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旧城区、棚户区改造补偿标准,关乎补偿的这6点你可要紧盯

时间:2020-12-28 11:08:07 浏览量:114次


2020年以来,棚户区改造补偿标准,旧城改造、棚户区改造等国有土地上房屋征收项目数量有所减少,一些老旧房屋开始通过城镇老旧小区综合整治、危旧房“拆除重建”、申请式退租(改善)等新形式解决居住条件改善需求。在此背景下,能搭上棚改晚班车的都是运气好的被征收人,大家对获取满意补偿的愿望也自然更加迫切。本文,在明律师为大家介绍在当前城市房屋拆迁中最关键的6大补偿要点,盯紧了你的补偿就一定跑不出“公平、合理”的范畴。


棚户区改造补偿标准

要点一:评估机构是否允许被征收人参与选定


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条规定,房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。


据此,被征收人需要关注所在地的地方性规定,积极主张自己参与选定评估机构的权利,切勿拿此不当回事。


那种以各种理由“内定”评估机构的行为,都可能导致最终补偿决定的合法性存在漏洞,被征收人要重视这一程序上的要点。


要点二:评估机构是否严格依据“法定补偿标准”进行评估


《条例》第19条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。


这句在房屋征收中被提及频率最高的法规事实上直接指明了评估机构在评估中所应适用的评估方法——市场比较法。所谓“类似房地产的市场价格”显然系通过比较才能得出的。


根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定,被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等都需要被拿出来与其相同或者近似的房屋进行比较,从而计算出其房屋价值部分的合理补偿数额。


对于经不起比较,一比就显示补偿数额显著偏低的情形,被征收人就要提高警惕了。


要点三:补偿协议、决定是否覆盖了被征收房屋的全部面积


与补偿多寡直接相关的面积问题可不是评估机构能够解决的,而是要看房屋征收部门的调查登记结果和规划等部门的认定、处置意见。


对于无证的自建部分,后期加盖的部分,翻建时扩大的面积等等,认与不认自然非常重要。这方面存在争议的,被征收人要及时咨询专业律师,搜集能够证明房屋系合法建造、面积系合理增加的证据,争取在符合法律规定范围内有利于自身利益最大化的认定、补偿结果。


要点四:是否尊重了被征收人选择补偿方式的权利


补偿方式的选择看似只有两种——货币补偿或者房屋产权调换,可实际上却会包含更多的现实问题。


譬如货币补偿、外迁是否有额外的奖励金或者政策鼓励,就近地段或者改建地段的回迁安置能否实现,用于生产经营的门面、商铺能否坚持要求置换相同性质的门面、商铺等等,都会影响到被征收人领取补偿后未来的生活。


而在现实中,一些项目仍然存在以各种名义变相剥夺被征收人选择补偿方式权利的情形,譬如对于因历史遗留原因导致的无证房屋、住改商房屋一律执行货币补偿等等,这都是有待根据个案进一步探讨和争取的。


要点五:是否拿到了完整的评估报告


有了评估报告,被征收人才能进一步申请复核和专家委员会鉴定,就其中的违法点提出主张。但在实践中,一些项目仍存在一两页纸篇幅的“简略”版评估结果,事实上就是估价单、评估结果告知单一类的材料,这显然并非法律意义上的分户评估报告。


一份完整的评估报告至少需要十几页纸以上的篇幅,要能够在其中看到评估所选用的技术路线和进行市场比较时选取的可比实例信息,没有这些几乎就可以断定你所拿到的并非完整的评估报告。


要点六:补偿协议、决定内容是否存在缺项


被征收人是否存在缺漏?(如房屋存在共有人的情况)房屋装饰装修价值的补偿、停产停业损失的补偿、搬迁和临时安置费的补偿是否落实到纸面上?承诺的补助和奖励是否在其中?这些都是被征收人必须关注的要点。


在明律师最后要提示广大被征收人的是,城市房屋征收的整个流程、标准已经十分明确,地方政府及其征收部门也已储备了丰富的实践经验,这就对被征收人的依法权利救济提出了更高的要求。我们建议大家从可见的问题、纠纷点入手,在发现上述问题时及时咨询专业律师,避免生搬硬套他人的复议、诉讼经历,争取用最小的成本换取最大化的合法权益。