刘博韬律师自2010年起专注于征收拆迁业务，在该领域深耕十五年，代理案件遍及除西藏及港澳台地区的全部省、自治区、直辖市，涉及住宅类、商业类、企业类房屋拆迁、集体土地征收及行政处罚等，案件总量逾千件。
对于已经出租的违法建筑，处理方式主要依据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定。
需要明确的是，违法建筑出租是违法的，因此所订立的租赁合同是无效的。这是基于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条的规定，即违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。
对于已经建好的违章建筑，应按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定处理。具体来说，如果建筑未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，那么应由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。对于尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的建筑，应限期改正，并处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；对于无法采取改正措施消除影响的建筑，应限期拆除，不能拆除的，则没收实物或者违法收入，并可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
如果违章建筑在乡、村庄规划区内，且未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设，那么根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，应由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
对于已经出租的违章建筑，除了对违章建筑本身进行处理外，还需要处理租赁合同。由于租赁合同是基于违章建筑而订立的，因此租赁合同是无效的。对于因租赁合同而产生的纠纷，可以通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。
以上是对已经出租的违法建筑的处理方式的详细解答，希望对您有所帮助。
法律分析：
合同无效后出租人可以要求承租人将房屋返还。
对于承租人在租赁期间损坏房屋及其设施的，根据最高法院房屋租赁合同解释的规定，出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
因出租房屋本身即为违法、违章建筑，在处理时，应尽量适用赔偿的方案，不宜适用恢复原状的处理方式，一则可能造成不必要的社会财产损失，二则也不利于昭示国家司法机关对违法违章建筑的否定态度。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
违章建筑不可以出租。
根据法律规定，有下列情形之一的房屋不得出租，其中就包括违法建筑：
1、属于违法建筑的；
2、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
3、违反规定改变房屋使用性质的；
4、法律、法规规定禁止出租的其他情形。
租赁合同被确认无效后的处理方式：
1、出租人可以要求承租人腾空返还房屋；
2、出租人可以要求承租人参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费；
3、承租人可以要求出租人退回租赁保证金；
4、合同约定的违约金等违约责任应属无效，任意一方均无权主张；
5、关于装修补偿、改建扩建产生的损失，可以根据相关法律规定来进行处理。
法律依据：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
一、违法建筑的定义
在我国相关的法律法规中，并没有明确定义何谓违法建筑，严格从文义解释，违反法律规定而建造的建筑物、构筑物都可称为违法建筑，法律规定包括全国人大及其常委会制定的法律、行政法规、部门规章、地方性法规，涉及内容包括规划报建、土地管理、建筑设计施工、室内外装修、消防、规划、环保管理、文物保护、交通运输等多方面，范围很广。
但从现行法律规定看，“违法建筑”大多情况下不是泛指所有违反法律规定的建筑，而是特指违反《土地管理法》、《城乡规划法》等建设项目规划、审批手续而建造的建筑物、构筑物，如未经规划许可建设的房屋、超期临时建筑等。
二、对于违法建筑可以出租吗
1、以违法建筑为标的的租赁合同，不因标的违法而被一概认定为无效。
现行法律并未规定以违法建筑为标的的租赁合同均无效。
2、法律对合同效力有特别规定的，依规定。
如《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中明确规定以未按建设工程规划许可或未按规划许可内容建设的房屋、未经批准或未按批准内容建设的临时建筑、超期的临时建筑为标的的租赁合同无效，但如在一审庭审辩论终结前对许可审批程序予以补救，可认定有效。
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：
“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。
第三条规定：
“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
”
这一规定对应的是《城乡规划法》第六十四条-六十六条中提到的违法建筑，即《城乡规划法》第六十四条规定：
“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
”第六十五条规定：
“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。
”。
第六十六条规定：
“建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：
(一)未经批准进行临时建设的;
(二)未按照批准内容进行临时建设的;
(三)临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的”。
3、对于法律没有对合同效力明确规定的违法建筑租赁合同，合同效力认定应按照《民法典》（2021年1月1日起实施）规定予以认定，依法审查是否具备合同约定的成立及生效要件，是否属于《民法典》规定的合同无效情形，综合认定合同效力。
法律分析：
合同无效后出租人可以要求承租人将房屋返还。
对于承租人在租赁期间损坏房屋及其设施的，根据最高法院房屋租赁合同解释的规定，出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
因出租房屋本身即为违法、违章建筑，在处理时，应尽量适用赔偿的方案，不宜适用恢复原状的处理方式，一则可能造成不必要的社会财产损失，二则也不利于昭示国家司法机关对违法违章建筑的否定态度。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
法律分析：
出租违章建筑的合同一般认定为无效，但有两种例外情况：
（1）在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的违章建筑；
（2）违章建筑是经批准的临时建筑，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的。
法律依据：
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
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文章来源参考：头条-违建出租房屋怎么处理好，租了违建的房子怎么办
内容审核：刘博韬律师
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