法律主观：
那些在村、乡镇主导下，由被腾退人与村委会签订腾退安置补偿协议，村委会将房屋、土地收回的情形。,收回的土地可能用于商业建设，也可能用于环境保护、基础设施建设等公益项目。,针对近几年北京市各区县集体土地拆迁项目进行总结，不难发现，在“城中村”项目中存在大量以,腾退的方式实施的集体土地房屋拆迁，主要集中在丰台区、朝阳区、海淀区等地区，近两年启动实施的项目中，比如丰台区分钟寺村宅基地腾退项目、朝阳区金盏乡楼梓村土地腾退项目、海淀区党校边角地集体土地腾退项目等等，均是采用了“腾退”的方式进行的。,“腾退”被逐渐在各区县的集体土地拆迁中推广开来，政府主管部门作为监管单位往往睁一只眼闭,一只眼不予管理，更甚者，有些政府藏在后边做推手，也使得以“腾退”方式实施的拆迁与日俱增。但是，基于“腾退”没有一个严格的程序和法律规范，所以各地在以＂腾退”方式进行房屋拆迁过程中其具体的程序和方式也有着各种不同的形式表现。,第一种由开发商以绿隔为名行商品房开发之实。曾接触的项目中存在部分此类，在实施土地收储,和房屋拆迁过程中是以绿化隔离带的建设的名义进行，但是拆迁完成之后的项目立项、规划、用地等均标明为商品房建设项目，例如_泛海建设针对朝阳区东风乡豆各庄等村集体土地实施的拆迁，即是以绿化隔离带建设的名义进行的。,第二种由村委会与开发商联合直接实施腾退。村委会将土地直接卖给开发商，并由开发商单独或,者与村委会联合成立项目公司进行商品房的开发。前期实施房屋拆迁时以腾退的名义实施，净地后或者拆迁过程中报相关部门进行土地征收的审批，典型的先拿到后审批，违反法定程序。例如：丰台区花乡造甲村土地一级开发项目、丰台区分钟寺村宅基地腾退等。此类项目在腾退工作中往往会伴随着一份由村民代表大会通过的腾退决议及腾退补偿安置办法，村委会以此来彰显该腾退工作的合法性。,第三种由镇政府或者区政府幕后主导实施的集体土地腾退。在此类项目中，多是镇政府或者区政,府为了完成城中村或者新农村建设而有规划的进行土地的收储工作，前期开发商是否介入并不确定，村委会一般协助完成腾退工作。例如：朝阳区金盏乡楼梓村土地储备项目、丰台区万泉寺村土地一级开发、丰台区青龙湖土地一级开发等项目。在此类项目的腾退工作中，我们往往会看到镇政府作出的《某某镇宅基地腾退补偿安置办法》或者《某某镇宅基地腾退实施细则》，同时也有村民代表大会通过的腾退决议及腾退补偿安置办法细则等文件。,1、在北京、山东、江苏等地可以依据当地已经颁布的集体土地上房屋拆迁管理办法的相关规定，向主管部门反映该地区实施违法拆迁的相关事实和违法状况，要求行政主管机关予以违法查处。,2、因为集体土地上房屋拆迁更基础的行为是涉及到集体土地的征收，那么，我们可以针对土地征收程序违法向土地主管部门反映并要求查处。,3、因为腾退的法律模糊性，再加上腾退工作主要由乡镇政府主导，村委会领导深度参与，拆迁人有更多的自由裁量权利，撑握良好的谈判技巧及谈判经验更有利于维护合法权利。,4、因为为腾退法律程序较少，提起法律程序比较困难，需要更资深的法律维权方案，一般要求村条公开、补偿补助费公开、安置房问题、规划问题、公安机关对公民人身财产安全保护职责问题，要求查处违法拆迁行政不作为等几个法律方面，对腾退拆迁人提起复议及诉讼。,5、腾退案件的谈判，主要是谈，核心是判断，谈的核心是找出提高补偿的法律解决方案。判断的核心是对方的底线。法律程序是为了威慑拆迁人谨慎强拆。,土地腾退主要是对于宅基地及地上房屋的腾空、退还，究其实质是集体土地征收和集体土地上房屋的拆迁行为。因为腾退的法律模糊性，再加上腾退工作主要由乡镇政府主导，村委会领导深度参与，拆迁人有更多的自由裁量权利，撑握良好的谈判技巧及谈判经验更有利于维护合法权利。
二、旧宅基地腾退补偿规定法律分析：
农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿的，因为农村的宅基地产权是归村集体所有的，村民只享有使用权，在宅基地被征收之后，如果没有其他宅基地，村集体要重新给村民分配宅基地。
而村民在宅基地上所建造的房屋，是属于农民的个人财产，因此房屋补偿是归村民所有的。
法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。
征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。
需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。
但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。
但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
三、农村宅基地腾退政策法律分析：
农村宅基地腾退是指那些在村、乡镇主导下，由被腾退人与村委会签订腾退安置补偿协议，村委会将房屋、土地收回的情形。
收回的土地可能用于商业建设，也可能用于环境保护、基础设施建设等公益项目。
法律依据：
《中华人民共和国村民委员会组织法》 第二十四条 涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：
（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；
（二）从村集体经济所得收益的使用；
（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；
（四）土地承包经营方案；
（五）村集体经济项目的立项、承包方案；
（六）宅基地的使用方案；
（七）征地补偿费的使用、分配方案；
（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；
（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。
村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。
法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。
四、农村宅基地腾退是什么意思法律主观：
在村民的宅基地面积没有超过所在地政府规定标准的情况下，一般村委会无权将其收回；
但如果面积超过规定的标准，对于超过部分的宅基地，村委会可以将其收回后再行统一安排使用。
法律客观：
《土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；
其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
五、村委会收回宅基地程序法律主观：
在村民的宅基地面积没有超过所在地政府规定标准的情况下，一般村委会无权将其收回；
但如果面积超过规定的标准，对于超过部分的宅基地，村委会可以将其收回后再行统一安排使用。
法律客观：
《土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；
其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
六、农村宅基地腾退政策 -宅基地法律分析：
农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿的，因为农村的宅基地产权是归村集体所有的，村民只享有使用权，在宅基地被征收之后，如果没有其他宅基地，村集体要重新给村民分配宅基地。
而村民在宅基地上所建造的房屋，是属于农民的个人财产，因此房屋补偿是归村民所有的。
法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。
征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。
需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。
但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。
但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
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文章来源参考：头条-，村委会收回宅基地程序
内容审核：马欢律师
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