2007年至2012年3月，曾就职于北京才良律师事务所、北京盛廷律师事务所； 2012年至今，就职于北京在明律师事务所。 执业至今，杨念平律师一直专注于征地拆迁法律业务，代理相关案件近2000件，涵盖国有土地房屋拆迁、集体土地征收及房屋拆迁，尤其擅长于企业拆迁和群体性案件的谈判与诉讼。杨念平律师具有严谨的逻辑思维能力和丰富的办案技巧，善于创造性地解决问题。秉承“只为被拆迁人打官司”的理念，将被拆迁人合法权益最大化。愿为一线希望，付出百倍努力，她被当事人评价为“中国最坚强的拆迁女律师”。
政府拆迁对商铺租户的补偿标准主要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定来确定。具体来说：
1）补偿内容根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人（在此包括商铺租户，因其实际使用并可能因征收受到影响）给予的补偿应包括：
1. 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿：这包括租户因拆迁而需要搬迁的费用，以及在新地点临时安置的费用。
2. 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿：如果商铺因拆迁而停产停业，租户有权获得因此造成的损失的补偿。
2）补偿原则1. 公平补偿原则：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收人给予公平补偿。这一原则同样适用于商铺租户，确保其因拆迁而受到的损失得到合理补偿。
2. 市场价值原则：虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条主要针对被征收房屋价值的补偿，规定不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，但在确定租户补偿时，也应参考这一原则，确保补偿金额与租户因拆迁而失去的实际利益相符。
3）补偿方式1. 直接补偿：租户可以与被征收人（房东）协商，由房东根据租赁合同或拆迁补偿协议直接给予租户相应的补偿。
2. 安置补偿：如果租户与被征收人对解除租赁关系达不成协议，可以要求被征收人对租户进行安置，如提供新的租赁场所或给予搬迁费、安置费等。
政府拆迁对商铺租户的补偿标准应综合考虑搬迁、临时安置的费用，停产停业的损失，以及公平补偿和市场价值原则。租户在拆迁过程中应积极与被征收人协商，确保自己的合法权益得到保障。
商铺交付给租户的标准主要涉及交付时间、交付地点、交付方式、交付时的状态检查以及风险转移等方面。以下是对这些方面的详细解析：
一、交付时间
- 明确约定：租赁合同中应明确约定商铺的交付时间，这是确保双方权益的重要基础。
- 实际交付与合同生效：租赁期限通常自商铺交付时开始计算。若合同约定了起租日但未实际交付，建议以实际交付日期为准，或明确约定“交付后XX日内为免租期”。
二、交付地点
- 具体明确：交付地点应具体明确，以避免运输费用和风险承担方面的争议。例如，可以约定在出租人的仓库、承租人的指定地点或其他双方同意的地点进行交付。
- 考虑实际情况：交付地点的选择应考虑商铺的性质、运输成本以及双方的便利程度。
三、交付方式
- 现实交付：指出租人将商铺置于承租人的实际控制之下，如将房屋钥匙交给承租人。
- 观念交付：包括简易交付（商铺已由承租人占有，租赁合同生效即视为交付）、指示交付（出租人通知承租人向第三人领取商铺）和占有改定（双方约定商铺仍由出租人继续占有，但其所有权已转移给承租人）。
- 书面记录：无论采用何种交付方式，都应制作书面记录并签字确认，以证明交付事实。
四、交付时的状态检查
- 共同检查：交付时，双方应共同对商铺的数量和质量进行检查验收。
- 记录问题：如发现损坏、短缺等问题，应及时记录并要求出租人修复或更换。
- 责任划分：交付前已存在的问题由出租人承担责任；交付后出现的问题，除非能证明是出租人原因所致，否则由承租人承担责任。
五、风险转移
- 一般原则：商铺毁损、灭失的风险在交付后由承租人承担。
- 特殊情况：若因不可归责于双方的事由导致商铺毁损、灭失，且不能修复或确定替代物的，租赁合同可依法解除。
租户不交房租时，出租方解除租赁合同通知函的撰写应遵循一定的格式和内容要求，以确保其法律效力。以下是根据《中华人民共和国民法典》相关规定及合同解除的一般原则，提供的撰写指南：
1）通知函的基本结构1. 标题：明确标注为“解除租赁合同通知函”。
2. 称呼：写明收件人（即租户）的全称或姓名，以及租赁合同中约定的通讯地址。
3. 正文：
- 合同基本情况：简述租赁合同的签订时间、租赁物位置、租赁期限等基本信息。
- 解除原因：明确指出租户不交房租的违约行为，并说明该行为已符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（三）项规定的“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的解除合同条件。
- 解除决定：正式声明出租方决定解除租赁合同，并明确解除合同的日期。
- 后续事宜：告知租户在合同解除后需履行的义务，如搬离租赁物、支付欠付的房租及违约金等。
- 法律依据：引用《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条等相关条款作为解除合同的法律依据。
4. 结尾：写明出租方的全称、联系方式及日期，并加盖出租方公章（如为法人）。
2）撰写注意事项1. 内容准确：确保通知函中所述事实真实无误，法律依据准确无误。
2. 语言严谨：使用专业、严谨的法律语言，避免产生歧义。
3. 形式合法：采用书面形式，并通过合法途径送达租户，如邮寄、电子邮件等，确保租户能够收到。
4. 保留证据：保存通知函的发送记录及租户的回执（如邮寄回执、电子邮件发送记录等），作为日后可能发生的法律纠纷的证据。
3）法律依据- 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”。
出租方在撰写解除租赁合同通知函时，应严格按照法律规定及合同约定的格式和内容要求进行，以确保其法律效力及后续权益的保障。
商铺到期租户赖着不走，房东可以采取以下措施：
1）发送书面通知房东应当向租户发送书面通知，明确要求其限时交还房屋。书面通知可以作为证据，证明房东已经尽到了告知义务，并为后续可能的法律程序打下基础。
2）寻求第三方协助如果租户在接到书面通知后仍拒不搬离，房东可以要求街道办事处和物业一起送达或者公证送达通知。这样做可以增加通知的正式性和权威性，同时也有助于后续法律程序的顺利进行。
3）提起侵权之诉若租户在接到通知并经过合理期限后仍不搬离，房东可以向法院提起侵权之诉，要求租户返还房屋。在此过程中，房东需要准备好相关证据，如租赁合同、书面通知等，以证明自己的权益受到了侵犯。
商铺到期租户赖着不走时，房东应当先发送书面通知要求其限时交还房屋，若租户仍不搬离，则可以寻求第三方协助并考虑提起侵权之诉。在整个过程中，房东应当保留好相关证据以维护自己的合法权益。
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内容来源参考：头条-商铺交付给租户标准,租户不交房租出租方解除租赁合同通知函怎么写
内容审核：杨念平律师
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