农村僵尸村拆迁，土地利用中存在的问题及解决措施

一、土地利用中存在的问题及解决措施

法律分析：1、耕地流失。造成耕地流失问题的因素主要有两方面；一方面由于部分投机人员的违法用地以及隐形抛荒现象；另一方面在技术进步下所带来的农药、化肥的使用量逐渐增长，导致耕地污染甚至退化现象。对于前者主要是依靠各级政府土地资源管理的相关部门进行严厉打击。针对违法用地、违规建设方面采取有效措施、严厉打击制止。城市化建设的推广使得很多农村人口进行大迁移。直接导致了土地的抛荒现象的加重。后者主要是科技进步所带来的双刃剑效应。警示人们科学合理地使用技术手段，防止负效应发生。

2、耕地质量下降。近年来，我国有很多地方存在土地粗放、滥放现象，更有甚者对土地的利用强度过高，造成土地质量的下降。根据2017年颁布的调查结果显示，我国的耕地总体水平偏低。

3、建设用地的浪费一般而言，建设用地的利用效益都存在较低的现象。以工业用地为例；厂房建设的工业用地中一般都选择单层建设，其容积较低。在工业园内未能将工业项目集中起来，造成项目占用面积空间较大。在投资方面，受近年来经济下滑的影响导致投资力度不到位；出现较多的“僵尸企业 ”；致使很多厂房建设以及工业园的浪费、闲置现象。

现存的建设用地未能物尽其用。目前的情况就是棚户区拆迁难度大、遗留仓库的无作为以及就企业、工厂设施未能拆除干净；造成了土地在资源利用上的不充分、效率低现象。我国城市化进程加快带来的村庄内空置、闲置房屋逐渐增多，占用着国家的公用资源。

地方政府机构闲置土地的存在。部分地区存在着项目待落实、企业自身发展以及规划调整等各方面的因素导致供地的效率低。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》

第一条 为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定本法。

第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

二、解决土地什么问题

一、手机尾号6070网友：

我家有一块土地，1990年左右为了方便耕种，跟别的生产队的人换了地。

最近发现有人往田里倒土，去村委会调解才知道对方也有土地承包经营权证，而且田已经在2009年卖给了第三方，第三方又卖给了第四方。

据我们所知原来跟我们换田种植的那个人的生产队根本没有田地在那个区域。

请问我们现在怎么办？打官司要起诉哪方？

解答：

北京圣运律师事务所邓*凤律师认为，土地承包经营权证是确认土地权属的重要依据。

首先要调查清楚，流转给你土地的生产队在流转给你之前，是否从持有土地承包经营权证的一方承包而来。

如果不是，仅是非法占有土地，这块地你根本无法主张权利。

如果是权属人“一地二卖”，并且每份合同允许转包，那么流转合同在先的，应当认定合同的合法性，同意转让的，作为受让人的你方享有合法的土地使用权利。

而签订在后的流转合同，合同因为无法履行而不产生效力。

此外，如果权属人在“一地二卖”的过程中，发生后签订合同的一方与权属人到有关部门进行了土地变更登记，在法律称为“善意第三人”，善意第三人取得土地承包经营的权利，而在先签订合同一方就无法取得土地使用的权利。

二、农民专业合作社租赁邻近多个村农民的承包地，形成规模经营，农户间承包地地界消失，如何确权？

解答：

农业部等六部门下发的《关于开展农村土地承包经营权登记试点工作的意见》(农经发[2011]2号)规定，以现有土地承包合同、权属证书和集体土地所有权确权登记成果为依据，查清承包地块的面积和空间位置，建立健全土地承包经营权登记簿，妥善解决承包地块面积不准、四至不清、空间位置不明、登记簿不健全等问题，把承包地块、面积、合同、权属证书全面落实到户，依法赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权。

