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征收补偿决定久拖不决周边房价上涨,评估时点能否适当调整?

时间:2021-03-23 14:39:59 来源:北京在明律师事务所 浏览量:21次


摘要: 征收方在原评估报告载明的有效期内未能与被征收人签订安置补偿协议,也未及时作出补偿决定又无合理理由,作出补偿决定的时点与征收决定作出的时点明显不合理迟延,且同期被征收房屋价格上涨幅度明显高于产权调换房屋的,是否仍应以征收决定公告时点作为房屋价值评估时点,并以此计算征收补偿呢?

征收方在原评估报告载明的有效期内未能与被征收人签订安置补偿协议,也未及时作出补偿决定又无合理理由,作出补偿决定的时点与征收决定作出的时点明显不合理迟延,且同期被征收房屋价格上涨幅度明显高于产权调换房屋的,是否仍应以征收决定公告时点作为房屋价值评估时点,并以此计算征收补偿呢?本文,在明律师就为大家解析这一问题。

 

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时,应当对被征收人给予公平补偿。

公平补偿的基本要求为不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。但实践中存在很多征收决定公告日、签订补偿协议日或者作出补偿决定日、强制搬迁日以及实际支付货币补偿金日之间差距较大的情况,尤其是如果确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点(征收决定公告时点),则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产,无法体现公平补偿原则。

即使是以产权调换方式进行的补偿安置,由于被征收房屋通常位于中心城区而产权调换房屋可能位于次中心城区甚至相对偏远的位置,而中心城区房屋价格上涨幅度一般而言要高于次中心城区。这也可能导致补偿结果的不公平不合理。

 

因此,市、县级人民政府在以征收决定公告日作为评估时点后,应当尽可能及时通过签订补偿安置协议的方式,及时对被征收人进行补偿,确保补偿的实质公平。

事实上,《国有土地上房屋征收与补偿条例》中对于公平补偿的这一条款,并不能作统一的法律解释,不能静止、片面的认定,而不论征收项目实施日期、评估报告作出日期、实际协议签订日期及货币实际补偿到账日期的区别,以及在这些程序中是否存在单方归责于市县级人民政府及其职能部门或者被征收人的责任,而一概以征收决定公告之日作为评估时点。

 

是否应以征收决定公告之日作为房屋价值评估时点,亦或以征收决定公告之日起或评估报告出具之日起的一年或两年作为判断标准并不能简单定论。最高人民法院在相关判例中指出需要结合以下几个方面来判断:

一是注意被征收人当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“有效期”。征收程序中,征收方原则上应当在估价报告有效期内作出补偿决定。

评估报告的有效期多数为一年,从估价报告出具之日起计,无正当理由的,市、县级人民政府一般宜在一年内与被征收人签订补偿安置协议或者作出补偿决定。

二是市、县级人民政府未在一年内作出补偿决定,是否存在可归责于被征收人的原因。

1. 被征收人以种种理由拒绝配合征收补偿工作致使征收与补偿程序延误的;

2. 被征收人拒绝配合征收调查登记、入户实地查勘致使评估工作延误的;

3. 被征收人依法对评估报告申请复核和专家委员会鉴定致使补偿决定迟延作出的;

4. 被征收人要求继续就补偿安置问题协商致使补偿决定未及时作出的。

在上述情形下,法院不宜以补偿决定未在一年内作出而另行确定补偿评估时点。

 

三是补偿决定作出时点明显迟延且主要归责于市、县级人民政府及其职能部门自身原因的,同时房地产市场价格发生剧烈波动,按照超过“有效期”的评估报告补偿,明显不利于被征收人得到公平补偿的,则不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。

四是坚持《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的实施房屋征收应当“先补偿、后搬迁”。即“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。”

此处的补偿应做缩小解释,应理解为补偿协议约定或者补偿决定确定的款项已经交付被征收人,被征收人不接受的已经依法提存,过渡房、产权调换房屋已经交付(或者过渡费已足额发放,充分保证被征收人入住产权调换房屋前的居住权)。

综上,当被征收人的房屋已作出评估报告,但一直未予补偿,且因不可归责于被征收人的情况下,以征收决定公告时点作为评估时点不利于实现公平补偿。征收人无正当理由迟延履行补偿安置义务的情况下,其应承担房屋上涨带来的风险。

 

在明律师最后想提示大家的是,只有在征收方怠于履行补偿安置的法定职责,自身存在明显过错的情况下,房屋价值的评估时点才会酌情进行“后移”。在绝大多数情况下,房屋征收决定公告之日是一个固定的、不变的时间点,也是法定的房屋价格评估时点,不能被轻易变动。通过对最高法行再202号行政判决书上述理由阐述的“阅读理解”,相信广大被征收人会对这一问题有更深一步的认识。(岳亭亭/综合整理自“鲁法行谈”)

 

相关裁判文书链接:

https://mp.weixin.qq.com/s/vhsaaGW2m6RFSpS3tO7LIg