村集体土地利用总体规划,自然资源部关于深化农村集体经营性建设用地最新政策,农村集体土地利用问题及对策分析

一、自然资源部关于深化农村集体经营性建设用地最新政策

自然资源部关于深化农村集体经营性建设用地最新政策旨在激活农村土地资源，推动城乡融合发展，同时确保农民权益得到充分保障。以下是对该政策的详细解读：

一、政策背景与法律基础

1. 法律突破：2019年修订的《土地管理法》明确规定，符合规划的农村集体经营性建设用地，可不经征收直接入市，与国有土地同等入市、同权同价。这一规定打破了长期以来的法律障碍，为土地流转提供了法律基础。

2. 实施细则：2021年修订的《土地管理法实施条例》进一步细化了流转程序，包括出让、出租方案的编制、审批及收益分配等，增强了政策的可操作性。

二、入市范围与条件

1. 入市范围：指国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，且已依法登记的集体经营性建设用地。

2. 入市条件：

- 符合规划：必须符合土地利用总体规划、城乡规划等相关要求。

- 依法登记：土地需经过依法登记，确保权属清晰。

- 民主决策：需经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或代表同意。

三、入市方式与程序

1. 入市方式：包括出让、租赁、作价出资（入股）等，土地所有权人可通过这些方式将土地交由单位或个人在一定年限内有偿使用。

2. 规范程序：

- 规划管控：依据国土空间规划进行引导和管控。

- 方案编制与审核：编制出让、租赁、作价出资（入股）方案，经村民会议同意后报市、县人民政府自然资源主管部门审核。

- 交易与登记：进入统一土地市场公开交易，并依法办理不动产登记。

四、收益分配与监管

1. 收益分配：建立健全收益分配机制，合理确定农村集体经济组织与土地使用者的收益分配比例，兼顾国家、集体、个人利益。

2. 加强监管：对农村集体经营性建设用地入市全过程进行监管，防止土地用途擅自改变、损害农民利益等行为发生，保障土地市场规范有序运行。

二、自然资源部关于深化农村集体经营性建设用地最新政策

自然资源部关于深化农村集体经营性建设用地最新政策旨在激活农村土地资源，推动城乡融合发展，同时确保农民权益得到充分保障。以下是对该政策的详细解读：

一、政策背景与法律基础

1. 法律突破：2019年修订的《土地管理法》明确规定，符合规划的农村集体经营性建设用地，可不经征收直接入市，与国有土地同等入市、同权同价。这一规定打破了长期以来的法律障碍，为土地流转提供了法律基础。

2. 实施细则：2021年修订的《土地管理法实施条例》进一步细化了流转程序，包括出让、出租方案的编制、审批及收益分配等，增强了政策的可操作性。

二、入市范围与条件

1. 入市范围：指国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，且已依法登记的集体经营性建设用地。

2. 入市条件：

- 符合规划：必须符合土地利用总体规划、城乡规划等相关要求。

- 依法登记：土地需经过依法登记，确保权属清晰。

- 民主决策：需经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或代表同意。

三、入市方式与程序

1. 入市方式：包括出让、租赁、作价出资（入股）等，土地所有权人可通过这些方式将土地交由单位或个人在一定年限内有偿使用。

2. 规范程序：

- 规划管控：依据国土空间规划进行引导和管控。

- 方案编制与审核：编制出让、租赁、作价出资（入股）方案，经村民会议同意后报市、县人民政府自然资源主管部门审核。

- 交易与登记：进入统一土地市场公开交易，并依法办理不动产登记。

四、收益分配与监管

1. 收益分配：建立健全收益分配机制，合理确定农村集体经济组织与土地使用者的收益分配比例，兼顾国家、集体、个人利益。

2. 加强监管：对农村集体经营性建设用地入市全过程进行监管，防止土地用途擅自改变、损害农民利益等行为发生，保障土地市场规范有序运行。

三、集体建设用地确权登记实施细则

集体建设用地确权登记实施细则主要涉及集体土地建设用地新规、集体建设用地管理办法以及集体建设用地使用权流转管理办法等方面。以下是对这些内容的详细解答：

1. 集体土地变建设用地手续：

- 选择符合规划的集体农用地，咨询国土、住建、规划等部门，确保所选土地符合土地利用总体规划等要求。

- 编制建设项目可行性报告，经住建部门审查合格后颁发《建设项目选址意见书》。

2. 建设用地占用程序：

- 市、县人民政府拟定农用地转用方案等，分批逐级上报有批准权的人民政府。

- 有批准权的人民政府土地行政主管部门对方案进行审查，报有批准权的人民政府批准。

- 农用地转用方案等经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体项目分别供地。

1. 集体建设用地使用权申请：

- 乡镇企业用地：农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，需持有关批准文件向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，经批准后方可使用。

- 农民宅基地申请：需经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。

2. 集体建设用地流转条件：

- 符合产业、环保等政策及标准要求。

- 具备必要的开发建设条件，如通路、通水、通电等。

- 产权明晰，无权属争议，且已依法完成集体土地所有权登记。

- 流转期限在约定的使用年限或剩余使用年限内。

- 出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。

通过出让方式获得的集体建设用地使用权可以依法转让，但需满足以下条件：

- 经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

- 法律、行政法规未另有规定，且土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同未另有约定。

集体建设用地确权登记实施细则涉及多个环节和方面，包括选择符合规划的土地、编制可行性报告、申请用地使用权以及流转管理等。在实际操作中，需严格按照相关法律法规和政策要求执行，确保用地合法合规。

四、村委会把村集体土地出让是否合法

村委会把村集体土地出让的合法性，需根据具体情况分析。首先，明确的是，村委会作为村集体经济组织的代表，有权经营、管理属于村农民集体所有的土地，这是依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条的规定。当涉及到土地出让时，必须遵循特定的法律程序和规定。

1. 合法的土地出让情形：

- 根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人（即村委会）可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。此过程需签订书面合同，并应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

2. 非法的土地出让情形：

- 若村委会未经上述法定程序，擅自将村集体土地出让，则此行为违法。依据相关法律规定，非法转让、倒卖土地使用权的行为是严格禁止的，并可能构成犯罪。

- 若土地出让用于非农业建设，而未经依法批准，同样属于违法行为。根据《土地管理法》的相关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，除非符合特定的法律条件。

3. 法律责任：

- 村委会若非法出让土地，不仅出让行为无效，还可能面临法律责任。情节严重的，依法可以追究刑事责任，并没收违法所得。

村委会把村集体土地出让的合法性取决于是否遵循了法定的程序和规定。只有符合土地利用总体规划、城乡规划，并经过村民会议三分之二以上成员或代表同意的出让行为，才是合法的。否则，任何擅自出让土地的行为都是违法的，并可能面临严重的法律后果。

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内容来源参考：头条-自然资源部关于深化农村集体经营性建设用地最新政策,集体建设用地确权登记实施细则

内容审核：金明宇律师