法律政策有明确规定的，要严格执行；

没有明确规定的，要依照法律政策基本精神，结合当地实际作出具体规定。

《农业部办公厅关于印发的通知》规定，确权登记试点工作要充分动员农民群众，充分尊重农民意愿，试点中的重大事项均应经本集体经济组织成员民主讨论决定。

充分利用现代空间信息技术，明确承包土地的面积、空间位置和权属等，将农户承包地成图、登记、造册，建立健全农村土地承包管理信息系统。

入户权属调查要根据基础工作底图和农户承包地登记基本信息表，入户实地进行承包地块权属调查，由农户进行确认。

对存在争议的地块，待争议解决后再登记。

《农村土地承包经营权调查规程》规定，对于调查前地块边界已经灭失、由多个承包方共同承包经营的承包地块，应根据权属资料记载由各承包方相互协商处理，得到各方认可后分承包方进行调查。

对于有边界争议的承包地块，应先解决争议后再进行调查。

其他非边界争议可在取得当事人同意的情况下进行承包地块调查。

三、以减免农业税费为条件占用农户承包地修路，未给补偿，农业税费取消后，农户要求补偿，如何处理？

解答：

处理此类问题的依据是：

《农村土地承包法》第十六条规定：

“承包方承包地被依法征收、占用的，有权依法获得相应的补偿。

”第三十五条规定：

“承包期内，发包方不得将承包地收回抵顶欠款。

”《国务院办公厅关于妥善解决当前农村土地承包纠纷的紧急通知》(国办发明电〔2004〕21号)规定：

“任何组织和个人不能以欠缴税费和土地撂荒为由收回农户的承包地，已收回的要立即纠正，予以退还。

”

处理此类问题应当把握的原则是：

一是根据国家法律规定，征占用农户承包地，应当给予补偿。

二是法律政策规定，发包方不得以欠缴税费抵顶欠款为由收回农户承包地。

以减免农业税费作为抵顶占用农户承包地修路的补偿费，违反了国家法律政策规定，侵害了农民土地承包经营权益，应予以纠正。

三是农户要求对征占用的土地进行补偿，集体经济组织有条件进行补偿的，应按照法律法规政策规定与农户协商给予补偿。

对于暂时无能力给予补偿的，应与农户达成协议，妥善做好相关工作。

三、土地利用中存在的问题及解决措施 -法律知识

法律分析：

1、耕地流失。

造成耕地流失问题的因素主要有两方面；

一方面由于部分投机人员的违法用地以及隐形抛荒现象；

另一方面在技术进步下所带来的农药、化肥的使用量逐渐增长，导致耕地污染甚至退化现象。

对于前者主要是依靠各级政府土地资源管理的相关部门进行严厉打击。

针对违法用地、违规建设方面采取有效措施、严厉打击制止。

城市化建设的推广使得很多农村人口进行大迁移。

直接导致了土地的抛荒现象的加重。

后者主要是科技进步所带来的双刃剑效应。

警示人们科学合理地使用技术手段，防止负效应发生。

2、耕地质量下降。

近年来，我国有很多地方存在土地粗放、滥放现象，更有甚者对土地的利用强度过高，造成土地质量的下降。

根据2017年颁布的调查结果显示，我国的耕地总体水平偏低。

3、建设用地的浪费一般而言，建设用地的利用效益都存在较低的现象。

以工业用地为例；

厂房建设的工业用地中一般都选择单层建设，其容积较低。

在工业园内未能将工业项目集中起来，造成项目占用面积空间较大。

在投资方面，受近年来经济下滑的影响导致投资力度不到位；

出现较多的“僵尸企业 ”；

致使很多厂房建设以及工业园的浪费、闲置现象。

现存的建设用地未能物尽其用。

目前的情况就是棚户区拆迁难度大、遗留仓库的无作为以及就企业、工厂设施未能拆除干净；

造成了土地在资源利用上的不充分、效率低现象。

我国城市化进程加快带来的村庄内空置、闲置房屋逐渐增多，占用着国家的公用资源。

地方政府机构闲置土地的存在。

部分地区存在着项目待落实、企业自身发展以及规划调整等各方面的因素导致供地的效率低。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》

