拆迁公司土地使用权转移，公司流转到的土地可以要求农户拆迁吗

一、公司流转到的土地可以要求农户拆迁吗

公司流转到的土地，一般不能直接要求农户拆迁。公司流转土地与农户拆迁是两个不同的法律概念，涉及不同的法律关系和权益。以下是对此问题的详细分析：

1）土地流转与拆迁的区别

1. 土地流转：通常指的是土地使用权或经营权的转移，如农村土地承包经营权的流转或国有土地使用权的转让。这种流转是基于双方自愿、平等协商的原则进行的，不涉及土地性质的改变或土地征收。

2. 拆迁：则是指因公共利益需要，如城市规划、基础设施建设等，对土地上的房屋或其他建筑物进行拆除，并对被征收人进行补偿的行为。拆迁涉及土地征收和房屋拆除，需要严格遵循法律规定的程序和条件。

2）公司流转土地后不能直接要求农户拆迁的原因

1. 法律关系不同：公司流转土地是基于土地使用权或经营权的转移，而拆迁则是基于公共利益的需要对土地进行征收。两者涉及不同的法律关系和权益，不能混为一谈。

2. 权益保护：农户作为土地的原使用者或承包者，享有合法的土地权益。除非因公共利益需要并依法进行征收，否则任何单位或个人不得非法剥夺或限制农户的土地权益。

3）特殊情况下的拆迁

▷ 若公司流转土地后，该土地因公共利益需要被纳入征收范围，且依法进行了征收程序，那么农户需要配合拆迁工作。但在此情况下，农户有权获得合理的补偿，包括房屋价值补偿、搬迁费用补偿等。

▷ 补偿方式和标准应依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规进行确定，确保农户的合法权益得到保护。

二、企业取得了政府拆迁补偿款是否要交土地增值税

对于是否交纳土地增值税，根据《土地增值税暂行条例》及《土地增值税暂行条例实施细则》的相关规定，因城市实施规划、国家建设而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。但此类情况下的免征是以原房地产所在地税务机关的批文为准，因此企业须向房地产所在地的税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，才能办理免征，如果没有收到免征批文，则会被视同房地产出售或转让而交纳土地增值税。

1）营改增后企业取得了政府拆迁补偿款是否要交增值税

国家税务总局《关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》(国税函[2007]969号)规定免征政府拆迁补偿款的营业税。

营改增后，关于企业取得拆迁补偿款是否缴纳增值税的问题，依据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》执行，即土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。因为财税【2016】36号文没有对房屋拆迁补偿是否该交增值税予以界定，同时《税收征管法》第三条规定：

税收的开征、停征、以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行，法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。所以税务机关在没有上位法支撑的情况下，不能要求被拆迁企业缴纳增值税。

2）企业取得了政府拆迁补偿款是否要交企业所得税

政府指导的企业拆迁也称为企业政策性搬迁，根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》(国家税务总局公告2012年第40号)规定，符合政策性搬迁企业的搬迁收入扣除搬迁支出后的余额为企业的搬迁所得，这里“搬迁支出”指重置固定资产和技术改造及搬迁损失费用，不包括安置职工的费用，这与财政部和国家税务总局财税〔2007〕61号文规定的搬迁收入准予扣除安置职工费用，略有不同。企业应在搬迁完成年度将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。

搬迁完成年度是企业纳税义务发生的时间。上述40号文规定了认定搬迁年度的标准是从搬迁开始5年内(包括搬迁当年度)，也就是说从搬迁开始5年内，搬迁补偿款扣除搬迁费用支出和资产处置支出等，结余的款项要交纳企业所得税。

3）企业因政府收回国有土地使用权获得的补偿款是否交营业税

企业因国家收回国有土地使用权同时拆除地上物而获得相应的补偿款。这种情况下执行国家税务总局《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函〔2008〕277号)规定，企业只要出具县级以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，均不征收营业税。

4）企业用获得的政府拆迁补偿款异地重建购置或改良固定资产的，企业所得税怎么处理

根据国家税务总局《企业政策性搬迁所得税管理办法》规定，企业用获得的政府拆迁补偿款异地重建改良固定资产的支出可以从拆迁补偿收入中扣减，改良的固定资产折旧可以税前扣除。企业发生的购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。也就是说企业改良的固定资产税前扣除两次，一是抵减收入，二是通过计提折旧扣除，但享受两次扣除的条件是企业从规划搬迁次年起的五年内完成搬迁。五年后完成搬迁的，其搬迁或处置收入不能扣除改良固定资产，但可按照现行税收规定计算折旧或摊销，允许税前扣除。

根据规定，企业应当自搬迁开始年度至次年5月31日前，向主管税务机关(包括迁出地和迁入地)报送政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料。逾期未报的，除特殊原因并经主管税务机关认可外，按非政策性搬迁处理。

土地使用权转让程序是土地使用权转让的法律程序，也是土地使用权合法转让的毕竟途径，只有通过转让程序土地使用权才能进行变更，这也是我国法律对土地使用权的一种保护措施，土地使用权的转让是为了更好发挥土地的作用，也是我国土地改革的一项重要政策，因此土地使用权的转让必须在法律规定的范围内进行。

三、土地使用权转让程序

1、办理交易鉴证程序

1)交易中心接到交易申请材料后，对双方的交易行为进行验证、审核，符合转让条件的上报市国土资源局审批，批准后由交易中心主持交易双方签订《交易成交确认书》和《转让合同书》。

3)地价款交齐后，交易中心将交易材料移交市国土资源局，受让方按有关要求办理土地使用权的登记手续，核发土地使用证。

1)申请转让方凭有关权属证明材料到交易中心提出转让申请;

2) 对改变用途的或规划条件的，需报市规划部门批准;

3) 交易中心初审后，报市国土资源局批准;

4) 批准后，交易中心与委托人签订委托合同，并对交易底价、交易条件等进行确定。

1)交易中心组织起草有关文件(招标、拍卖、挂牌、上网竞价公告、须知等)，并进行发布;

2)接受竞买申请，参与竞投、竞买人员按公告要求交纳竞买保证金和报名，并提交有关资料;

3)交易中心对竞投、竞买人员进行资格审核;

4)交易中心按公告时间及要求组织投标、评标、拍卖、挂牌和上网竞价等交易工作;

5)组织中标人、竞得人签订成交确认书、转让合同;

6)发出缴款通知书，受让人缴纳成交地价款、有关税费和交易服务费;

7)成交地价款扣减有关费用后，余款返还给委托方;

8)地价款交齐后，交易中心将交易材料移交国土资源局，受让方按有关要求办理土地使用权的记手续，核发土地使用证。

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文章来源参考：政府头条-拆迁公司土地使用权转移协议书，拆迁后土地使用权

内容投稿：罗瑶

内容审核：刘牧童律师