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一张纸就要把房子当违建拆除?想合法起码得有这4份文书!

摘要:时常有当事人为了自家的无证房屋求助于在明律师,称收到了行政机关的“最后通牒”,再不自行拆除人家就要组织人手上门强制拆除了。但问题在于,仅仅凭借薄薄一张纸的“限拆通知”“强拆公告”就能把房子作为违建拆除吗?当事人在咨询律师前究竟已经收到过多少份形形色色的拆违文书了?要做到合法拆除,究竟得有哪些法定的文书出现呢?本文,在明律师就再次为大家梳理这一问题。

  时常有当事人为了自家的无证房屋求助于在明律师,称收到了行政机关的“最后通牒”,再不自行拆除人家就要组织人手上门强制拆除了。但问题在于,仅仅凭借薄薄一张纸的“限拆通知”“强拆公告”就能把房子作为违建拆除吗?当事人在咨询律师前究竟已经收到过多少份形形色色的拆违文书了?要做到合法拆除,究竟得有哪些法定的文书出现呢?本文,在明律师就再次为大家梳理这一问题。

  【文书一:责令限期改正通知书,可有可无且不可诉】

  有缺点就改,改了就是好同志。这一逻辑同样适用于违法建设查处领域,但却不是绝对的。

  《行政处罚法》第28条规定,行政机关实施行政处罚时,应当责令当事人改正或者限期改正违法行为。

  一般认为,责令限期改正并非行政处罚的前置行为,而是一个相对独立的行为。能改则改,改不了的也可以直接罚。

  这一点在《北京市禁止违法建设若干规定》中有生动体现,其第11条规定,行政执法机关发现已经建成的违法建设,尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,应当在20日内书面责令违法建设当事人限期改正、消除对规划实施的影响,并处该建设工程造价5%以上10%以下的罚款。

  也就是说,责令限期改正通知在拆违领域可适用于对《城乡规划法》第64条规定的尚可采取改正措施消除对规划影响的情形。但对只有完整拆除才能消除影响的违建而言,则没有可供改正的空间。

  实践中,也有一些行政机关将“限期改正”当作处罚决定作出前的书面告知程序适用,笔者认为这样理解也并无太大问题。从这一意义上讲,责令限期改正和责令限期拆除在本质上并无区别,只是多给当事人一次自行拆除违建的机会而已。

  综合上述分析可知,责令限期改正通知并不会对当事人的实体性权利义务产生影响,不是独立的行政处罚行为,其一般而言是不可诉的。

  但当其作为行政处罚预先告知出现时,则意味着当事人可以进行陈述、申辩,并有权申请听证,《行政处罚法》第44条对此有明文规定。

  【文书二:责令限期拆除决定书,复议、诉讼救济的关键】

  在明律师曾一再强调,在查处认定违建中,责令限期拆除决定是永恒的核心文书,要救济就必须救济它,救济别的有时意义不大。

  前述《北京市禁止违法建设若干规定》第11条规定,对逾期不改正或者无法采取改正措施消除对规划实施的影响的,责令限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处该建设工程造价10%以下的罚款。责令限期改正期限和限期拆除的期限一般不超过15日。

  责令限期拆除决定是《城乡规划法》第68条明文规定的违建处置行为,是对违法建设“定性”并确定处置方式为“拆除”的文书。

  《行政强制法》第44条中所谓的“当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼,又不拆除的,行政机关可以依法强制拆除”,指的就是责令限期拆除决定。

  尽管责令限期拆除决定究竟是否属于行政处罚仍存在一定争议,但这并不妨碍我们得出这样的结论:一旦收到限拆决定(有时也被称为“通知”,但其性质却并非通知),当事人一定要尽早委托专业律师,申请复议或者提起行政诉讼。

  6个月的起诉期限一过,涉案建筑就会被彻底扣上违建的帽子,永世不得翻身。即便后续行政机关在强制拆除过程中程序违法,也难以让当事人的无证建筑获取任何实质性的补偿或者赔偿。

  违建的本质不是当初建造房屋的行为,而是违法建设违反城乡规划的持续性状态,在这一领域里实体的确是重于程序的。

  而从程序层面看,也只有当事人及时复议或者起诉了限拆决定,才能迫使查处行为暂停下来,房屋也才能被暂时保住。起诉其他任何文书,都难以起到按下暂停键的作用,你诉你的,人家拆人家的。等你最终胜诉了,房子很可能早就没了。

  【文书三:书面催告,行政强制的法定程序,无则程序违法】

  书面催告是由违建查处全过程中由行政处罚进入行政强制执行阶段的标志。当事人未在法定期限内复议或者诉讼,亦或者复议、诉讼未能撤销涉案责令限期拆除决定,书面催告就是下一个法定步骤。

  所谓的催告,可凭字面理解为“催促告知”,具体的规定体现在《行政强制法》的第35条。催告必须以书面形式作出,口头作出的不算数。催告后当事人有权进行陈述和申辩。但鉴于催告是对此前责令限期拆除决定确定义务的一种重复、强调,并未给当事人设置新的权利义务,故其是不可诉的。

