导读：镇政府、县住建局、县规划局3下责令限期拆除决定，“以拆违促拆迁”中双方是如何围绕征收补偿数额与无证房屋的违建认定展开博弈的呢？违法拆迁来袭后委托人还能获得满意的补偿吗？本文，北京在明律师事务所的梁红丽律师团队为大家以案说法，解析此类案件补偿数额提升的关键。
刘某、万某等9位委托人在四川省眉山市仁寿县黑龙滩镇某村拥有合法房屋。2008年汶川大地震致使委托人的房屋坍塌、损毁。震后，委托人在其承包地上建造了房屋用于生产经营。虽然震后重新建造的房屋基于各种原因未办理房产登记，但是委托人为该房屋内经营的事项，依法申请并实际取得了营业执照、餐饮服务许可证、税务登记证等。
2017年2月，委托人房屋所在地因黑龙滩镇国际生态旅游度假区项目被纳入征收范围，镇政府以黑龙滩风景区建设为由发出《补偿安置方案》，告知委托人在内的某村村民其房屋和耕地均将被征收。然而镇政府却始终未告知被征收人该项目的具体情况，也未曾出具相应的合法征收文件。并且，征收方只同意给予委托人每亩耕地3万元的补偿金额。因补偿标准过低，不能满足委托人的日常生活所需，委托人未签订补偿安置协议。
同年3月16日，镇政府作出了《责令限期拆除违法建设决定书》，将委托人震后建造的房屋认定为违法建设，责令其3日内自行拆除，逾期将强制拆除。
紧接着，镇政府又于3月21日将一纸《拆除违法建设催告书》送达给委托人，可谓最后通牒。面对强势的地方政府，委托人意识到仅凭一己之力无法与之抗衡，于是在情势紧急的情况下想到了委托律师发声，以维护自身合法权益。通过多方收集资料并逐一对比，刘某、万某等9位委托人最终选择了北京在明律师事务所，找到了经验丰富的梁红丽律师。
身经百战的梁红丽律师在听完委托人陈述的案情并查阅了相关材料后一语道破其中的猫腻，“这是典型的以拆违促拆迁”。具体而言：
镇政府作出《责令限期拆除违法建设决定书》，依据的是《城乡规划法》第44条及66条的规定。依据该规定，应当由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门作出违法建设的认定结论并责令限期拆除，而非由镇政府来作为决定主体，这属于行为作出主体不合法。
依据《行政处罚法》第42条规定，行政机关在作出重大行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求召开听证会的权利。委托人的房屋被认定为违法建设，且面临着将被强制拆除的可能，属于重大行政处罚决定，应当告知委托人有申请听证会的权利，但是镇政府却剥夺了当事人申请听证、陈述申辩的合法权利。
《责令限期拆除违法建设决定书》中称“若不服本决定，可以在3个月内直接向仁寿县人民法院提起行政诉讼”。而我国《行政诉讼法》第46条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起6个月内提出。可见，该《责令限期拆除违法建设决定书》适用的起诉期限是错误的，减损了委托人的合法诉期。
梁红丽律师细心地为委托人梳理案情，将纷乱复杂的法律关系一步步化繁为简，并当场确定了案件的办理思路。听完梁律师的讲解，几位委托人初来律所时的紧张与不安渐渐消失了，对案件的办理也有了很大信心，双方当即达成了委托代理协议。
签订协议后，针对步步紧逼的责令限期拆除程序，梁红丽律师团队双拳出击，一方面提起了行政复议程序，阻止房屋被行政拆迁的进程，延长委托人的用地期限；另一方面针对“以拆违促拆迁”的违法程序向仁寿县人民政府、仁寿县规划局、黑龙滩镇人民政府等五行政机关发送了律师函。
