拆迁房能预告登记吗现在,民典法关于商品房预告登记的规定,拆迁房可以备案吗

一、民典法关于商品房预告登记的规定

《民法典》关于商品房预告登记的规定，主要涉及预告登记的申请、效力及失效情形，具体如下：

一、预告登记的申请

- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

- 解读：此条款明确了预告登记的申请条件，即当事人在签订相关协议后，为保障未来物权的实现，可依约定申请预告登记。

二、预告登记的效力

- 法律依据：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力（《民法典》第二百二十一条）。

- 解读：预告登记具有排他性效力，能有效防止开发商等出卖人一房多卖或擅自抵押等损害预告登记权利人利益的行为。例如，若购房者已办理预告登记，开发商未经购房者同意，将无法再次出售该房屋或设定抵押权。

三、预告登记的失效情形

- 法律依据：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效（《民法典》第二百二十一条）。

- 解读：预告登记并非永久有效，其失效主要基于两种情况：一是债权消灭，如房屋买卖合同被解除或认定无效；二是未按时申请本登记，即自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请正式登记。这促使权利人及时行使权利，避免预告登记长期存在影响不动产的正常流转。

二、预售商品房的预告登记转为正式登记的条件

预售商品房的预告登记转为正式登记，是购房流程中的重要环节，其条件主要涉及预告登记的有效性、购房合同的履行以及相关手续的完成。以下是对这一问题的详细解答：

1. 预告登记的合法性：

- 预告登记必须依据《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规进行，确保登记程序的合法性和有效性。

- 购房者与开发商之间需就预告登记事项达成明确的约定，并在商品房预售合同中设定专门条款或单独签订关于预告登记的协议。

2. 预告登记的内容完整性：

- 预告登记应包含购房者的基本信息、房屋的基本情况、申请登记的事项等内容，确保登记信息的完整性和准确性。

- 购房者应确保提交的所有申请材料均真实、准确，无虚假信息，包括登记申请书、身份证明、已备案的商品房预售合同等。

1. 购房款的支付：

- 购房者必须已按照商品房预售合同的约定，支付全部或部分购房款（具体比例可能因合同而异，但通常需达到一定比例以确保购房者的诚意和履行能力）。

- 在某些情况下，购房者可能需付清全部购房款才拥有对该预售合同的完整处置权，从而具备将预告登记转为正式登记的基础条件，但这并非绝对，具体需依据合同约定。

2. 合同约定的其他条件：

- 购房者应仔细审查商品房预售合同中是否包含关于预告登记转为正式登记的具体条件或程序。

- 如果合同中有相关约定，购房者需按照合同约定的程序和要求办理相关手续，如提供必要的证明文件、缴纳相关税费等。

1. 商品房预售合同的备案：

- 商品房预售合同必须在房地产管理部门进行登记备案，这是保障交易安全的重要措施，也是预告登记转为正式登记的前提条件之一。

- 未经登记备案的预售合同，可能无法顺利完成预告登记向正式登记的转变。

2. 开发商的配合：

- 开发商在预告登记转为正式登记的过程中也扮演着重要角色。开发商需确保项目符合城市规划要求、持有必要的许可证件（如建设工程规划许可证、施工许可证等），并按照合同约定的时间和标准完成房屋的建设和交付。

- 开发商还需协助购房者办理相关手续，如提供必要的证明文件、配合进行房屋验收等。

3. 办理正式登记的手续：

- 在满足上述条件后，购房者需向不动产登记机构申请办理正式登记手续。这通常包括提交正式登记申请书、身份证明、已备案的商品房预售合同、预告登记证明等材料。

- 不动产登记机构在审核材料无误后，将办理正式登记手续，并颁发不动产权证书给购房者。

三、为什么我的房产证都办出来两年了预告登记还没有失效

房产证办出两年后预告登记仍未失效，可能是因为未触发《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定的失效条件。具体分析如下：

根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条，预告登记失效需满足以下条件之一：

1. 债权消灭：如房屋买卖合同被解除、撤销或认定无效，或预告登记权利人主动放弃债权。

2. 未按时申请正式登记：自能够进行不动产登记之日起九十日内，未申请办理正式登记手续。

1. 债权未消灭：若房屋买卖合同仍有效，且双方未协商解除或发生其他导致债权终止的情形，预告登记的基础债权仍存在，因此不会失效。

2. 未触发九十日内申请正式登记的时限：若房产证办理时间与预告登记时间间隔较长，且在此期间未发生债权消灭或未超过九十日申请时限，预告登记将继续有效。例如，若房屋建成后因故延迟办理初始登记，导致能够申请正式登记的时间点后移，则预告登记有效期相应延长。

1. 核实债权状态：确认房屋买卖合同是否有效，是否存在可能导致债权消灭的情形。

2. 关注登记时限：若房屋已满足办理正式登记条件，应及时申请，避免因超过九十日时限导致预告登记失效。

3. 咨询专业机构：如对预告登记状态有疑问，可向不动产登记机构查询或咨询专业律师。

四、为什么我的房产证都办出来两年了预告登记还没有失效

房产证办出两年后预告登记仍未失效，可能是因为未触发《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定的失效条件。具体分析如下：

根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条，预告登记失效需满足以下条件之一：

1. 债权消灭：如房屋买卖合同被解除、撤销或认定无效，或预告登记权利人主动放弃债权。

2. 未按时申请正式登记：自能够进行不动产登记之日起九十日内，未申请办理正式登记手续。

1. 债权未消灭：若房屋买卖合同仍有效，且双方未协商解除或发生其他导致债权终止的情形，预告登记的基础债权仍存在，因此不会失效。

2. 未触发九十日内申请正式登记的时限：若房产证办理时间与预告登记时间间隔较长，且在此期间未发生债权消灭或未超过九十日申请时限，预告登记将继续有效。例如，若房屋建成后因故延迟办理初始登记，导致能够申请正式登记的时间点后移，则预告登记有效期相应延长。

1. 核实债权状态：确认房屋买卖合同是否有效，是否存在可能导致债权消灭的情形。

2. 关注登记时限：若房屋已满足办理正式登记条件，应及时申请，避免因超过九十日时限导致预告登记失效。

3. 咨询专业机构：如对预告登记状态有疑问，可向不动产登记机构查询或咨询专业律师。

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内容审核：张作元律师