土地流转面积的确定需综合考虑土地证记载亩数、实测面积及确权面积，并通过签订书面流转合同明确双方权利义务。具体分析如下：
1）土地证记载面积
1. 法律效力：土地证上记载的亩数是经过法定程序测量、认定并记录的，具有法律效力，是土地流转中首先参考的数据。
2. 应用情况：在常规、规范的土地流转中，会首先以土地证上记载的亩数为基础进行协商和流转。
2）实测面积
1. 准确性保障：实测面积能够更真实、准确地反映土地的实际大小，对于历史原因导致的土地证面积与实际面积不符的情况，实测面积成为重要参考。
2. 调整机制：双方可通过协商，以实际测量的面积为准进行流转，并在流转合同中明确约定实际流转面积及价格调整条款。若对面积存在疑问或争议，可共同委托有资质的测绘机构重新测量，以测量结果为准。
3）确权面积
1. 确权意义：确权面积是根据土地的实际使用情况和历史记录来确定的，有助于确保流转面积的准确性和合法性。
2. 参考价值：在土地流转过程中，确权面积也是一个重要的参考因素，特别是在土地证记载面积与实际使用情况存在较大差异时。
4）合同签订与合规性
1. 合同签订：根据《农村土地承包经营权流转管理办法》等相关规定，土地流转必须签订书面流转合同，明确双方的权利和义务，包括流转面积、流转期限、流转价格等条款。
2. 合规性要求：土地流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，流转收益归承包方所有。
法律分析：
可以承包，外地人可以通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的。
法律依据：
《中华人民共和国农村土地承包法》 第四十五条 以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定
以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。
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文章来源参考：政府头条-土地承包流转面积如何确定的，土地流转承包方
内容投稿：贺琬
内容审核：孙凌枫律师
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