在等待复议审理结果的两个月里，为了更清楚地知悉委托人房屋和土地所在区域涉及的征收项目情况，梁红丽律师团队又针对该征收项目的农用地转用审批、征地批文、一书四方案等合法征收程序必备的前置性文件，向有关部门申请了信息公开。梁律师从信息公开的材料中发现，该风景区项目立项、规划、用地等合法手续均缺失，因此该征收项目属于违法征收项目，镇政府的征收行为属于违法征收行为！
梁红丽律师
协助委托人申请了行政复议并发出了律师函后，镇政府感受到了巨大的压力。面对突然懂法并灵活用法的被征收人，镇政府选择自行撤销了此前作出的《责令限期拆除违法建设决定书》。
然而好景不长，2017年6月，仁寿县住建局又向委托人万某等作出《责令限期拆除违法建设行政处罚决定书》，然而仁寿县住建局也并非法定的城乡规划行政处罚机关，在律师提起行政复议程序后，县住建局也自行撤销了该处罚决定。
2017年9月，委托人第三次收到了《责令限期拆除违法建设行政处罚决定书》，这一次的作出主体变成了仁寿县规划局。没给委托人喘息的机会，仁寿县公安局、镇政府、管委会就联合组织人员强制拆除了委托人的房屋。
针对这一违法强制拆除行为，梁红丽律师团队立即起草了诉状、准备好证据材料，向法院提起了行政诉讼。梁红丽律师团队指出委托人的房屋性质在未经有权机关依法确认或者法院认定为违法建筑的情况下，其房屋应当依法受到保护。仁寿县公安局、黑龙滩镇政府、黑龙滩管委会等行政机关如果要依法拆除委托人的房屋，必须先行依法对委托人房屋的性质进行认定，作出合法的行政处罚决定，并在过程中告知行政相对人有权陈述申辩、有权申请听证、有权申请行政复议或提起行政诉讼以及相应期限等。
在委托人行使救济权利期间擅自拆除委托人房屋的行为系属违法。同时，就本次强制拆除房屋的过程而言，上述几个拆迁主体也未履行现场告知、出示执法证件以及现场公证等必要程序。上述拆迁主体的拆迁行为，以拆除违章建筑之名行强制委托人搬迁之实，是滥用行政权力的违法行为，应依法追究相关行政机关责任。
一审法院开庭审理了此案，最终判决确认黑龙滩镇人民政府的强制拆除行为违法，并判决镇政府赔偿委托人被拆除房屋损失几万元。委托人虽然胜诉，但是判决结果却远远不能弥补其遭受的损失，因此委托人表示将依法提起上诉。在执法犯法的镇政府和流离失所的委托人之间，法院多次进行调解，希望双方真诚协商、解决争议。面对誓死捍卫合法权益的当事人和自身急于用地的现实，承担败诉结果的镇政府主动与委托人协商。
在梁律师的指导下，委托人本着不卑不亢的态度，明确提出自己的诉求，与镇政府进行了多次协商，最终镇政府将一栋1800平方米的楼房以极低的价格出租给委托人使用20年，此外还支付数额不小的货币来补偿委托人房屋被违法拆迁所遭受的损失。这一补偿结果大大超出了委托人的预期，双方随即签订了补偿协议，案件也得到了圆满的解决。
通过这起案件，在明律师想提示您的是，无证房屋并不直接等于违法建筑。对未经登记的房屋，行政机关应综合考虑建造历史、使用现状、当地土地利用规划以及有关用地政策等因素，依法进行调查、认定和处理。凡是无证房屋就认定为违法建筑，进而强制拆除且不予补偿，是不符合合理行政及合法行政原则的表现。判决结果并不直接等于补偿金额。协商是广大被征收人重要的维权方式，无论是行政复议、行政诉讼过程中的协商，还是法律手段之外的协商，都是为了协商一致签订补偿协议。在一定程度上可以说，协商是通向补偿协议的大道，而法律手段则是建成这条大道的推土机。专业维权律师是您最好的选择。在征地拆迁维权过程中，专业律师能帮助您理清维权思路、灵活运用法律手段、并行推进多种维权方式。同时，相比于被征收人的心理脆弱和手足无措，专业维权律师会是您的强心针和助推器，增加您获得满意补偿的可能性。
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