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房屋被拆除后的评估鉴定问题探讨

摘要:房屋即便被拆除,只要能提供房屋的相关资料,明确房屋的产权、面积、建设时间等因素,也是可以进行评估鉴定的。我国司法制度越来越完善,针对房屋的补偿或者赔偿价格确定,人民法院也更趋向于选择评估鉴定这种更客观、公正的方式。
房屋被拆除后的评估鉴定问题探讨

  本文针对房屋被强拆后的评估问题,结合办案经验,探讨以下几个问题:

  一、房屋被拆除、灭失后是否可以进行评估鉴定?

  很多被征收人担心房屋被拆除后无法评估鉴定,合理的赔偿诉求得不到支持。也有些地方法院审理赔偿案件时确实以房屋灭失、无法评估鉴定为由,拒绝被征收人的评估申请。其实,对于被拆除灭失的房屋价值确定,最高院在多个案件的裁判文书中均明确是可以评估鉴定的。

  比如,广西壮族自治区百色市欧某诉百色市人民政府行政强制执行及赔偿案,该案因房屋征收补偿导致纠纷,房屋强拆后产生行政赔偿诉讼,最高院针对该案作出的(2020)最高法行申1511号裁判文书中,明确陈述关于评估鉴定的意见:“虽然案涉房屋已被拆除,但房地产评估机构可以根据《国有土地上房屋征收评估办法》所规定的方法,参照行政主体查明的和相对人提供的原始资料,本着存疑有利于行政相对人的原则,独立、客观、公正地出具评估报告。”该案的裁判理念其实可以追溯到2017年的指导判例许水云诉金华市婺城区人民政府行政赔偿案,该案的裁判文书中也明确记载:“案涉房屋已被拆除,房地产评估机构可以参考《国有土地上房屋征收评估办法》所规定的方法,根据行政主体与相对人提供的原始资料,本着疑点利益归于产权人的原则,独立、客观、公正地出具评估报告。”

  二、新的行政赔偿司法解释实施后,评估鉴定具有了更重要的意义

  2022年5月1日,《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》开始实施,其中第二十七条第一款规定,按照损害发生时该财产的市场价格计算损失,不足以弥补损失的,可以采取其他合理方式计算。在同时发布的指导判例5中,判决以赔偿时作为价值时点进行评估。依据该司法解释的规定,在房屋强拆赔偿案件中,依据案件情况确定不同的时点对房屋进行评估,是确定房屋赔偿价格的关键。

  三、房屋被拆除后如何进行评估鉴定?

  1. 选定评估机构并建立委托关系

  如由人民法院组织评估,则通过摇号方式确定,通常备选的评估机构为全省范围内具有评估资质的评估机构;如由赔偿义务机关组织评估,则由赔偿义务机关征求赔偿申请人的意见,通过协商等方式选定。选定评估机构后,组织评估的一方须与评估机构依法签订委托合同。

  2.提供评估资料

  委托方将掌握的所有与评估对象相关的资料交由评估机构,包括房屋及土地的产权证明、测量记录、影像资料等等。评估机构也要在获取上述资料后与赔偿请求人即产权人一方进行核实。

  3.选取适当的评估方法

  依据房屋的情况,适用《国有土地上房屋征收评估办法》第13条规定,在市场法、收益法、成本法、假设开发法中选取适当的评估方法。

  4.综合分析,得出评估价格

  由于房屋已经灭失,对于关键的现场勘查环节,已经无法落实,只能根据委托方提供的房屋有关资料,采取适当的评估方法,经过综合分析,确定相关的数据,得出最终评估价格。

  以上是作者作为律师从法律规范和办案实践中归纳的一般评估鉴定程序,实际在评估过程中,还有很多专业的细节,也会因为不同案情出现较多不可预见的因素。

  综合来看,房屋即便被拆除,只要能提供房屋的相关资料,明确房屋的产权、面积、建设时间等因素,也是可以进行评估鉴定的。我国司法制度越来越完善,针对房屋的补偿或者赔偿价格确定,人民法院也更趋向于选择评估鉴定这种更客观、公正的方式。所以,对于评估程序和方法的了解、掌握,也是律师和当事人在维权过程中需要加强的。

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