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什么是土地整备利益统筹?

摘要: 什么是“土地整备利益统筹”呢?项目针对未完善征地补偿手续的规划建设用地,旨在一揽子解决历史遗留问题,让涉案土地“活”起来,成为有开发利用价值的国有建设用地。
什么是土地整备利益统筹?

  日前有读者向在明律师提议,能不能撰文解读一下什么是“土地整备利益统筹项目”?这一下还真把笔者给难住了:一个主要在深圳市推行的拆除房屋、收回土地项目,解释起来是颇有些难度的,毕竟它不像城中村改造、城市更新那样有广泛的覆盖面。不过笔者认为,项目究竟叫什么名字,对被拆迁人而言或许真没那么重要。怎样应对“拆迁补偿”环节,才关乎各位的核心利益。基于这个起点,笔者就从这名称拗口的项目切入,为大家做一番浅析。

  【“土地整备利益统筹”,本质上就是它】

  什么是“土地整备利益统筹”呢?项目针对未完善征地补偿手续的规划建设用地,旨在一揽子解决历史遗留问题,让涉案土地“活”起来,成为有开发利用价值的国有建设用地。

  《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》第2条规定,“本办法适用于以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控用地为主要实施对象的土地整备利益统筹项目”。

  这句话翻译过来就是,涉案地块原为农村集体土地,后来因征地、村级组织撤销等原因而被纳入城市规划范畴。

  所谓“原农村集体经济组织继受单位”,指的就是今天的社区,过去就叫村委会或者村集体。

  但由于涉案地块的征地补偿手续尚未完善,涉案土地仍掌控在过去的村委会或者村民,也就是今天的社区或者社区居民手中。

  利益统筹项目就是要通过统筹政府、社区和相关土地、房屋权益人的利益,将涉案土地转化为国有建设用地,从而实现其利用效能的最大化。

  我们再来看《管理办法》条文对此是怎样解释的:

  利益统筹项目按照政府主导、社区主体、社会参与的原则,综合考虑项目范围内未完善征(转)地补偿手续用地和原农村集体经济组织继受单位合法用地,通过规划、土地、资金、产权等统筹手段,完成整备范围内土地确权,一揽子解决历史遗留问题,实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人多方共赢,促进社区转型发展。

  怎么样,这样是不是能看明白一点点了?我们再往下看《管理办法》的解释:

  在利益统筹项目范围内,政府与原农村集体经济组织继受单位“算大账”,通过资金安排、土地确权、用地规划等手段,集约节约安排土地,保障城市建设与社区发展空间需求。

  原农村集体经济组织继受单位与相关权益人“算细账”,通过货币、股权和实物安置等手段,确保权益人相关权益,实现整备范围内全面征转清拆。

  到这里,笔者认为我们可以得出一个初步的结论了:土地整备利益统筹项目,实质上就是一种类似于腾退、城中村改造的协议搬迁。

  在这个过程中,社区出面与土地、房屋的权益人谈补偿、签协议,拆除房屋仍是其必须达成的目标。

  【碰上利益统筹究竟怎么办?社区有权强制拆除房屋吗?】

  《管理办法》第14条规定,原农村集体经济组织继受单位应具体负责建(构)筑物及青苗、附着物的补偿、拆除、清理和移交工作,组织相关权益人签订搬迁补偿安置协议。

  搬迁补偿安置协议中应约定补偿方式、补偿金额和支付期限、回迁房屋面积等相关事项,涉及房地产权证注销的还应明确相关义务和责任。搬迁补偿安置协议应报区政府相关职能部门备案。

  按照法定程序选择确定的留用土地开发主体可以参与房屋拆除和土地清理工作。

  笔者认为,最后提及的“留用土地开发主体”事实上指的就是房地产开发企业。一旦涉案地块被清拆完毕,一部分土地利益就会归社区和开发商。

  所以说,再怎么起名怎么绕,最后都是殊途同归。

  那么对于涉案地块上的被拆迁人而言,注意做到以下3点就十分重要了:

  1. 谨防社区、开发商以查处违建名义对历史遗留原因形成的无证房屋开刀。根据在明律师多年的办案经验,凡属于协议搬迁、腾退性质的项目,拆违都是实现其目标的利器。任何拆迁方都不会轻易放弃这一“成本低,见效快”的途径。

  故此,如果被拆迁房屋的合法性手续存在缺陷漏洞,那就要时刻警惕有关部门下达的责令限期拆除决定。一旦收到要及时咨询专业律师,在法定期限内提起行政复议或者行政诉讼,务求将违建认定依法予以撤销。

  须知,违建不一定完全不予补偿,但补偿大打折扣却几乎是必然的。除非我们依法将涉案房屋定性为历史遗留无证建筑,那么按有证建筑的相当比例获取补偿还是有机会的。

  2. 在协商谈判中紧紧围绕待拆除房屋价值主张权益。尽管从理论上讲,协议搬迁谈不拢补偿可以不拆,但实务中是个什么样子,大家都心知肚明。

  据此,我们还是要按“拆”来往下分析,那么关键因素自然就是待拆除房屋的价值问题了。引入专业评估机构的评估无疑十分重要,同时我们也要有充分的证据来证明自己的利益损失,譬如保留好装饰装修材料的购买发票等凭证。

  可以预见的是,若开发商急于拿地建设,那么在其有利可图的范畴内,适度提升补偿结果的空间会比政府征收大一些,这对被拆迁人而言倒是好事情。

  3. 社区、开发商均无权强制拆除房屋。“利益统筹项目”的关键在谈,而不在搞强制。如果谈不下来,那就只能一直谈,或者战略搁置一段时间,先去突破别的地块。

  从现有的法规上看,并不支持社区、开发商向地方政府申请裁决,再走申请法院强制执行这种路径。除非地方政府重新对滞留下来的房屋作出征收决定。

  基于此,请各位牢记,利益统筹这类项目中的任何逼签、强制拆除行为都是非法的。被拆迁人要敢于对不法行为说不,万一遇到紧急情况要及时报警、取证,并委托律师依法维权。

  在明律师最后要提示大家的是,无论项目叫什么名,打着什么旗号,只要涉及拆除房屋、清表土地的,基本的应对原则绝不会有错:房屋、土地合法的,拿法院的强制执行裁定来;违法的,行政机关走行政处罚程序。除此以外的任何强制行为,我们都有权拒绝。

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