑因素,并不违反法律规定。

  在明律师认为,这一裁判观点反映了以下问题:

  其一,航拍图本身并不是违建认定结论,而只是认定“不予补偿”或者“少量补偿”的依据之一。

  在明律师在此前曾指出过,如果行政机关通过责令限期拆除决定认定某处房屋系违法建筑,那么被征收人有权对此申请复议或者提起诉讼,被征收人将因此而找寻到新的“违法点”,征收项目的进度也会被迫延缓下来。

  故此,实践中绝大多数征收方都不会单独针对被征收房屋合法与否作出违建认定,而只是通过航拍图这样的工具、证据来将其归为“不予补偿”的范畴。

  显然,被征收人无法针对航拍图直接提起任何程序,而列明“航拍图上无标注的建筑原则上不予补偿”的补偿方案本身又是不可诉的,那么被征收人能够救济的就只剩下征收补偿决定了。

  诚如本案裁判所言,作为一个考虑因素,航拍图当然是有证明效力的,除非被征收人有足够的证据证明航拍图本身存在问题。

  譬如在庭审举证质证阶段,被征收人要重点对航拍图的真实性、关联性进行审查,看航拍图的影像是否清晰可辨,是否是对所涉征收片区的航拍影像,将可能出现的张冠李戴、无中生有现象及时揭露出来。

  倘若法院对航拍图一类证据不经质证审查就直接采信,那么被征收人有必要在专业律师的指导下据理力争。

  其二,航拍图并不能单独用于认定补偿与否,而是要结合其他证据使用。本案补偿方案确定的“航拍图有无标注+有无产权登记或者建房审批手续”标准显然并非仅凭航拍图这一份证据来认定补还是不补。

  被征收人可以通过出示房屋的合法性凭证来证明自己的房屋应获完整、全面的补偿。

  这样的分析看上去也无太大问题。不过在明律师还是觉得,单凭“航拍图+无证”就认定涉案房屋属于新增违建,仍然存在产生争议的可能性,在农村地区尤其是这样。

  当然,在城市国有土地上,完全无证的新增建筑基本上等同于违法建设,并没有多大疑问。

  总的说来,想要否定征收方航拍图的证明效力,为自己的无证房屋争取到与有证房屋完全等同的补偿,应该说是越来越困难了。

  对于被征收人而言,提早咨询专业律师,该补证的尽早补证,或许才是让自己安心的唯一有效办法。否则想要自证无证建筑的“清白”,难度很大。

  而对于“航拍图”这类查处、认定违建的利器,我们也该重新认识并认真思考应对之策了。

  如对于征收补偿方案不满意,或想要提高赔偿标准的话,可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

  提示:对于拆迁补偿问题每个地区都不相同,如看完以上回答还不能解决您的问题,请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”,在明律师将免费为您解答!