第一条 为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定本法。

第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

土地使用权可以依法转让。

国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。

但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

四、土地现状和存在的隐患

1、土地现状。

由于没有认真落实土地长期稳定、一包至少30年不变的国家土地政策。

对部分土地没有依法确权并发放土地确权证书，对大多数土地承包合同没有及时进行核实、把关并发放土地承包经营证书;预留机动地太多甚至还有所增加;多数村存在经常性土地调整甚至重新发包的现象;存在为个别招商引资项目和眼前利益强行终止土地承包合同而又管理不严，处理不及时、不得当的现象;对荒地和新开发土地的管理不当和处置不符合法律和政策的规定。

土地的这种不稳定的状态，与国家法律和政策规定的几十年不变的要求相差甚远。

2、存在的隐患。

土地的不稳定状态，不利于调动农民的生产积极性，不利于土地的养护和荒地的开发，还会导致对土地资源的浪费和毁损，不利于农业经济结构的自然调整，不利于农业经济的发展，不利于社会的稳定。

农民生产和生活的不稳定性，不但会导致很多纠纷、上访案件的发生，还会导致社会混乱、刑事案件的发生，使整个社会处于不稳定状态。

农业经济平衡的破坏，农民生产和生活的不够稳定，还可能会埋下更大的隐患导致更为恶劣的后果。

一、土地流转的形式

1、反租倒包。

由乡（镇）或村集体将农民承包的土地“返租”回来，再承包给个人和单位（往往是有经营能力的种养能人或经济实体），由接包方向集体缴纳承包费，同时给转包土地使用权的农民以经济补偿。

2、土地股份合作。

即农民把土地的承包权和使用权交给集体，从而换取一定数量的股份。

集体建立土地股份合作社（或股份公司），实行股份合作制经营，并通过章程或协议将投资形式、投资份额及收益分配等经济处理办法事前做出规定，农民以土地使用权入股参与经营，并获得相应收益。

