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遇到开发商签订拆迁补偿协议后反悔,被拆迁户的权益如何保障?

时间:2021-01-04 11:21:20 浏览量:109次


白纸黑字签订的补偿协议也会突生变故,遇到这样的情况,我们该如何处理?根据相关法律规定,签订拆迁补偿协议后,征收部门或者开发商反悔未履行协议的,被征收人可以向法院提起诉讼,要求征收方履行协议。

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吉林省金某合法拥有两处房屋。其中一处合计面积108平方米,用于经营洗浴;另一处合计面积150平方米,用于出租及居住。因棚改项目需要,金某的房屋及其所在的土地被列入征收范围。经多次协商,开发商承诺按照协议约定,交付四套房屋及两个车库,并称分开签两份协议有利于获得补偿。2014年1月,金某与县人民政府、开发商分别签订《房屋征收补偿协议》以及《拆迁补偿协议》。但是,金某交付房屋后,县政府及开发商却拒绝执行两份协议。


随后,金某委托北京在明律师事务所杨念平@杨念平律师、王家才律师@王家才征地拆迁律师进行维权。经律师了解,金某曾先后对开发商及县政府提起诉讼:


1、金某先以房地产开发公司为被告,提起民事诉讼。该地区中级人民法院作出二审裁定,以《拆迁补偿协议》是对《房屋征收补偿协议》的补充和变更、属于行政诉讼受理范围为由,驳回上诉。


2、金某再以县人民政府为被告、开发商为第三人,提起行政诉讼,要求履行协议。省高级人民法院作出二审判决,认定《房屋征收补偿协议》以及《拆迁补偿协议》为无效协议。


律师了解上诉案情后,第一时间向最高人民法院申请再审,最高人民法院裁定由吉林省高级人民法院重审本案。重审期间,经过法院调解,双方重新签订了补偿协议。


本案涉及的焦点:委托人与县人民政府、房地产开发商之间签订的协议是否具有法律效力?


一、委托人与县人民政府签订的行政协议《房屋征收补偿协议》合法有效。原因如下:


首先,补偿协议签订前,涉案土地已被批准征收,并取得征地批复,县政府参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定,与委托人签订征收补偿协议不违反法律强制性规定。


其次,尊重各方当事人协商一致的行政协议效力,尽可能保证行政协议的实际履行,是审查判断行政协议案件是否合法有效、是否继续履行的基本原则。即使行政协议存在程序瑕疵,但行政协议内容并不损害当事人合法权益的,人民法院应当确认行政协议的效力,行政协议应当继续履行。


二、委托人与房地产开发公司签订的民事协议《拆迁补偿协议》合法有效。


本案中,开发商与委托人签订的拆迁补偿协议,应为民事协议,而非行政协议。双方为平等的民事主体,该协议虽名为《拆迁补偿协议》,但协议中约定的交付房屋、车库和地下停车位的行为均非带有公权力性质的补偿行为。


通过签订该协议,委托人能获得相应的补偿,开发商的项目得以顺利进行开发,双方均能获得相应的合同利益。该协议系双方自愿真实意思的表示,协议内容亦未违反国家法律、法规的强制性规定,协议应属合法有效。双方应当遵循诚实信用原则,严格按照合同约定,全面履行合同义务。


通过本案,在明律师提醒被征收人,在签订补偿协议时需要注意以下事项:


1、在与征收方签订房屋征收补偿协议时,应当将补偿的全部内容统一在协议中进行详细、明确的约定;


2、在征收过程中,如果遇到开发商反悔、不履行协议的情形,应当尽早委托律师介入,以免遭受不必要的损失。