出让土地使用权如何转让，国有企业的出让土地可以直接转让吗

一、国有企业的出让土地可以直接转让吗

国有企业的出让土地在符合一定条件下是可以直接转让的。

具体来说，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，转让以出让方式取得的土地使用权需要满足以下条件：

1）必须已经按照出让合同的约定支付了全部土地使用权出让金，并取得了土地使用权证书。

2）需要按照出让合同的约定进行投资开发，如果是房屋建设工程，需要完成开发投资总额的百分之二十五以上；如果是成片开发的土地，则需形成工业用地或其他建设用地条件。若转让时房屋已建成，还需持有房屋所有权证书。

《中华人民共和国土地管理法》第二条也明确指出，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，但土地使用权是可以依法转让的。

国有企业的出让土地在满足上述法律规定的前提下，是可以进行直接转让的。

二、土地使用权能转让吗?

法律分析：

土地使用权可以转让。土地使用权的转让是作为独立财产权的土地使用权在公民或法人之间的转移，包括出售、交换、赠与、继承等方式。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

法律依据：

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第十九条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

第二十四条 地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

三、土地使用权出让或转让方式有哪些？

1、招标

国家出让某块土地，通过发出招标公告告知房地产公司，房地产公司制作标书竞标，国家综合评定房地产公司的资质、信誉、资金实力、项目设计方案、招标价格、付款方式等多个因素，从而决定由哪个单位中标。

这方式因为有人为评分因素在里面，所以还是有暗箱操作的余地。

这方式简单，国家把土地情况公示出来，约定好拍卖日期，所有有兴趣的开发商都过来，交一笔拍卖保证金之后，就可以参加拍卖，现场谁喊价高谁拿走，其他什么都不考虑。

这方法虽然简单且不容易暗箱操作，但因为自由竞价，价格无法控制，现在市场上那么多地王级别的土地价格，几乎都是拍卖产生的。

这方式就是国家把要出让的土地公示出来，各房地产开发商将自己的报价和方案交到指定地点，其中最优的公司会公示出来，在挂牌期间内，其他公司仍可修改或重新提交自己的报价和方案，挂牌期限结束时，最后确定的公司为土地获得者。

上面三个是国家承认的土地获得方式，按道理来讲，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是没有实力开发，或者干脆就是想转手，这样开发商就会通过收购具有土地的公司的方式，将土地转到自己的手里。

这方式在市场上也不少见，不过里面存在诸多的信息陷阱，每个开发商都比较小心。

这是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门与特定的土地使用权受让人通过协商，在达成一致意见后，签订土地使用权出让合同。

这种方式的特点之一是在当事人议定合同条款，特别是确定土地使用费、即出让金方面，在不低于按国家规定所确定的最低价的基础上具有较大灵活性;

但应注意的是，此种方式竞争性较差，在价格和规划设计条件等方面存在浓厚的人为因素，随意性大。

因此，主要适用于专业性强，有特定要求或者没有条件进行拍卖和招标方式的项目。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎隋某某、青岛铭杰生物环保科技有限公司合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起合同纠纷案件，上诉人隋某某上诉请求：

1、撤销一审判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求；

2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人青岛铭杰生物环保科技有限公司答辩称：

《转让合同》并非上诉人所称的土地经营权流转，约定双方就钢结构厂房及土地进行买卖，其中第六条“自合同签订之日起甲方将厂房和土地附着物及设施转让给乙方，所有权归乙方所有”，更能说明双方合同目的就是买卖。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费6250元，由上诉人隋某某负担。

✎黎某某与彭某某、信宜市环东路建设开发项目办公室、信宜市人民政府建设用地使用权转让合同纠纷一案民事一审判决书

本案为一起建设用地使用权转让合同纠纷案件，原告黎某某在原审中向本院提出诉讼请求：

1.判决被告一个月内将位于信宜市×××××坡山塘一队80平方米国有土地使用权（即信宜市2001建字第53号《建设用地批准书》批准的国有土地使用权）（价值80000元）的使用权人变更登记至原告名下；

2.本案诉讼费用由被告承担。

事实与理由：

原、被告签订了《国有土地使用权转让合同》，该合同已经合法成立，原告已经履行了合同约定的付款义务，被告也已经将土地交付给原告，被告理应按合同约定协助原告办理相关手续，但从2007年9月29日至今，被告以各种原因拖延，导致案涉土地未办理过户手续，为保护原告的合法权益，两被告应在一个月内将位于信宜市×××××坡山塘一队80平方米国有土地使用权（即信宜市2001建字第53号《建设用地批准书》批准的国有土地使用权）的使用权人变更登记至原告名下，且过户费用由两被告共同承担。

限被告彭某某在本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告黎某某办理位于信宜市×××××坡山塘一队、信宜市2001建字第53号《建设用地批准书》批准的80平方米国有土地的使用权转让手续，位于信宜市×××××坡山塘一队、信宜市2001建字第53号《建设用地批准书》批准的80平方米国有土地的使用权归原告黎某某所有。

✎扬州市新海食品机械有限公司、江苏新曙光电力器材有限公司合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起合同纠纷案件，原告新海公司向本院提出诉讼请求：

1.判令被告立即办理土地使用权转让过户手续；

2.判令被告承担本案诉讼费用。

协议签订后原告按约履行了付款义务，但被告至今未办理土地使用权过户手续。

案件受理费80元，由原告扬州市新海食品机械有限公司自行负担，驳回原告扬州市新海食品机械有限公司的诉讼请求。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国城市房地产管理法:第三十九条

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

※中华人民共和国土地管理法:第二条

中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

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文章来源参考：政府头条-出让土地使用权如何转让合法，出让土地使用权转让土地使用权区别

内容投稿：范浩

内容审核：李凤吉律师