拆迁的时候超出面积如何处理，原拆原建超出面积怎么算

原拆原建超出面积怎么算

原拆原建超出面积的计算及处理方式需依据具体情况及法律法规进行，主要涉及超出面积的合法性认定、补偿计算方式及争议解决途径。

一、超出面积的合法性认定

1. 合法建筑与违法建筑的区分：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

合法建筑通常指具有合法建房审批手续，符合城乡规划要求的建筑。违法建筑则指未经规划许可，擅自搭建或超出批准范围建设的建筑。

2. 无证房屋的处理：

对于没有产权证的房屋，需根据具体情况判断。若属于未经登记的合法建筑（如因历史原因未办理手续），可能按照合法建筑进行补偿；若属于违法建筑（如无规划许可擅自搭建），则不予补偿或仅给予少量补助用于拆除费用。

二、补偿计算方式

1. 有合法建房审批手续的超出面积：

按正常补偿计算：若超出部分经过合法审批，通常按照当地规定的拆迁补偿标准进行补偿，可能包括按建造成本价、市场评估价或类似房地产市场价格进行补偿。补偿金额计算公式为：补偿金额 = 超出面积 × 当地规定的合法房屋拆迁补偿单价。

考虑土地性质差异：国有土地上可能参考周边类似房地产市场价格；集体土地上则可能结合土地征收补偿标准及房屋重置成本综合计算。

2. 无合法建房审批手续的超出面积：

视为违建不予补偿：若超出部分被认定为违法建筑，根据相关法律法规，可能不予补偿。

酌情补偿：考虑到历史遗留问题等因素，部分地区可能对无合法审批手续的超出面积给予一定的酌情补偿，但补偿标准通常低于合法面积部分，可能按合法补偿标准的一定比例（如50%）进行补偿。补偿金额计算公式为：补偿金额 = 超出面积 × 当地规定的合法房屋拆迁补偿单价 × 补偿比例。

3. 其他补偿方式：

产权调换：对于超出面积的合法部分，可能按照一定的换算比例（如1:1）换算为安置房屋的面积；对于酌情补偿部分，可能采用较低的换算比例（如0.5:1）。

与被拆迁人协商确定补偿价格：双方可根据实际情况进行协商，达成一致的补偿价格。

三、争议解决途径

1. 协议签订流程：

拆迁方应出具书面补偿方案，明确面积认定依据和计算标准。被拆迁人可要求对测绘报告进行复核，确保数据准确性。

2. 法律救济途径：

若对处理结果不满，可在60日内申请行政复议或通过司法诉讼维权。典型案例显示，法院会重点审查面积认定的证据链完整性及补偿标准的合规性。

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相关法律法规

市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

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内容来源参考：法律头条-房屋拆迁超出面积怎么算,安置房超出面积怎么算

内容审核：吴彤彤律师