具备扎实的法律实务能力，在房屋土地征收、土地权属等行政诉讼、刑事诉讼领域积累了丰富的办案经验。 擅长把握当事人根本利益，结合案件具体特点，综合一切合法手段，制定最为经济、有效的纠纷解决方案。并通过丰富的纠纷解决经验、扎实的法律基本功与特有的案件领悟力为当事人争取最大的利益，深受委托人好评。
如遇拆迁，正在营业和非营业的店铺的区别
在面临拆迁时，正在营业和非营业的店铺在补偿方面存在显著差异。这种差异主要体现在停产停业损失补偿上，而房屋价值补偿、搬迁与临时安置补偿等方面则基本相同。以下是对这一问题的详细分析：
一、房屋价值补偿
1. 补偿依据
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这一规定适用于所有被征收的房屋，无论其是否正在营业。
2. 评估机构与因素
房屋价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。评估时考虑的因素包括房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等。这些因素对于正在营业和非营业的店铺都是相同的。
二、搬迁与临时安置补偿
1. 搬迁费
拆迁人应支付被拆迁人或房屋承租人搬迁补助费，以补偿因拆迁而产生的设备、物资搬运费用。这一规定同样适用于正在营业和非营业的店铺。具体标准可能因地区而异，有的按商铺面积计算，有的则根据实际搬迁情况评估确定。
2. 临时安置费
若店铺被拆除后需时间寻找新经营场所，拆迁方应支付临时安置费，用于补偿过渡期间的租赁或自行安排费用。这一补偿也适用于所有被征收的房屋，无论其是否正在营业。临时安置费一般按当地同类地段类似房屋的租金标准结合过渡期限计算。
三、停产停业损失补偿
1. 补偿原则
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。这一规定是正在营业的店铺与非营业店铺在补偿方面的主要区别所在。
2. 考虑因素
经营效益：对于正在营业的店铺，停产停业损失补偿通常以商铺拆迁前一定时期内的平均净利润为基础。商家需提供财务报表、纳税记录等作为依据。而对于非营业的店铺，则不存在这一补偿项目。
停产停业期限：从商铺实际停止经营起至能重新恢复经营的预计时间，包括寻找新店铺、装修、办理手续等合理时间。对于正在营业的店铺，这一期限是计算停产停业损失的重要依据。而对于非营业的店铺，则无需考虑这一因素。
四、其他补偿
除了上述补偿外，拆迁还可能涉及设备设施补偿、装饰装修补偿、附属物补偿以及搬迁奖励等。这些补偿项目对于正在营业和非营业的店铺可能都有涉及，但具体标准和范围可能因地区和政策而异。例如，设备设施补偿主要针对不能搬迁或搬迁后无法正常使用的设备设施；装饰装修补偿则针对有合法手续的装饰装修部分；附属物补偿则包括招牌、货架等附属物的补偿。
五、赔偿方式与程序
1. 协商赔偿
拆迁前应与拆迁方进行充分协商，讨论合理的赔偿方案，包括经济补偿、安置费用、搬迁费用等。这一步骤对于正在营业和非营业的店铺都是必要的。
2. 法定赔偿
若协商不成，拆迁方需按国家或地区规定的法定标准进行赔偿。这涉及土地价值评估、商业损失计算等复杂过程。对于正在营业的店铺，法定赔偿将特别关注停产停业损失的计算和补偿。
3. 诉讼维权
若拆迁方赔偿方案不合理或未能达成协议，被拆迁人有权提起诉讼维护自身权益。在此过程中，应关注当地政府发布的拆迁公告和补偿安置方案，并在法定时限内申请行政复议或提起行政诉讼。这一步骤对于正在营业和非营业的店铺都是适用的。
集体土地上的房产证在一般情况下不能用于抵押贷款，这主要受到法律对集体土地使用权抵押的限制，但在特定条件下，如乡镇、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体建设用地使用权，以及符合条件的土地经营权，是可以依法办理抵押的。以下是对此问题的详细分析：
一、法律对集体土地使用权抵押的一般限制
1. 法律依据：
根据《中华人民共和国民法典》第三百九十九条的规定，宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权不得抵押，但法律另有规定的除外。这一规定明确了集体土地使用权在抵押方面的限制。
《中华人民共和国土地管理法》也明确，集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，这进一步限制了集体土地使用权的流转和抵押。
2. 原因解释：
集体土地是保障集体成员基本生产生活的基石，其使用权与农民的基本生存权益紧密相连。若允许随意抵押，可能导致农民失去基本的生产生活资料，进而引发社会问题。因此，法律对集体土地使用权的抵押行为进行了严格限制。
二、可以抵押的特殊情况
1. 乡镇、村企业的建设用地使用权及其房产：
法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十八条的规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。这一规定考虑到了乡镇、村企业厂房与占用范围内的建设用地具有不可分割性，一同处置能保证企业资产的完整性和有效利用。
操作要求：此类抵押必须经过特定程序批准，且通常需要土地管理部门出具同意抵押的证明书，否则登记部门不得为之办理抵押登记手续。这确保了抵押行为的合法性和有效性。
2. “三权分置”后的土地经营权：
法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第三百四十一条和第三百四十二条的规定，流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立，并可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转。这一规定为土地经营权的抵押提供了法律依据。
适用条件：需通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，并经依法登记取得权属证书。这确保了土地经营权的合法性和可流转性。
三、银行审慎办理与注意事项
