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房子面临征收拆迁怎么办?

摘要:首先必须说明一个问题,在征收拆迁领域内,光讲“依法办事”是不全面的。征收拆迁本身就不仅仅是区县政府依法作出行政行为这么简单,它里面有很多属于政策、经济、改革等范畴的问题,有很大的灵活性和可调整的空间。

  我们见过太多“忠厚老实”的被征收人,他们在面临逼签、强拆等违法行径时的思维总是“一条直线”,自顾自的相信拆迁方会“依法办事”,等待他们的却是不尽如人意的最终补偿结果。事实上,抛开“术”的层面,策略、眼光、格局等更大的东西同样会对征收补偿结果产生重大的影响,甚至是决定性的作用。对行政法治心存执著信仰是好的,但凡事绝不可“一根筋”。本文,在明律师就给大家说说这权利救济中该有的谋略和认识问题。

  首先必须说明一个问题,在征收拆迁领域内,光讲“依法办事”是不全面的。征收拆迁本身就不仅仅是区县政府依法作出行政行为这么简单,它里面有很多属于政策、经济、改革等范畴的问题,有很大的灵活性和可调整的空间。

  征收补偿诉讼到了法院是允许进行调解的,单这一个细节,就足以说明其和一般只认合法与否的行政行为大为不同。法律再怎么规定,到了实践中仍是事在人为。

  我们总讲“以打促谈”,关键不在“打”,而在“谈”。让被拆迁人满意的补偿安置都是谈下来的,法院一般不判具体数额,真要判下来那会儿被拆迁人大概率是不满意的。

  下面笔者就给大家说说实践中被拆迁人容易存在的错误认知和维权举措:

  1. 盲目委托非行政法业务专业领域的律师,因复议、诉讼掌控不当而落入下风。征地拆迁领域专业律师和什么案子都接的律师,做起拆迁案件来是截然不同的。

  简单地讲,定方向比谋划具体战术更重要。如果大的方向定错了,那么差之毫厘谬之千里,后面越使劲反而离我们心目中的目标越远。

  而专业征拆律师研究案件,首先就要定方向,拿方案,而不是单纯急于提起某个具体的程序。

  我们见过很多当事人,在拆迁案件一审时盲目乐观、不当回事,以较为低廉的价格聘请了非拆迁业务领域的律师代理自己打一审。

  结果一审打输了,或者是从补偿/赔偿结果上看“似赢实输”,当事人又忙着换律师。而在这一过程中,新律师接手案件后离二审上诉期限又不远了,律师往往会因时间过于仓促而疏于对案件整体的把握,最后二审的结果也不尽如人意。

  无疑,及时纠错是重要的,而不是在错误的道路上越走越远。真正专业的律师绝不会一股脑扎进某一个诉讼中钻不出来,而是会冷静下来通盘考虑全局,进而与委托人商量一个问题:目前这个诉讼还有继续下去的必要吗?是否能够另辟蹊径,从其他角度切入来变被动为主动呢?

  请律师就和看医生一样,闻道有先后,术业有专攻。全科医生虽好但大家一般不会去优先挂他的号。

  而就具体案件而言,救济程序的启动不能“机械化”“僵硬化”。房屋遭违法拆除了,那就是起诉确认强制拆除行为违法,再来一个行政赔偿诉讼?这么考虑没错,但太简单了,想要办成大事是没有那么简单的。

  头疼要吃止痛药,脚痒要涂脚气膏,总抹脚气膏是治不了头疼病的。

  2. 盲目轻信拆迁方的各种口头承诺,或对依法拆迁抱有不切实际的过高期望。咨询中笔者碰上一位,人品特别敦厚,但就是让人着急。

  他的40000多平方米的无证厂房已经被当地政府以违建名义拆除了,也确认违法了也行政赔偿了,但所蒙受的损失仍然得不到完整的弥补。

  然而他还有10000平方米左右的厂房建筑没拆,且同样无证,但一信息公开申请都在征收范围内,看来拆是早晚的。

  鉴于此情况,笔者提醒他,一定要提防政府再次“以拆违代拆迁”,按拆违建的程序把你这剩下的1万平给拆了。毕竟,拆违建这招在你身上已经管用一次了,再用一次的可能性是存在的。

