土地出让收益（出让金）的返还并非绝对，而是取决于具体的政策、合同约定以及土地开发条件的变化。以下是对此问题的详细分析：
1）可以返还的情况
1. 政策优惠：地方政府为吸引特定产业投资或推动公益事业发展，可能会出台相关政策，对符合条件的企业或项目承诺在缴纳土地出让金后按一定比例或方式返还。例如，对于入驻特定工业园区的大型制造业企业或教育、医疗等公益事业项目，政府可能基于产业扶持政策或公益事业发展需要，约定返还部分土地出让金。
2. 合同约定：若土地出让合同中明确约定了土地出让金返还的条件和方式，当条件成就时，出让方应按照合同约定进行返还。例如，合同可能约定开发商在完成一定面积的配套设施建设后，政府将返还一定比例的土地出让金作为奖励。
3. 土地开发条件变更：土地出让后，若政府因规划调整等原因改变了土地的开发条件，导致土地价值发生变化或给土地使用者造成额外损失，经双方协商一致，政府可能会适当返还部分土地出让金作为补偿。
4. 特殊情形：包括政府主导拆迁与公共设施建设、土地整理成本补偿、企业改制或破产等特殊情况下的返还，以及未签订合同或房屋被征收等情形下的出让金返还。
2）不能返还的情况
1. 土地使用权到期：若土地使用权到期且未申请续期或续期未获批准，政府可收回土地，但已缴纳的出让金通常不会返还。
2. 违反法律规定：任何形式的返还若违反法律规定，均为违法行为，不可返还。
3）法律依据
土地出让金的返还通常受到相关法律法规的约束，如《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等。这些法规对土地出让金的收取、使用和管理等方面都做出了明确规定，确保了土地出让金返还的合法性和规范性。
法律分析：
未补交土地出让金可以买卖吗
不可以买卖，房屋买卖合同可以约定由买受人缴纳土地出让金。如果没有约定，但在合同里明确了土地出让金未交，那么视为现状出卖，还是应该买受人缴纳。如果既没有约定，又没有明确土地出让金未交，那么就应该考虑认定出卖人故意隐瞒这个事实，应由出卖人缴纳。
法律依据：
《不动产登记暂行条例实施细则》 第三十七条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
(一)不动产权属证书
(二)发生变更的材料
(三)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件
(四)国有建设用地使用权出让合同或者补充协议
(五)国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证
(六)其他必要材料。
依据现行法律法规，若未履行土地出让金之义务，则政府有权依法收回土地使用权。
当土地使用权出让合同所约定的使用期限届满之际，土地使用者如需继续使用该宗土地，应当最晚在届满前一年提出续期申请；
但是，如果出于社会公共利益的考虑而需收回该宗土地，那么相关部门应当予以批准。
经过批准并获得续期许可后，土地使用者应按照规定重新签署土地使用权出让合同，并按要求支付相应的土地使用权出让金。
然而，若土地使用权出让合同约定的使用年限届满时，土地使用者未能提出续期申请或虽然提出了申请却未能得到批准，那么该宗土地的使用权将被国家无偿收回。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
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文章来源参考：政府头条-土地出让金会收回吗现在，土地出让金能百分百返还吗
内容投稿：尹丹雅
内容审核：周雷律师
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