  拆违实践中,未经依法催告将导致违建拆除行为程序违法,但并不会直接涉及实体认定问题。这一个违法点大家可以去抓,但不能只抓这一个。

  【文书四:强制拆除决定,可供复议、诉讼的最后一个程序】

  催告完了当事人仍然不自行拆除,而其陈述、申辩又无正当理由,乡镇街道等有关部门就可以作出强制拆除决定了。

  《行政强制法》第37条明确指出强制拆除决定是可复议可诉讼的,这可能是整个拆违程序中最后一个可供司法救济的步骤。

  不过在明律师需要反复强调的是,待强制拆除决定作出后再委托律师维权,已经稍有些晚了。毕竟此时涉案房屋系违法建筑的“恶名”已经被限拆决定坐实,强制拆除决定只调整拆除的程序问题,而不牵涉实体认定。

  而且从拆违实践中看,对强制拆除决定提起程序并不会导致其被“叫停”,行政机关该公告还是公告,该拆还是会拆。且它的审查点也是有限的。

  需要指出的是,强制拆除决定与责令限期拆除决定之间的关系在实践中尚有不同的认知。个别地方会将强制拆除决定理解为对限期拆除决定的“吸收”文书,那么如果有关部门在限拆决定作出后的6个月内即作出强制拆除决定,当事人是要对两个行为均提起复议或者诉讼的,而不能只救济其中之一。

  【文书五:强制拆除公告,原则上不可救济,见着了要有所作为】

  《行政强制法》第44条前半段指出,对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的,应当由行政机关予以公告,限期当事人自行拆除。

  这里的“公告”,即强制拆除公告,是涉案建筑被作为违建强拆前所能见到的最后一份文书。

  既然它名为公告,也就意味着它通常而言是无法寻求救济的,仅仅起一个最后的告知、警示作用。

  收到它,当事人绝不可等闲视之,而是要做这样一件事:及时将屋内的贵重财物、生产设备、原材料和半成品等搬离,避免强制拆除可能造成的财产损失。

  如果你任由上述物品继续留在房子里,那么拆违方绝不会手软,到了日子就会组织人员上门动手。一旦强拆过程中室内物品的清点、搬离出现问题,造成了财产损失,当事人就只能被动地去主张行政赔偿了。

  而在相关案例中,经常被法院提及的一个观点就是——当事人在已经收到限拆通知,明知房屋将会被限期拆除的情况下,仍未及时搬离屋内贵重物品,对其后造成的财产损失负有一定过错和责任。

  在明律师曾多次指出,这种裁判逻辑事实上是有疑问的,因为清点、搬离室内物品本是行政机关的法定职责。因行政机关未履行职责而导致了损失,却要由当事人来担责,这或许有违公平原则。

  但是,笔者建议大家不要和法院的裁判“习惯”抗衡。知道它会这样判,我们就不要授人以柄,做好自己的事还是必要的。

  关于上述行政强制执行阶段的文书,在明律师要补充的一点是,实践中很多地方在操作中是“乱用”文书的,譬如将“强制拆除公告”与“强制拆除决定”混同,以公告代替决定。

  这种情况下的“公告”就是可诉的,尽管它名为公告,但其内容、程序地位却是决定。当事人要有能力透过“标题”看其本质,准确把握所收到文书的真正行为内容。

  综上所述,在明律师再把查处、拆除违建的全过程为大家梳理一遍:

  立案—调查取证(入户实地进行+从规划部门取得相关规划许可情况)—责令限期改正通知(行政处罚前告知)—听取陈述、申辩,申请听证—责令限期拆除决定—书面催告—听取陈述、申辩—强制拆除决定—强制拆除前公告—组织实施强制拆除

  在明律师最后要提示大家的是,总有老百姓跟我们讲,自己一下子就收到了拆违方发来的好几份文书,脑袋晕晕的完全不知道该怎样应对。拆违方还会讲你甭起诉复议,诉了也没用,我们该拆还是要拆。大家一定要注意,拆违是要讲程序的,不是任何一个机关,几个工作人员说拆就能拆的,老百姓也不应允许自己被当成不懂法的傻小子欺骗。上述5份文书,你至少要见到后4个拆违才可能程序合法。不过请大家牢记,见到“责令限期拆除决定”,你就该请律师提起复议或者诉讼了,而且请有能力识别出它的各种“马甲”。

  重要的事情最后说上3遍:

  责令限期拆除通知——请律师,复议或诉讼;

  责令限期拆除决定——请律师,复议或诉讼;

  限期拆除违法建筑的决定——请律师,复议或诉讼!

  如对于征收补偿方案不满意,或想要提高赔偿标准的话,可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

  在明律师提示您:如果您的房屋或土地即将面临拆迁征收,请县了解清楚拆迁具体项目是什么以及进展到了哪一步,并在签字前尽早咨询律师,向律师了解当地拆迁政策,帮您分析拆迁货币补偿,装修补偿,安置费,附属物赔偿,停产损失等具体可以拿多少,如果差距,可以向律师了解如何争取自己的合法权益,请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”,在明律师将免费为您解答,请放心!