房地产企业拿地后未开发项目，出售土地使用权时增值税销售额不能扣除支付的土地价款。以下是对这一问题的详细分析：
1）土地增值税的基本计算原则
土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值额征收的税种。其计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入减去规定房地产开发成本、费用等支出后的余额。
2）扣除项目的范围
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，扣除项目主要包括：
1. 取得土地使用权所支付的金额：这包括了地价款以及按国家规定缴纳的相关费用。但此处的扣除，是在计算土地增值税时，从转让收入中减除的，并非在增值税销售额中扣除。
2. 开发土地的成本、费用：涵盖了土地征用、拆迁补偿、前期工程、建筑安装、基础设施、公共配套设施以及开发间接费用等多个方面。对于未开发土地，这些成本、费用并未实际发生，因此不存在扣除问题。
3. 与转让房地产有关的税金：特指在转让过程中缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税等，但明确不包括增值税。
3）增值税销售额的确定
增值税是价外税，不计入转让收入，同时也不作为扣除项目。在计算土地增值税时，增值税并不直接影响扣除项目的金额，而是影响转让收入的确定。即，增值税销售额是含税收入，但在计算土地增值税时，需要将其转换为不含税收入。
4）未开发土地转让的特殊情况
对于未开发的土地转让，由于其并未进行实际的房地产开发行为，因此不符合加计扣除等优惠政策的条件。在计算土地增值税时，只能根据实际发生的成本、费用以及相关税费进行扣除，而不能扣除未发生的土地开发成本或费用。
法律分析：
根据我国的物权法的规定，商品房出售了之后，这个房屋的使用权还是归这个房屋的买方的，至于房屋的土地的使用权，这个还是归属于开发商的呢，但是，土地的所有权，一般都是为国家的，有的是归集体所有，但这种是很少的。
法律依据：
《中华人民共和民法典》 第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
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文章来源参考：政府头条-销售土地使用权是否剔除了，销售土地使用权的税率是多少
内容投稿：苗一丹
内容审核：陈莹律师
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