3、土地转包。

原承包方将其土地使用权以一定的条件再发包给第三方，而原承包合同中所规定的权利与义务不变。

在这种方式下，新的承包人不与土地所有者直接发生经济关系，双方根据当时的经济、技术和社会条件签订转包协议，以确定双方的权利和义务。

4、土地转让。

指原承包方与第三方签订合同，将自己与发包方业已形成的权利与义务关系由第三方向发包方履行。

这种现象主要集中在经济较为发达的农村、近城郊区和厂矿工业区附近。

5、土地互换。

土地互换有两种形式：

一是由集体出面组织的互换。

某些乡（镇）村基于连片种植的需要，统筹规划产业带，宜粮则粮、宜林则林、宜果则果，农户通过换地，从事自己愿意的种植方式。

二是农户之间的互换。

土地使用权的当事人为便于耕作。

6、

委托经营。

指农户因外出等原因而又不愿放弃土地，从而委托他人代行经营，收益分配由双方协商解决。

一些地方，种粮农户们只要缴纳一定的费用，并进行简单的田间管理，便可坐享收成。

7、“四荒”地拍卖。

指竞争买卖“四荒地，即众多欲订约人通过公开竞争，与农村集体经济组织订立合同，购买“四荒土地使用权，用于农业种植养殖。

五、如何处理一些土地问题

一、手机尾号6070网友：

我家有一块土地，1990年左右为了方便耕种，跟别的生产队的人换了地。

最近发现有人往田里倒土，去村委会调解才知道对方也有土地承包经营权证，而且田已经在2009年卖给了第三方，第三方又卖给了第四方。

据我们所知原来跟我们换田种植的那个人的生产队根本没有田地在那个区域。

请问我们现在怎么办？打官司要起诉哪方？

解答：

北京圣运律师事务所邓*凤律师认为，土地承包经营权证是确认土地权属的重要依据。

首先要调查清楚，流转给你土地的生产队在流转给你之前，是否从持有土地承包经营权证的一方承包而来。

如果不是，仅是非法占有土地，这块地你根本无法主张权利。

如果是权属人“一地二卖”，并且每份合同允许转包，那么流转合同在先的，应当认定合同的合法性，同意转让的，作为受让人的你方享有合法的土地使用权利。

而签订在后的流转合同，合同因为无法履行而不产生效力。

此外，如果权属人在“一地二卖”的过程中，发生后签订合同的一方与权属人到有关部门进行了土地变更登记，在法律称为“善意第三人”，善意第三人取得土地承包经营的权利，而在先签订合同一方就无法取得土地使用的权利。

二、农民专业合作社租赁邻近多个村农民的承包地，形成规模经营，农户间承包地地界消失，如何确权？

解答：

农业部等六部门下发的《关于开展农村土地承包经营权登记试点工作的意见》(农经发[2011]2号)规定，以现有土地承包合同、权属证书和集体土地所有权确权登记成果为依据，查清承包地块的面积和空间位置，建立健全土地承包经营权登记簿，妥善解决承包地块面积不准、四至不清、空间位置不明、登记簿不健全等问题，把承包地块、面积、合同、权属证书全面落实到户，依法赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权。

法律政策有明确规定的，要严格执行；

没有明确规定的，要依照法律政策基本精神，结合当地实际作出具体规定。

《农业部办公厅关于印发的通知》规定，确权登记试点工作要充分动员农民群众，充分尊重农民意愿，试点中的重大事项均应经本集体经济组织成员民主讨论决定。

充分利用现代空间信息技术，明确承包土地的面积、空间位置和权属等，将农户承包地成图、登记、造册，建立健全农村土地承包管理信息系统。

入户权属调查要根据基础工作底图和农户承包地登记基本信息表，入户实地进行承包地块权属调查，由农户进行确认。

对存在争议的地块，待争议解决后再登记。

《农村土地承包经营权调查规程》规定，对于调查前地块边界已经灭失、由多个承包方共同承包经营的承包地块，应根据权属资料记载由各承包方相互协商处理，得到各方认可后分承包方进行调查。

对于有边界争议的承包地块，应先解决争议后再进行调查。

其他非边界争议可在取得当事人同意的情况下进行承包地块调查。

三、以减免农业税费为条件占用农户承包地修路，未给补偿，农业税费取消后，农户要求补偿，如何处理？

解答：

处理此类问题的依据是：

《农村土地承包法》第十六条规定：

“承包方承包地被依法征收、占用的，有权依法获得相应的补偿。

”第三十五条规定：

“承包期内，发包方不得将承包地收回抵顶欠款。

”《国务院办公厅关于妥善解决当前农村土地承包纠纷的紧急通知》(国办发明电〔2004〕21号)规定：

“任何组织和个人不能以欠缴税费和土地撂荒为由收回农户的承包地，已收回的要立即纠正，予以退还。

”

处理此类问题应当把握的原则是：

一是根据国家法律规定，征占用农户承包地，应当给予补偿。

二是法律政策规定，发包方不得以欠缴税费抵顶欠款为由收回农户承包地。

以减免农业税费作为抵顶占用农户承包地修路的补偿费，违反了国家法律政策规定，侵害了农民土地承包经营权益，应予以纠正。

三是农户要求对征占用的土地进行补偿，集体经济组织有条件进行补偿的，应按照法律法规政策规定与农户协商给予补偿。

对于暂时无能力给予补偿的，应与农户达成协议，妥善做好相关工作。

六、土地问题应该如何妥善解决？

法律分析：

解决土地的所有权和使用权争议。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第十四条　土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；

协商不成的，由人民政府处理。

单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；

个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。

在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

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文章来源参考：头条-农村僵尸村拆迁，如何处理一些土地问题

内容审核：郭培律师