集体土地买卖庭院,民法典中规定宅基地是房随地走还是地随房走,集体用地出售

一、民法典中规定宅基地是房随地走还是地随房走

关于民法典中规定宅基地是房随地走还是地随房走的问题，我们可以从以下几个方面进行解答：

地随房走与房随地走是土地使用权与房屋所有权关系中的两种基本原则。地随房走，即土地使用权随房屋所有权的转移而转移；房随地走，则是房屋所有权随土地使用权的转移而转移。这两种原则在民法典中均有体现，旨在理顺土地和房屋的关系，简化权利结构，促进交易。

1. 《中华人民共和国民法典》第三百五十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”这一条款明确规定了地随房走的原则，即当建筑物、构筑物及其附属设施发生转让等法律行为时，其占用范围内的建设用地使用权也随之一并处分。

2. 《中华人民共和国民法典》第三百九十八条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”这一条款进一步强调了地随房走的原则在抵押行为中的适用。

1. 农村宅基地是农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地。农户对宅基地只有使用权，没有所有权，且不得买卖、出租和非法转让。

2. 根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。这一条款表明，在农村宅基地的流转中，房屋所有权的转移会导致宅基地使用权的相应转移，即地随房走的原则同样适用。

3. 需要注意的是，农村宅基地的流转受到严格的法律限制，必须遵守相关法律法规的规定，不得擅自进行买卖、出租等非法行为。

民法典中规定了地随房走的原则，即当建筑物、构筑物及其附属设施发生转让等法律行为时，其占用范围内的建设用地使用权也随之一并处分。在农村宅基地的流转中，同样适用地随房走的原则，但必须遵守相关法律法规的规定。

二、宗地与宅基地的区别

宗地与宅基地的主要区别体现在以下方面：

1. 宗地：宗地是指批准的房屋用地面积，它并不等同于宅基地面积。宗地更侧重于描述土地的面积和界限，而非其使用性质或权属。

2. 宅基地：宅基地是农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地。它主要用于建造住房、辅助用房、庭院等。宅基地的使用权属于农户，但所有权始终为集体所有。

1. 宗地：关于宗地的使用和转让，主要遵循一般的土地管理法规，没有特定的使用限制或转让规定。

2. 宅基地：农户对宅基地只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人。出卖、出租房屋后再申请宅基地的，将不予批准。

1. 宗地：宗地的申请和批准流程主要遵循土地管理相关法规，具体流程因地区和政策而异。

2. 宅基地：符合宅基地申请条件的农户，需以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房书面申请。申请流程包括向村委会提出书面用地申请、乡人民政府组织现场勘查和群众调查、国土资源所初审、村委会审查并签署意见、乡人民政府审核、县国土资源局初审以及县人民政府批准等步骤。

宗地与宅基地在定义与性质、使用与转让规定以及申请与批准流程等方面存在显著差异。

三、宗地和宅基地一样吗

宗地和宅基地并不一样。

1. 宗地：宗地面积指的是批准的房屋用地面积。这并不意味着宗地就是宅基地，因为宗地是一个更广泛的概念，它包括了宅基地以及其他类型的用地。

2. 宅基地：宅基地是农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地。用于建造住房、辅助用房（厨房、仓库、厕所）、庭院、沼气池、禽兽舍、柴草堆放等。农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。

1. 宗地：宗地的所有权可以属于国家或者集体，具体取决于土地的性质和用途。个人或单位可以通过出让或划拨等方式获得宗地的使用权。

2. 宅基地：宅基地的所有权属于农民集体，农户只有使用权，没有所有权。宅基地的使用权是农户基于其集体经济组织成员身份而享有的，不能随意转让或出租。

宗地和宅基地在定义、性质以及所有权和使用权方面都存在明显的差异。因此，宗地和宅基地并不一样。

四、土地管理法有规定99年前非本村村民可以获得宅基地确权吗

1999年前非本村村民获得宅基地的确权问题需依据具体情况和相关法律法规进行判定，一般情况下，非本村村民无法对宅基地进行确权，但在特定条件下，如合法继承、历史原因、特殊政策等，仍有可能实现确权。

一、一般情况下的确权限制

宅基地使用权通常基于集体经济组织成员的资格而取得，是农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地。《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订）第六十二条明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。这一规定强调了宅基地使用权的身份属性，即通常只有本村集体经济组织成员才能享有。因此，非本村成员由于缺乏相应的资格，一般无法对购买的宅基地进行确权。

二、特定条件下的确权可能

尽管存在一般性的确权限制，但在以下特定条件下，非本村村民仍有可能对宅基地进行确权：

1. 合法继承情况下的确权

非本村村民如果通过合法继承房屋而占用宅基地，根据“地随房走”原则，可以进行确权登记。《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年发布）第四十八条明确，非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。在不动产登记簿及证书附记栏会注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。这种情况下，虽然继承人不是本集体经济组织成员，但因继承房屋而占用的宅基地可以获得确权。

2. 历史原因形成的宅基地确权

对于某些历史原因形成的宅基地，如过去通过合法买卖、经村集体同意且符合当时规定取得宅基地并一直使用至今的，若符合当地政策规定，也可能进行确权。这体现了对历史遗留问题的尊重和处理。但需要注意的是，这种确权通常需要满足一系列条件，如宅基地来源合法、面积合规、使用恰当等。

3. 特殊政策导致的户口变动

因扶贫搬迁、地质灾害避险等政策原因导致的户口变动，虽然户口不在本村，但如果新的安置地没有提供新的宅基地，原宅基地及房屋在符合一定条件下依然可以确权。这体现了政策对特定群体的照顾和保障。但具体的确权政策可能因地区而异，需要咨询当地土地管理部门或专业律师以获取准确信息。

三、违法买卖行为的无效性

需要特别注意的是，如果非本村村民与本村村民之间的宅基地买卖行为存在违法情形，如卖给了非本集体经济组织成员，这种买卖行为因违反法律强制性规定而无效。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。在此情况下，非本村村民无法通过违法买卖行为获得宅基地的确权，且可能面临法律责任。

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内容来源参考：头条-宗地与宅基地的区别,宗地和宅基地一样吗

内容审核：孙熙越律师