1. 银行态度：
由于集体土地的流转变现受到约束，银行在办理集体土地使用权抵押时会持审慎态度。银行会对抵押程序和抵押率从严要求，以降低信贷风险。
2. 操作建议：
在具体操作中，应严格遵守相关法律法规和规章制度，确保抵押行为的合法性和有效性。
借款人需充分了解抵押政策，评估自身还款能力，避免盲目借贷导致的不良后果。
在尝试办理集体土地上房产的抵押时，应咨询当地的法律专业人士或相关机构，以确保获取最准确的信息和指导。
集体土地上的房产证在一般情况下不能用于抵押贷款，这主要受到法律对集体土地使用权抵押的限制，但在特定条件下，如乡镇、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体建设用地使用权，以及符合条件的土地经营权，是可以依法办理抵押的。以下是对此问题的详细分析：
一、法律对集体土地使用权抵押的一般限制
1. 法律依据：
根据《中华人民共和国民法典》第三百九十九条的规定，宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权不得抵押，但法律另有规定的除外。这一规定明确了集体土地使用权在抵押方面的限制。
《中华人民共和国土地管理法》也明确，集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，这进一步限制了集体土地使用权的流转和抵押。
2. 原因解释：
集体土地是保障集体成员基本生产生活的基石，其使用权与农民的基本生存权益紧密相连。若允许随意抵押，可能导致农民失去基本的生产生活资料，进而引发社会问题。因此，法律对集体土地使用权的抵押行为进行了严格限制。
二、可以抵押的特殊情况
1. 乡镇、村企业的建设用地使用权及其房产：
法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十八条的规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。这一规定考虑到了乡镇、村企业厂房与占用范围内的建设用地具有不可分割性，一同处置能保证企业资产的完整性和有效利用。
操作要求：此类抵押必须经过特定程序批准，且通常需要土地管理部门出具同意抵押的证明书，否则登记部门不得为之办理抵押登记手续。这确保了抵押行为的合法性和有效性。
2. “三权分置”后的土地经营权：
法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第三百四十一条和第三百四十二条的规定，流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立，并可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转。这一规定为土地经营权的抵押提供了法律依据。
适用条件：需通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，并经依法登记取得权属证书。这确保了土地经营权的合法性和可流转性。
三、银行审慎办理与注意事项
1. 银行态度：
由于集体土地的流转变现受到约束，银行在办理集体土地使用权抵押时会持审慎态度。银行会对抵押程序和抵押率从严要求，以降低信贷风险。
2. 操作建议：
在具体操作中，应严格遵守相关法律法规和规章制度，确保抵押行为的合法性和有效性。
借款人需充分了解抵押政策，评估自身还款能力，避免盲目借贷导致的不良后果。
在尝试办理集体土地上房产的抵押时，应咨询当地的法律专业人士或相关机构，以确保获取最准确的信息和指导。
搬迁停产停业损失的评估是一个涉及多个因素的过程，主要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定进行。以下是对该问题的详细解答：
1）评估依据根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
2）评估范围停产停业损失补偿的范围通常限于直接经济损失，这主要包括两方面内容：
1. 经济损失：即因停产、停业使被征收人失去了获得利润的机会，这部分损失其实就是被征收人的利润损失。
2. 搬迁费用：因征收搬迁而必须发生的一些费用，如设备、仪器、生产成品、半成品或商品的搬迁运输费用，以及搬迁过程中可能发生的损坏费用和重新安装调试费用等。
具体来说，房屋征收活动中产生的停产停业损失补偿的范围可能包括以下八大项：
（1）设备、仪器、生产成品、半成品或商品的搬迁运输费用；
（2）设备、仪器搬迁过程中发生损坏的费用及重新安装调试的费用；
（3）生产成品、半成品或商品搬迁过程中发生损坏的费用；
（4）停产停业期间职工（包括离、退人员）工资、福利费、各种保险等社会基金；
（5）企业因征收倒闭、解散后职员的安置费用；
（6）为特定经营环境而设的牌匾及其他装饰物的报废损坏的费用；
（7）生产、经营证照的重新办理或变更的费用；
（8）因解除房屋租赁关系而发生的房租损失及违约赔偿金或安置房屋承租人的费用。
3）评估流程虽然具体的评估办法由省、自治区、直辖市制定，但通常评估流程会遵循以下步骤：
1. 确定评估机构：由具有相应资质的评估机构进行停产停业损失的评估。
2. 收集相关资料：评估机构会收集被征收房屋前的效益、停产停业期限等相关资料。
3. 进行评估：根据收集到的资料，评估机构会按照规定的评估方法进行评估，并得出评估结果。
4. 异议处理：如果被征收人对评估结果有异议，可以向评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
搬迁停产停业损失的评估是一个复杂而细致的过程，需要遵循相关法律法规的规定，并由具有相应资质的评估机构进行。评估结果将作为补偿被征收人停产停业损失的重要依据。
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内容来源参考：头条-集体土地的房产证为什么不能抵押贷款,,集体土地的房产证为什么不能抵押贷款
内容审核：毛利娟律师
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