拆迁房能预告登记吗,最高院关于预告登记房产不能执行的规定,拆迁房预售

一、最高院关于预告登记房产不能执行的规定

最高院关于预告登记房产不能执行的规定，主要依据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条。以下是对该规定的详细解释：

一、预告登记的法律效力

1. 限制处分效力：根据《民法典》第二百二十一条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这意味着，如果房产已经办理了预告登记，那么原产权人（如开发商）在未经预告登记权利人（如购房者）同意的情况下，无法再次出售或抵押该房产，从而保护了购房者的合法权益。

2. 破产保护效力：在债务人进入破产程序的情况下，经预告登记的请求权可排除破产财产范围，保障债权人利益。

二、预告登记房产不能执行的情形

1. 债权消灭：若预告登记所担保的债权消灭，如买卖合同被解除或认定无效，预告登记随之失效，此时房产可被执行。

2. 未按时申请正式登记：自能够进行不动产登记之日起九十日内，若预告登记权利人未申请正式登记，预告登记失效，房产亦可被执行。

三、实际操作中的注意事项

1. 及时关注债权状态：购房者应确保债权关系持续有效，避免因债权消灭导致预告登记失效。

2. 按时申请正式登记：在满足正式登记条件后，购房者应尽快申请，以避免预告登记失效。

二、民典法关于商品房预告登记的规定

《民法典》关于商品房预告登记的规定，主要涉及预告登记的申请、效力及失效情形。具体分析如下：

一、预告登记的申请

- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

- 解读：此条款明确了预告登记的申请条件，即当事人签订相关协议后，为保障物权实现，可依约定申请预告登记。在商品房交易中，这通常指购房者与开发商签订购房合同后，为保障自身权益，可申请预告登记。

二、预告登记的效力

- 法律依据：同样依据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

- 解读：预告登记具有排他性效力，即未经预告登记权利人同意，开发商不得擅自处分已预告登记的商品房，如再次出售或抵押等，从而有效保护了购房者的合法权益。

三、预告登记的失效情形

- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

- 解读：预告登记并非永久有效，其失效主要基于两种情况：一是债权消灭，如购房合同被解除或认定无效；二是未按时申请本登记，即自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请正式登记。这促使购房者及时行使权利，避免预告登记长期存在影响商品房的正常流转。

三、已预告登记的房屋能否转让

已预告登记的房屋可以进行转让，但需要满足一定条件。

1. 根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，对该不动产的处分不发生物权效力。因此，转让已预告登记的房屋必须获得预告登记权利人的同意。

1. 转让合同的有效性：转让双方应签订合法有效的转让合同，并依法缴纳相关税费。合同内容应明确双方的权利和义务，以及违约责任等。

2. 通知义务：转让双方应及时通知预售人和相关登记机构，确保转让过程的透明和合法。

3. 遵守相关法律法规：在转让过程中，双方应遵守国家关于房地产转让的相关法律法规，确保转让行为的合法性。

已预告登记的房屋在获得预告登记权利人同意的前提下可以进行转让。在转让过程中，双方应签订合法有效的合同，履行通知义务，并遵守相关法律法规，以确保转让的顺利进行。

四、拆迁安置房拿到房产证后就可以做抵押贷款吗

拆迁安置房在拿到房产证后，一般是可以用来做抵押贷款的。

这也需要视具体情况而定。首先，拆迁安置房必须已经取得了完全的产权，即已经拥有了房屋产权证。其次，拆迁安置房没有被限制对外出售，或者限制对外转让的期限已过。满足这些条件的拆迁安置房，其产权已经明晰，不存在争议，因此可以进行正常的买卖和抵押。

在抵押贷款时，需要提供的资料通常包括权利人及配偶的身份证、户口本、房产证、土地证等。贷款的流程一般包括咨询申请、业务受理、调查审理批准、签受理相关合同、办理预告登记和抵押预告等步骤。

需要注意的是，虽然拆迁安置房在满足条件后可以用于抵押贷款，但贷款的利率可能会比较高，贷款的时间也可能相对较短。因此，在决定使用拆迁安置房进行抵押贷款前，应充分了解相关贷款条件和风险。

拆迁安置房在取得完全产权且没有其他限制条件的情况下，是可以用来做抵押贷款的。如有更多疑问，建议咨询专业的金融机构或律师。

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内容来源参考：头条-民典法关于商品房预告登记的规定,已预告登记的房屋能否转让

内容审核：冯振兴律师