  结果这位先生非常肯定的跟笔者讲,不会啦,这1万平建造年代早,领导早就和我说过的,比他儿子年纪都大,不会按违建拆的……

  显然,笔者低估了被拆迁人对征收方依法拆迁的信心。都已经被违法强制拆除一回了,光是行政赔偿就判了好几千万元,居然还相信拆迁方会信守承诺依法办事,笔者也是佩服了。

  当然,我们和被拆迁人一样,都希望他剩下的这1万平会没事。不过,防人之心不可无,未雨绸缪方能遇事不慌。绷紧防范违法强拆这根弦,到今天为止从来不会错。

  同时,在明律师不得不强调一件事:拆迁方人员的口头承诺在法律上有意义吗?房屋拆与不拆,违建与否,是某位领导能一个人说了算的吗?轻信口头承诺,可谓贻害无穷。

  3. 在不掌握拆迁项目所涉法律状况的情形下盲目向拆迁方“诉苦”,往往正中下怀。专业律师接手案件后一般都会发律师函给拆迁方,代表被拆迁人表明具体诉求,争取促成补偿安置协议的早日达成。

  那么有的被拆迁人也学着做,在拆迁项目启动初期就给拆迁方写各种书面材料进行沟通,希望能展现出一个配合的态度,在补偿问题上不至于被“欺负”。

  然而问题在于,沟通、发函都是需要方法和内容的。单纯的“诉苦”,强调自己多么多么不容易,怎样怎样困难,公平、合理的补偿安置对自己一家人而言多么多么重要,这是没用的。

  你这样一写,拆迁方没认真看,直接给你的材料扔到纸篓子里也就罢了。万一人家真的仔细看了,并且从中摸透了你的心思,抓住了你的软肋,这主动沟通反而成了败着、臭棋了。

  征拆双方得以有效“博弈”的关键,在于权利地位上的基本平等。注意我们讲的可是“权利”,而非“权力”,后者这个“力”全在政府部门身上,咱老百姓是没有的。

  而要促成双方相对平等的协商谈判,法律的规定和房屋、土地的实际存在就是被拆迁人一方最好的筹码。大家只有把法律学懂弄通了,依据法律给双方设定的权利义务去沟通、发函,这才有积极的意义。

  一份沟通函,一下子就能让懂行的人看出你究竟懂不懂法律,会不会运用法律的武器去保护自己的合法补偿权益。字里行间的一看,不懂也不会!得,你觉得往后拆迁方会怎样对待你?

  请大家牢记,拆迁补偿绝不是被拆迁人一方恳求来的,而是拆迁方依法依规依据事实必须给我们的。不给不行,给少了也不行,该给的项目没给还不行。

  还没开始拆你呢就先发函“跪地求饶”,祈求大老爷能够高抬贵手念及自己多么多么不容易,这个不行。

  在明律师最后要提示大家的是,对于一辈子可能只会经历一次拆迁的老百姓而言,征收拆迁绝对称得上是“极致考验”,是对大家依法维护自身合法权益、协商谈判等能力的大检阅。被拆迁人千万不可低估了拆迁补偿问题的复杂程度,试图用较低廉的智力成本去轻易地解决问题。“一根筋”要不得,如果你自己转不过来弯儿,不妨趁早委托专业征地拆迁律师,让懂行的外人来帮助你这当局者作出理性、客观的选择。

  如对于征收补偿方案不满意,或想要提高赔偿标准的话,可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

  在明律师提示您:如果您的房屋或土地即将面临拆迁征收,请县了解清楚拆迁具体项目是什么以及进展到了哪一步,并在签字前尽早咨询律师,向律师了解当地拆迁政策,帮您分析拆迁货币补偿,装修补偿,安置费,附属物赔偿,停产损失等具体可以拿多少,如果差距,可以向律师了解如何争取自己的合法权益,请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”,在明律师将免费为您解答,请放心!