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590号令施行10周年,这3大补偿利益难题亟待破解!

时间:2021-03-23 15:45:56 来源:北京在明律师事务所 浏览量:19次


摘要: 10年前的2011年1月21日,《国有土地上房屋征收与补偿条例》即老百姓口中的“590号令”施行,《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。10年后再回顾,590号令的横空出世的确带给了征拆领域以崭新的面貌,堪称被征收人合法权益的守护神。

10年前的2011年1月21日,《国有土地上房屋征收与补偿条例》即老百姓口中的“590号令”施行,《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。10年后再回顾,590号令的横空出世的确带给了征拆领域以崭新的面貌,堪称被征收人合法权益的守护神。

 

那么,今天的房屋征收中究竟还面临哪些棘手的难题需要破解?被征收人在行使590号令所赋予我们的复议、诉讼等权利时,又该重点关注哪些要点呢?本文,在明律师就为大家做一番解析。

 

【难题一:公房承租人、普通承租人补偿权益如何保障】

590号令并未延续原《城市房屋拆迁管理条例》对公房承租人和普通的房屋承租人在征收补偿中主体资格地位的明确规定,实践中这两类人群也就成为了补偿主体资格认定困难的核心人群。

公房承租人又可分为“房管所”(现住建委的前身)直管公房的承租人和某老国企、单位自管公房的承租人。根据各省市的地方性规定,这两种公房承租人都在征收中享有与房屋所有权人相近似的权利,有权获取被征收房屋的大部分补偿利益。

不过前提是,你一定要有公有房屋租赁合同作为权利凭证。如果没有,而原单位又不承认你的公房承租人身份,当事人主张补偿主体资格就可能遇到麻烦。

实践中,很多咨询者手上并无任何证明自己权利、身份的书面材料,“公房承租”法律关系很容易就被单位说成是“借住职工宿舍”甚至是“强占单位房产”。此时我们就需要通过当年领导和单位同事的证人证言、交纳水电气热费用的凭证等证据努力证明自己的承租人身份了。

普通的房屋承租人依据与房屋所有权人订立的租赁合同占有、使用房屋,通常情况下并非征收中的补偿对象。但对租赁房屋用于合法生产经营的承租人而言,搬迁费、停产停业损失的补偿费等应当归其所有。

各省市目前对此的规定不一,有的规定征收方应直接将这部分费用支付给生产经营者,也有的则要先将费用提存,待租赁双方的争议解决后再行支付。双方在房屋租赁合同中对此有约定的,首先遵从约定。承租人想要拿到这笔钱,还得一定要是合法经营,有营业执照和纳税凭证,不违反城乡规划对房屋用途的规定。

 

【难题二:“违建不补”与“无证打折”】

“违建不补”是590号令第24条规定的精准概括。在城市房屋征收中,合法建筑依法补偿,违法建筑不予补偿,不存在灰色的中间地带。

但真正的难题就在于如何准确判定、辨识“无证房屋”与“违法建筑”。尽管相较于农村而言,城镇范围内的无证建筑要少很多,但仍有部分历史遗留原因形成的未经登记建筑的存在,尤其是一些单位或者个人自建的房屋。

于是,一些地方在征拆中就形成了“有证全补,无证打折”的补偿模式,对无证部分在补偿方案中规定按有证面积的一定比例给予补偿。

这样一来,就避开了前述第24条对房屋的合法性进行准确认定的规定,避免了责令限期拆除通知一类的行政行为成为复议、诉讼的对象,必要时可直接通过征收补偿决定的形式将打折后的补偿硬塞给被征收人。

在明律师一贯认为,这种事实认定不清、证据不足状态下的“压价”“打折”是不够公平合理的。要么有关部门就严格依照《城乡规划法》等法律的规定作出定性结论,要么就应当按照补偿方案给予完整、全面的补偿。中间的“自由裁量”空间完全没有法律依据,也极易导致被征收人的补偿利益受损。

要尽量避免这类“打折”行为对自身利益的损害,被征收人可注意以下3点:

一是在拟定的征收补偿方案公开征求意见时,及时提出书面意见并争取听证,阐明涉案片区无证房屋的历史形成原因及现状,力争促成方案中对应内容的修改调整;

二是在征收调查登记环节积极参与,及时收集各类能够证明房屋合法性或者系历史遗留形成的证据,监督征收方将房屋的有证、无证面积认定清楚,必要时可针对调查结果提出异议;

三是一旦征收方或者有关部门作出“违建认定”性质的书面材料或者下达包含“打折”补偿内容的征收补偿决定,要在法定期限内及时提起复议或者诉讼,利用庭审的平台充分举证质证,阐明主张,争取满意的补偿结果。

 

【难题三:评估结果争议难获满意解决】

对补偿利益影响最为直接的当属房地产价格评估报告所提供的评估结果。尽管《条例》和《评估办法》都明确规定了申请复核和专家委员会鉴定的救济途径,但在实践中的适用效果却是不尽如人意的。

鉴于这一程序开始时间早(大多于征收决定公告前就启动评估机构选定程序),且具有较强的专业性,在明律师一向建议被征收人提高对其的重视程度,盯紧它的每一个步骤,着力做到以下几点:

1. 积极参与协商、投票或者随机方式选定评估机构,不放弃权利;

2. 实地查勘环节要全程在场,不懂就问,不要回避问题;

3. 如对评估机构所依据的调查登记信息有异议,就不要轻易在任何评估材料上签字;

4. 及时咨询专业律师,在律师的指导下进一步咨询业内较为权威的其他评估机构,看能否通过不同的评估机构估出差距较大的评估结论来;

5. 在律师的指导下及时申请复核,是否申请专家委员会鉴定则要审慎评估决定,至少不宜轻易放弃这项救济权利;

6. 一定要在房屋尚在时完成实地查勘工作,切勿耗到房屋被强制拆除后再去评估,拆完了的基本上很难估出被拆迁人理想的结果来。

 

在明律师最后要提示广大被征收人的是,590号令基本上为大家指明了补偿权利救济的方向,是一部可操作性强的高水准行政法规。大家在面临房屋征收时一定要谙熟其不长的35条规定,不懈怠地走好每一个阶段,才能最终获取满意的补偿。当面临上述难题时,要尽早咨询专业征拆律师,不盲目提起程序、耽搁时间,那么解决核心纠纷的希望就始终存在。(王小明/文)