拆迁房政府出钱维修外墙,民法典里关于楼房老旧小区外墙开裂倾斜由谁来承担维修,拆迁房是否需要交维修基金

一、民法典里关于楼房老旧小区外墙开裂倾斜由谁来承担维修

楼房老旧小区外墙开裂倾斜的维修责任，需根据具体情况判断，主要分为保修期内与保修期外两种情况。

一、保修期内

1. 责任归属：根据《商品房销售管理办法》第三十三条及《建设工程质量管理条例》第四十条，房地产开发企业应对所售商品房承担质量保修责任。外墙面防渗漏保修期为5年，地基基础工程和主体结构工程保修期为设计文件规定的合理使用年限。若外墙开裂倾斜在保修期内且属质量问题，维修责任由开发商承担。

2. 解决方案：业主应及时联系开发商，要求其履行保修义务并赔偿损失。若开发商拒绝，可向当地住建部门投诉或通过法律途径解决。

二、保修期外

1. 责任归属：根据《中华人民共和国民法典》第二百八十一条，建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有。外墙作为共有部分，保修期满后维修责任由全体业主承担，维修资金从住宅专项维修资金中列支。

2. 解决方案：业主应通过业主大会或业主委员会申请使用维修资金，并委托物业公司或专业机构实施维修。若资金不足，需按专有部分面积比例分摊费用。

3. 特殊情形：若外墙开裂倾斜由第三方（如相邻施工、人为破坏）导致，或物业未尽管理职责，责任应由第三方或物业承担。业主需收集证据（如照片、监控、鉴定报告）并通过协商或诉讼维权。

二、小区楼房外墙开裂维修费用谁承担

小区楼房外墙开裂维修费用的承担问题，需根据具体情况判断，主要依据保修期、损坏原因及管理主体来确定责任归属。

1. 责任归属：根据《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。若房屋在保修期内，且外墙开裂属于质量问题（如施工缺陷、材料不合格等），则维修责任由开发商承担。

2. 解决方案：业主应及时联系开发商，要求其按照保修合同约定进行维修处理，并赔偿因此造成的损失。

1. 公共部分维修

- 责任归属：根据《民法典》第二百八十一条，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。外墙作为建筑物的共有部分，若已过保修期，通常由小区的业主共同承担维修责任。

- 解决方案：经业主大会同意后，可以申请动用维修资金对外墙进行维修。物业公司或业委会应负责组织协调维修工作，并确保维修资金的合理使用。

2. 特殊责任主体

- 第三方导致损坏：如邻居装修不当、相邻工程施工等造成外墙开裂，由侵权方承担赔偿责任。

- 物业未尽管理职责：若物业未及时排查隐患或未协助启动维修程序，可能需对扩大损失承担责任。

1. 业主发现开裂后应立即拍照取证，并通知物业公司现场勘查。

2. 通过专业机构检测开裂原因，明确责任归属。

3. 根据鉴定结果，向责任方提出书面维修或赔偿请求。

4. 若协商未果，可通过业委会、社区调解委员会介入，必要时提起诉讼。

三、民法典对业主房屋因外墙漏水导致室内墙皮破损的维修责任规定

关于民法典对业主房屋因外墙漏水导致室内墙皮破损的维修责任规定，以下是根据相关法律法规进行的详细解答：

1. 开发商责任：如果房屋外墙漏水是由于开发商建房时的质量问题导致的，如设计缺陷、施工质量不佳或使用的防水材料不符合要求，根据相关法律法规，开发商应承担相应的责任。在质保期内，业主有权要求开发商履行维修义务或采取补救措施，并有权要求赔偿因此造成的损失。

2. 物业公司责任：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护物业服务区域内的业主共有部分。如果外墙漏水是由于物业公司的维护保养不及时或不规范导致的，如未及时清理雨水管道、未及时处理水迹等，物业公司应承担相应的责任。在保修期外，物业公司应负责组织维修，并可申请使用公共维修基金。

3. 业主责任：如果房屋外墙漏水是由于业主自身的原因导致的，如装修过程中破坏了防水层或不当使用导致的水管渗漏，业主应自行承担维修责任。同时，如果业主未能及时发现并报告外墙漏水情况，导致损失扩大的，也应承担相应的责任。

4. 第三人责任：如果外墙漏水是由于第三人的原因导致的，如相邻业主的装修行为破坏了防水层或外部因素导致的损坏，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，第三人应承担相应的赔偿责任。

1. 在质保期内：如果房屋外墙漏水发生在开发商的质保期内，业主应及时联系开发商，要求其履行维修义务或采取补救措施。开发商应按照规定进行维修，并承担因此产生的费用。

2. 在保修期外：如果房屋外墙漏水发生在保修期外，物业公司应负责组织维修。对于工程量较小、资金较少的维修项目，物业公司可自行完成；对于工程量较大、资金较多的维修项目，物业公司应召开全体业主大会，征得超过三分之二的业主同意后，动用住宅维修基金进行修缮。

3. 业主自行维修：如果房屋外墙漏水是由于业主自身的原因导致的，业主应自行承担维修责任。业主可以聘请专业的维修公司进行维修，并承担因此产生的费用。

4. 第三人赔偿：如果外墙漏水是由于第三人的原因导致的，业主可以向第三人要求赔偿。如果第三人拒绝赔偿或无法确定第三人的，业主可以向法院提起诉讼，要求第三人承担相应的赔偿责任。

民法典对业主房屋因外墙漏水导致室内墙皮破损的维修责任进行了明确的规定。在遇到此类问题时，业主应根据具体情况判断责任方，并采取相应的措施维护自己的权益。

四、有一户人家外墙漏水可以使用房子维修基金吗

外墙漏水是否可以使用房子维修基金，主要取决于漏水的外墙部分是否属于物业的公共部位。根据相关法律法规及常识，分析如下：

1. 维修基金的使用范围

- 根据《中华人民共和国民法典》及相关规定，维修基金主要用于物业公共部位、共用设施设备的大修、更新和改造。公共部位通常包括楼顶、外墙、楼道、电梯等。

2. 外墙的属性判断

- 外墙作为建筑物的一部分，通常被视为公共部位，因为它不仅关乎单一业主的利益，而是影响整栋楼的安全和使用。因此，外墙漏水问题通常属于维修基金可以覆盖的范围。

3. 使用维修基金的条件和程序

- 使用维修基金需要满足一定的条件，即需要得到建筑物总面积三分之二以上的业主和占总人数三分之二以上的业主的共同讨论和通过，这被称为“双三分之二特别多数原则”。

- 具体的申请和使用程序可能因地区而异，但通常包括提交维修申请、业主大会讨论、投票决定、维修实施及费用分摊等环节。

如果一户人家的外墙漏水，且该外墙被认定为物业的公共部位，那么是可以使用维修基金进行维修的。但具体能否使用以及使用的具体程序，还需根据当地的法律法规和业主大会的决策来确定。

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内容来源参考：头条-小区楼房外墙开裂维修费用谁承担,民法典对业主房屋因外墙漏水导致室内墙皮破损的维修责任规定

内容审核：刘晓玉律师