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律师解惑:棚户区改造等房屋征收中评估机构到底怎么选?

作者:王小明 来源:在明律师事务所 时间:2019-03-20

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导读:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,广大被征收人均享有在征收项目中选择为自己的房屋进行价值评估的房地产价格评估机构的权利。但这一重要的“选择权”究竟如何行使,很多被征收人未必清楚。根据在明律师代理案件的经验来看,仍有一些法治不够规范、健全的地方存在变相剥夺被征收人评估机构选择权的现象,甚至一些征收补偿决定会因此环节存在的问题而被法院判决依法撤销。那么,这一选择权到底该如何行使呢?其中又会经历哪些步骤呢?


590号令虽然规定了被征收人享有选择评估机构的权利,但对具体的操作方式则并未规定,而是留给了各地方来制定具体的评估机构选定办法。我们来看2018年最新发布的《陕西省国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》对此是如何做详细规定的。


步骤一:建立备选机构名录并向社会公布


第五条 市县房屋征收主管部门应建立房地产价格评估机构名录和信用档案体系,并通过房地产评估管理信息平台定期向社会公布评估机构名单、等级、联系方式、诚信记录等信息,为被征收人选定房屋征收评估机构提供参考和依据。


而要入选这一政府组建的“名录”,也是有标准和要求的。这里我们参考《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》的规定:


进入名录的房地产价格评估机构应具备以下条件:


(一)具备房地产价格评估资质;


(二)无不良监管记录。


房地产价格评估机构有下列情形之一的,记入不良监管记录:


(一)因评估问题侵害国家和个人利益,给社会造成不良影响的;


(二)因评估问题导致相关人员提出复议、诉讼,被相关部门或人民法院裁定存在问题的;


(三)因评估问题被纪检、监察、审计部门认定存在问题的;


(四)被选定参与房屋征收评估业务,无故拒绝承接评估业务或转让、变相转让评估业务的;


(五)出具虚假或有重大错误评估报告的;


(六)有其他违法行为的。


棚户区改造


列入房地产价格评估机构名录的评估机构,评估业务量超过下述标准时不能承接新的房屋征收评估工作:


(一)一级资质评估机构的在估业务量达到2000户;


(二)二级资质评估机构的在估业务量达到1000户;


(三)三级资质评估机构的在估业务量达到500户。


步骤二:房屋征收范围确定,评估机构报名


第六条 房屋征收范围确定后,房屋征收部门应通过本市、县政府信息网或征收部门门户网站和当地媒体发布评估机构报名公告。房地产价格评估机构在公告规定时限内,可以向房屋征收部门提出申请。房屋征收部门在征收范围内公布已经报名并符合资质条件的评估机构名单,供被征收人协商选定。参与报名的评估机构少于三家时,房屋征收部门应在房地产价格评估机构名录内邀请具有相应资质的评估机构参与。


步骤三:发布被征收人选定评估机构公告


第七条  房屋征收部门应以公告形式,在征收范围内将申请参加该项目评估的评估机构名单、基本情况及协商选定评估机构的期限等相关事项告知被征收人。


故此,对于一个合法开展的征收项目而言,是不应出现被征收人主张“不知道”评估机构选定之事的情况的。当然,有两种情形不能被草率排除,一是部分被征收人确实因忙于工作等原因而完全不顾所居住社区内到处张贴的公告、通知,进而认为自己“没看见”;二是极个别征收方会故意采取将公告张贴在相对隐蔽的地点、刚刚贴上去拍完照就撕下来等方式来避免公告发挥其实际作用。


步骤四:房屋征收部门主导下协商选定


第八条 房屋征收部门应在公告作出5个工作日内,组织被征收人在公示的评估机构名单中以征求意见、填写表格等方式协商选定房地产价格评估机构。


《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第35条指出,在协商期限内,应当将载明所选房地产价格评估机构并经全体被征收人、公有房屋承租人签字或者盖章的书面材料提交房屋征收部门,才能算做协商选定。显然,想实现法律意义上的协商选定门槛是很高的。


步骤五:采取投票、摇号、抽签方式选定


第九条  在规定时间内协商不成时,由房屋征收部门组织被征收人采取投票、抽签、摇号等方式从报名的房地产价格估价评估机构中公证确定。


第十条  房屋征收部门应提前5个工作日,将选定评估机构的相关事项(选定时间、地点、方式、程序、要求和拟选评估机构名称、资质等级等)告知被征收人。


采取投票方式选定的,被征收人应在规定时间内持房屋权属证明或公用房屋租赁凭证、承租证书、身份证明,按一个被征收人(产权户)一票的原则,到指定地点参与投票。参与投票选定的被征收人数量应超过被征收人总数的三分之二。投票得票率最高且超过50%的评估机构入选。


通过投票方式未能选定评估机构时,房屋征收部门在得票率最高的前三名评估机构中采取摇号、抽签等方式随机选定。选定过程应公开、全程录像,公证机构现场公证,并由房屋征收部门宣布选定结果。


采取“先投票,如未选出再抽签、摇号等随机方式”的选定方法无疑兼顾了民意基础和公平性,许多地方均采取这样的步骤进行选定。被征收人、公有房屋承租人未参加上述活动的,视为放弃选择评估机构的权利。


步骤六:公告评估机构选定结果


第十一条  评估机构确定后,房屋征收部门应将选定结果在当地政府信息网或征收部门门户网站和相关媒体予以公示,并在征收范围内书面公示所选定评估机构名称、地址、联系方式,以及签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、申请鉴定等事项的时间和各征收环节的参与方式及要求。


在明拆迁律师最后要提示广大被征收人的是,以上评估机构选定环节在房屋征收范围确定后就开始进行了,一般在房屋征收决定作出前就要完成。只有这样,棚户区改造类项目的“预签约”模式才有可能实现(因为根据程序需要,必须要由评估机构先参与完成调查登记、实地查勘测量才能实现预签附条件的征收补偿协议,这个顺序是不能颠倒的,否则预签协议将丧失事实依据)。故此,大家一定要在征收项目的启动阶段及时树立权利意识,积极行使法律所赋予我们的各项权利,避免那种“前松后紧”的错误维权心态。开始时什么都不参与、不关心,好像征收拆迁和自己没什么关系一样,到了后面补偿决定下来了又这个不满意那个不满意,这对于征收维权而言是不利的,也是不值得提倡的。


读了上文,你所经历的棚户区改造、房屋征收项目是这样选择评估机构的吗?地方上还有哪些不同于上文的选定办法吗?欢迎广大被征收人朋友通过评论、留言分享给大家……


在明律师温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的情况复杂,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线:400-1835-600或点击网站上的在线咨询按钮与我们的专业拆迁律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费电话咨询输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。


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