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城中村房屋已纳入城市规划区,能按城市房屋标准补偿标准吗?

城中村房屋已纳入城市规划区,能按城市房屋标准补偿标准吗?

    在房屋征收进程中,有很多集体土地被纳入城市规划区范围内。我们都知道集体土地和国有土地上房屋征收补偿标准的差距较大,如果在征收过程中集体土地被列入城市规划区,那么我们是否能参照国有土地上房屋征收补偿标准获得更高的补偿呢?本文,在明律师事务所的刘璐律师就为大家做一番浅析。

 

【最高院有解释,疑问有答案】

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第(二)款规定,“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。”

《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》中答道,“行政机关征用农村集体土地之后,被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权,房屋所在地已被纳入城市规划区的,应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定,对房屋所有权人予以补偿安置。”

据此,通过归纳整理以下几起案例,我们来看哪些情形能够参照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿。

 

案号

基本案情及裁判结果

理由

 

 

 

 

(2013)赣行终第4号

2006年省政府批准征收当事人房屋所占集体土地,2010年与当事人未达成补偿协议,于是作出房屋拆迁决定并限期拆迁,在当事人未进行拆除的情况下进行了强拆。

一审判决强拆行为违法,按照集体土地上房屋征收标准进行赔偿;二审法院认为当事人房屋所在地已经列入城市规划区,应参照国有土地上房屋征收标准进行赔偿。

 

 

 

当事人房屋所在地已经被列入城市规划区,应该参照国有土地上房屋征收标准进行补偿或者赔偿。

 

 

 

 

(2018)最高法行申63号

2008年市政府批准征收当事人房屋所在地的集体土地,2009年发布征地公告和补偿安置方案,于2010年向当事人发出领款通知单但未与当事人达成补偿协议,当事人也未领款,征收部门2010年向当事人作出限期交地的决定,当事人法定期限内既未复议,也未诉讼,征收部门向法院申请强制执行。对于当事人的房屋按照集体土地上房屋征收标准进行补偿。

 

 

 

当事人房屋所在地应当按照集体土地房屋征收标准进行补偿,在整个征收过程中,征收部门并未怠于履行实施征地补偿安置法定职责。

 

 

 

 

(2020)鲁行赔终45号

 

2010年省政府批复同意征收涉案土地并用于城市建设,但未实施征收,2017年省住建厅等部门发布棚户区改造项目,同年征收部门发布棚户区项目改造公告,2018年强制拆除当事人房屋。一审法院按照回迁房的价格对当事人进行补偿,二审法院认为应当参照国有土地上房屋征收标准进行补偿。

 

 

当事人虽然持有集体土地使用权证,但涉案房屋强拆时,涉案房屋坐落在已被征收的国有土地上,符合最高人民法院上述答复和司法解释的规定。

 

 

 

 

(2015)行监字第635号

涉案土地2007年被征为国有,但此时并未对房屋进行征收补偿,直至2010年区政府发布征地拆迁公告,决定对当事人的房屋进行征收,2011年区政府强行拆除当事人房屋。二审法院判决参照国有土地上房屋征收补偿标准予以行政赔偿,区政府不服申请再审,再审法院支持二审法院判决,驳回了区政府的再审申请。

 

 

征收时,涉案房屋坐落在已被征收的国有土地上,且所在区域已经纳入城市规划区,基本实现城镇化,此时再对原集体土地上的房屋实施征收,可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。

 

 

 

 

 

(2015)行提字第20号

2001年市政府发布征用土地方案公告,征收后未对涉案房屋进行补偿和拆除,直至2009年涉案房屋被强拆,一、二审法院均按照集体土地上房屋征收补偿标准对当事人进行补偿,当事人不服提出再审申请,再审法院认为应当参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《长沙市国有征补办法》有关规定,确定房屋损失的赔偿标准和赔偿范围。

对于征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋进行安置补偿,多年后才予强制拆除的,如果继续按照集体土地征收时的价格进行安置补偿,显然会严重损害当事人的合法权益。有必要考虑城镇化过程中房屋产权普遍升值很高的实际情况。就本案而言,涉案房屋所在地在被强拆时已经转为国有土地,纳入城市规划区,为切实保障当事人的基本生存权利,应当参照执行国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿。

 

 

 

 

(2018)最高法行赔申386号

2012年区政府作出房屋征收决定公告,当事人的房屋未办理房屋产权登记,也未与区政府达成补偿安置协议,2013年区政府对涉案房屋实施了强制拆除。一、二审法院及再审法院均认定应当参照国有土地上房屋征收补偿标准对当事人进行行政赔偿。

集体土地征收过程中,如果未同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿,经过若干时间后,原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区,基本实现了城镇化,此时再对原集体土地上的房屋实施征收,可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。

 

 

 

 

 

 

 

(2019)最高法行申5097号

 

2010年征收部门开始征收土地和安置补偿工作,并作出征地拆迁安置项目用地征收土地预公告,2012年自治区政府作出同意土地征收实施方案的批复,2014年区土地储备中心与当事人所在村签订补偿安置协议,2015年与当事人签订补偿安置协议书,2016年2月区土地储备中心将补偿款的80%存入当事人银行账号,当事人逾期未交付房屋,2017年4月征地拆迁办公室向当事人下发限期拆除告知书,2017年4月强制拆除涉案房屋。一、二审法院均认为强制拆除行为违法,但涉案房屋拆迁补偿安置协议已经实际履行,当事人已经得到安置补偿,当事人认为对其补偿标准应当参照国有土地上房屋征收补偿标准,再审法院亦驳回再审申请。

 

 

 

 

 

 

集体土地征收与对当事人房屋征收是同步进行的,并不符合前述司法解释规定的“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋进行安置补偿”的适用条件

 

通过以上几起案例,我们不难看出,集体土地上房屋能够按照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿的适用条件可以概括为两点:

(一)在对集体土地进行征收时未就其上的房屋进行征收补偿;

(二)对房屋征收进行补偿时,该集体土地已经被纳入城市规划区。因为此时如果还按照集体土地补偿标准进行补偿,明显损害被征收人的合法权益。

相反,若在征收过程中,征收方没有怠于履行征收补偿的法定职责,那么被征收人就不能获得参照国有土地上房屋征收补偿标准的补偿数额。

无论如何,我们不能草率地认为所有“城中村房屋”或者“被纳入城市规划区的农村房屋”都必须按照590号令规定的标准进行补偿,这样主张是难以得到法院的支持的。

正如最高法作出的(2019)最高法行申63号判决书所指出的,“若征收方在整个征收过程中,并未怠于履行实施征地补偿安置法定职责,那么就不能对涉案房屋按照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿。其目的在于避免同区域内原集体土地上房屋征收补偿标准低于国有土地上房屋征收补偿标准,充分保障原集体土地上房屋权利人的合法权益”。(吴文琦/文)


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