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违建房屋被拆除后,作为承租人该如何救济?

摘要:一些地方因不法人员擅自动工建设房屋并出租,同时监管滞后,大量租赁合同纠纷因此产生。其中不乏出租人违法建设大批建筑物专门用于出租,本文,在明律师结合司法解释和司法实践,分析与探讨承租人的救济权利问题。

  导读:一些地方因不法人员擅自动工建设房屋并出租,同时监管滞后,大量租赁合同纠纷因此产生。其中不乏出租人违法建设大批建筑物专门用于出租,本文,在明律师结合司法解释和司法实践,分析与探讨承租人的救济权利问题。

  一、租赁合同无效并追究出租人的违约责任

  根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定;《民法典》第一百五十七条以及最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定,房屋租赁合同系无效合同,合同无效后,承租人有权要求出租人返还房屋租金,但是由于在此期间承租人实际占有使用该房屋,租赁合同的目的得以实现,因而应当按照合同约定租金标准扣除占有使用期间的租金。

  由于承租人与出租人之间签署的房屋租赁合同大多比较简单,故对于违约责任这块大多约定不明。而房屋被拆除后往往伴随着室内装修价值毁损、搬迁费、临时安置费的产生,这也是承租人的直接损失。而对于租赁合同无效,出租人应当承担过错责任并按照过错比例赔偿因违建被拆除后给承租人造成的损失。

  二、作为用益物权人依法提起行政诉讼

  承租人作为租赁房屋的用益物权人,房屋被拆除后会导致其用益物权的丧失,自然与强拆行为具有利害关系,具备作为行政诉讼主体的资格。通过诉讼依法对租赁房屋建设成因时间进行审查,看其是否具有历史因素或者符合补办规划许可条件,这也关系着案涉房屋租赁合同能否继续履行即广大租户的生产生活利益。

  三、提起刑事立案程序追究出租人的非法经营罪

  出租人因未经批准且未取得建设工程规划许可证,违反了《建筑法》第七条、第八条的规定,建筑工程开工前,建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证,且申请领取施工许可证应当具备一些前置条件,如已经办理该建筑工程用地批准手续,在城市规划区的建筑工程已经取得规划许可证等。《建筑法》无疑属于“国家规定”,因此承租人未经合法审批,未经国家经营许可,违法建设、出租房屋的行为显然属于“违反国家规定”。房地产开发、经营活动对社会影响重大,一直受到国家的严格管控,出租人未经许可私自进行房地产开发、经营活动,不仅破坏了国家对房地产的管理秩序,也使其他从事此类业务的合法经营者直接面对低成本的违规经营活动的竞争,严重扰乱了房地产市场的正常经营秩序。

  若涉案金额较大、受众较多则足以认定为“情节严重”,出租人是涉嫌构成非法经营罪的。可以请求公安机关依法追究其刑事法律责任。参考判例:(最高法刑事审判庭刑事指导案例[第1042号]翁士喜非法经营案)

  结语:违建房屋出租并不仅仅可以从民事角度出发,还可以通过行政诉讼以及刑事立案等程序依法保障自身的合法权益。这样的话,不仅使得维权途径增多而且也大大增加了偿付的可能性。同时,碰到此类案件还应及时委托专业的律师团队,以免造成自身合法权益的不当减损。

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