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“城里人”到农村买房,能获得征收补偿吗?

摘要:在我国长期的城乡二元体系下,城乡之间在土地性质、生产生活方式等方面存在着巨大的差异与隔阂。“城里人”与“村里人”之间似乎一直有一条不可逾越的鸿沟。在这种情况下,“城里人”在农村拥有房屋的情况并不多见。当然,凡事无绝对。

  在我国长期的城乡二元体系下,城乡之间在土地性质、生产生活方式等方面存在着巨大的差异与隔阂。“城里人”与“村里人”之间似乎一直有一条不可逾越的鸿沟。在这种情况下,“城里人”在农村拥有房屋的情况并不多见。当然,凡事无绝对。

  在城市化进程不断推进的当下,很多原本户口在农村的人,因为工作、入学等原因落户城市,成了“城里人”。对于这样的“新城里人”而言,在他们的父母去世之后,基于当前法律的规定,以及数千年来的传统,他们都是可以继承其父母所有的农村房屋,并取得该房屋的合法所有权的。

  同时,在一些地方,由于过去普遍存在监管疏漏的问题,也会有一部分“城里人”到农村“买房置地”。“城里人”“购买”村民的房屋,或是“购买”村民的宅基地新建小洋楼、别墅等。在特定的历史背景下,甚至还有“城里人”户籍地址也都登记在了农村房屋上的情况。

  一般而言,“城里人”拥有农村房屋都不外乎上面两种情况,也就是继承和买卖(买卖房屋或者宅基地)。

  那么,对于拥有农村房屋的“城里人”而言,他们的房屋,所在的集体土地被征收时,他们有权获得补偿吗?

  答案其实并不是确定和唯一的,需要视情况来具体分析判断。要准确回答这个问题,需要明确“城里人”是如何取得农村房屋的。取得方式不同,能否获得补偿也不同。

  首先,对于通过继承而取得农村房屋的“城里人”,在其房屋所在的集体土地被征收之后,是完全可以获得该房屋的补偿的,父传子也是天经地义。

  从更深一层的法律关系上讲,即使是“城里人”,在其父母去世之后,其父母合法所有的农村房屋作为一种财产,其依法继承了父母合法所有的房屋,同时就合法继受取得了房屋的所有权。

  那么,除了房屋以外,房屋下面的宅基地呢?自然资源部已经在2020年,对“十三届人大三次会议3226号建议”中作出了明确答复称,农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

  此举明确了农村宅基地不能被“城里人”单独继承。应当着重注意的是,自然资源部的答复对通过继承取得农村房屋的主体作出了限定,即只有“子女”。

  相对于《民法典》中关于继承人范围的规定,可以继承农村宅基地的“城里人”身份更加有所限制。父母、配偶以及兄弟姐妹等继承人,在其属于“城里人”的情况下,都无法通过继承取得农村宅基地的使用权。

  自然资源部的规定应该说,或多或少还是考虑到了民间对于土地的继承理念,颇具“乡土意味”。

  严格来说,从法理上讲,有权继承的“城里人”,由于合法取得了房屋的所有权,基于房地一体的原则,同时也取得了宅基地使用权(注意,其取得宅基地使用权并非与普通的农村集体经济组织成员一样基于自己的身份权益)。

  因此,在这样的法律关系下,即使是“城里人”,其合法所有的房屋在征收过程中,获得补偿就理所应当了。

  但是需要注意的是,在征地拆迁过程中,对于集体土地上房屋的补偿实际上可以分为两个部分,对地上房屋的补偿和对宅基地使用权的补偿。

  对宅基地使用权的补偿而言,由于宅基地使用权具有身份福利属性,“城里人”并不具备集体经济组织成员身份,因此在实践中,尽管认可城镇户口人员享有该项权利(基于房地一体原则),但一般都不就该部分对其进行补偿。

  当然,从情理上讲,“城里人”享有集体经济组织成员权益也不甚合理。毕竟权益的享有,都是建立在已经尽到了集体经济组织成员义务的基础之上。

  因此,在实践中,对于“城里人”购买农村房屋或是宅基地自建房屋的情形,房屋所在土地被征收后,其一般是不能获得补偿的。除非是原房屋主人或是宅基地所有权人与这类“城里人”之间,达成了内部关于征地补偿分配的特殊约定。

  《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》〔国办发(2007)71号〕明确规定,禁止城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

  据此可知,对于“城里人”通过购买方式取得的农村房屋,其所有权并不为法律所认可。因此,在该房屋所在土地被征收的情况下,由于相关的“城里人”并非合法的房屋所有权人和宅基地使用权人,其对房屋的占有,严格来说属于非法,不受法律保护。

  由于征收补偿都是本着补偿合法利益的原则,因此其无权获得补偿。

  另一方面,由于“城里人”购买房屋或是宅基地的行为在法律上属于非法,其与相关人员签署的买卖合同在法律上也属无效。

  《民法典》第一百五十七条规定了民事法律行为无效的法律后果。在这种情况下,在农村买房置地的“城里人”可以向购买房屋的相对人主张返还相应的价款,以挽回自己的损失。

  总结来说,在我国目前的法律框架下,“城里人”只有通过特定的继承方式取得的农村房屋所有权才是合法的。也只有以继承方式取得的房屋,在土地被征收之后,才可以获得征收补偿。

  除此之外,“城里人”以其他方式取得农村房屋都不受法律保护,自然也不能获得补偿。

  所以,还是要提醒那些到农村买房置地的“城里人”,购买农村房屋有风险、需谨慎!

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